親からの住宅資金援助・共有名義・確定申告

Question

この度、土地を先行取得し、その後、
家を新築することになりました。
予算は4250万円で、夫の親からの援助が
550万円、私の親からが250万円、残り3500万円を
夫の会社と民間からのローンで払うつもりです。
12月末にまず土地の決済をしなければ
ならないのですが、疑問が色々と生じてきました。

1.土地、建物を夫婦の共有名義にすべきか？
　私の親からの援助がある以上、共有名義に
　しないと、夫への贈与とみなされるのではないか
　と思うのですが、不動産会社の人は、そこまで
　税務署は厳密に調べないというのです。
　でも、私は何となく不安なので、共有にしようと
　思うのですが、無意味なのでしょうか？
　共有にするにあたり、登記費用が倍かかることに
　なるのでしょうか？また、土地と建物の両方を
　共有名義にした方がいいのか、それともどちらか
　一方だけでいいのでしょうか？

2.親からの資金の受け取り方
　とりあえず、今年末に土地のみ決済があるのです
　が、そのまえに私が親から250万円を口座に
　送ってもらったとします。そして、土地と建物の
　両方を　共有名義にしようとした時、例えば土地
　に150万円、建物に100万円振り分けたとします。
　来年3月の確定申告の際、建物分の100万円は
　まだ　建物に対して払っていないと思うのです
　が、　その分は何かつっこまれるのでしょうか？
　とりあえず土地代金として150万円送って
　もらった　方がいいのでしょうか？そのような
　通帳の記載なども提出する必要があるので
　しょうか？
　それとも、全てが終わってから確定申告をした
　方がいいのでしょうか？

まとまりのない文章で、わかりにくいかと思いますが、
詳しい方がいらっしゃいましたら、教えていただけ
ないでしょうか。
よろしくお願い致します。

korotyan28 · Accepted Answer

贈与税の計算は、個人の方でしたら、誰（あげる人が個人）から貰ったかを問わず、その人がその年１月１日～12月31日までに貰った分の合計が、基礎控除（110万円）を超える場合には、贈与税が発生しますので申告の必要があります。
（先日の住宅取得資金の贈与税の課税の特例に関しては、税金が出なくても申告しないと、その適用は出来ません）

ということは、だんなさんに関しては、今年に限っては既に85万円の贈与を受けておりますので、その他に110万円贈与を受けてしまいますと、贈与税が発生し申告の必要性が出てきます。

ですので、現行の制度を基に考えるのでしたらukareusagiさんに110万円贈与してもらい、その分を来年になってから一旦だんなさんの預金に振込、その分を土地の代金決済にあて、その後家屋の代金決済までに110万円だんなさんから預金に振込んでもらい、先日の家屋の持分を360万円負担した形でやるのがよいものと思われます。

同一年中の夫婦間の金銭の貸し借りについては、税務署もあまりうるさいことは言いませんので。

で、ukareusagiさんにも今年中に贈与してもらった財産がある場合には、また、補足してください。

korotyan28 · Answer

遅くなってしまい申し訳ありません。
やはり、土地のみ共有の場合については、「住宅取得資金の贈与を受けた場合の課税の特例」の適用はありませんので、現行の制度的には課税の対象となります。

代金決済が１月７日になったということですが、多分その日を持って土地に関しては所有権移転登記が行われるものと思いますので、再来年（平成16年）の申告時期までには建物の建築も間に合うものと思われますので、持分の登記に関しては先日申し上げた方法がいいものと思われ、また、贈与の時期についても、同じく建物の所有権保存登記までに贈与されるようにすればいいものと思われます。

その理由としては、大丈夫かとは思いますが、来年度の税制改正で、万が一、その施行日が先送りされて余計な税金を払うくらいでしたら、現行のままでも無税で収まるように出来ますので、恐縮ではございますが、先日の方法で日付をずらして考えて頂ければと思います。

korotyan28 · Answer

今から出かけなくてはならないので、また、あとで調べてみますが、この贈与税の特例に関しては、家屋とともに取得する土地に関しては特例を受けられるとありますので、夫婦別々で考えますと、だんなさんは土地と家屋にそれぞれ持分がありますが、ukareusagiさんは土地だけになりますので、条文から考えると受けられず、課税対象になってしまうと思われますが、判り次第ご回答させていただきます。

korotyan28 · Answer

ご質問の場合ですと、チョット質問の趣旨から離れるかもしれませんが、
　所得税　→　住宅借入金等特別控除
　贈与税　→　住宅取得資金の贈与を受けた場合の贈与税額の計算の特例
を受けることが、可能となります。
で、土地の先行取得で来年の３月15日までには家屋の新築ですと多分間に合わないと思いますので、それを加味しますと、

１．共有名義にすべきかどうか
　　基本的には、その資金の出所どおりにしないといけませんので、２．とも絡んできますが、そのukareusagiさんの親から援助を受ける部分に関しては、自己の持分としなくては、だんなさんに贈与税がかかってしまいます。

で、私的には、土地に関しては全部だんなさん名義で、家屋に関しては共有にされるのがいいのではないでしょうか。
その理由としては、上記贈与税の住宅取得資金の特例に関してましては、前提が家屋の新築又は取得であり、それとともに取得した土地に関しては適用がありますので、仮に土地だけに持分があったとして場合には、適用が受けられなくなってしまいます。
また、土地と建物両方を共有にしてもよいのですが、負担割合があまりにも違いますので、あまり、メリットとしてはないものと思われますので。

で、その場合の登記費用等に関してですが、実際登記所に支払う金額自体には変わりはないのですが、土地家屋調査士や司法書士に支払う事務手数料に関しては書類が増えるため多少の増減があり、また、添付書類である印鑑証明や住民票などが２人分になりますので、その分も増えるものと思われますが、２倍まではいかないはずです。

２．親からの資金の受け取り方
　　住宅取得資金の特例に関しては、親から住宅所得資金として贈与を受けた場合には550万円まで、無税で贈与することが出来ます。ただし、その分の贈与税の申告が必要となります。ただ、義理の親からの贈与に関しましては、この適用がありません。

ですので、それぞれの親から贈与を受けることになりますが、平成15年になってからそれぞれ贈与を受けられて、その贈与にされた資金を家屋に充てたことにしたほうが、いいものと思われます。

その理由としましては、土地の先行取得の場合でも、住宅取得資金の贈与に関しては適用を受けることが可能ですが、
　(1)土地の先行取得の場合の添付書類が面倒
　(2)平成14年分で贈与税の申告をして、平成15年で所得税の申告をする場合にその添付する書類等が、似てますので年分が分かれてしまうと二度手間になる
　
となりますので、１回で終わるように、土地の取得に関しては、だんなさんのローンで賄い、来年家屋の所有権保存登記前までに、それぞれ住宅取得資金の贈与を受けて、その資金とローンで家屋の新築の資金を賄うのがいいものと思われます。

最後に贈与の仕方ですが、そのまま550万円と250万円を本人の銀行の口座等にそれぞれに振り込んでもらったほうが、一番いいものと思われます。

maisonflora · Answer

１．基本は、実際、出す金額に応じて、共有にするということです。
　(1)夫　５５０＋３５００＝４，０５０
　(2)妻　２５０
　ただ、妻が２５０万ですから、贈与税がゼロになるのは年１１０万円ですから、毎年１１０万円（１２月末までに１１０万円、年明け１月に１１０万円振り込んでもらうか。同じく１２５万円ずつ振り込んでもらって、贈与税を少し払うか。数千円）
２．今年もらった分は、来年２月中旬～３月中旬に確定申告します。１月以降もらったものは、平成１６年に確定申告です。
３．一般に、夫婦で共有名義にして、離婚すると、財産わけでもめます。万が一を考えるなら、共有は避け、夫だけの名義にします。モチロン、土地も家も。これの持分の分けると、さらに面倒な事態になります。贈与は、夫が妻の親からも受けたほうがいい。上記のように、少しでも税金を減らすなら、１２月末までに４００万円、１月以降４００万円とします。

親からの住宅資金援助・共有名義・確定申告

遅くなってしまい申し訳ありません。

ご質問の場合ですと、チョット質問の趣旨から離れるかもしれませんが、

１．基本は、実際、出す金額に応じて、共有にするということです。

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