不動産屋が土地を販売する際の疑問(できれば業界の方へ)

契約した(引き渡しはまだ1か月先)土地の登記簿には、現在売主である
不動産屋に対して銀行の「根抵当権」が設定されています。
契約書には「所有権移転の時期までに除去抹消しなければならない」
と記載されています。

疑問
1 もし売買までに根抵当権を抹消できない場合は、契約不履行という
　解釈ができますか。
　あるいはこちらの支払金充当で、同時に抹消登記したいと
　提案されたら受けるべきでしょうか

2 不動産屋さんは、何かを担保に銀行からお金を借て、そのお金で新
たな不動産を購入し、売れたら返済という自転車操業をしていると
思うのですが、なぜ数か月で販売してしまうような不動産物件に
根抵当権を設定するのでしょうか。暫く売買しないような自社所有地
に根抵当権を設定するのなら、銀行さんとの手続きも簡素化できて
本来の趣旨に合っているようで理解できるのですが、
少なくともすぐに販売する土地(今回はその不動産屋さんの正味保有期間
　は5か月弱)の場合は普通の抵当権でよいと思うのですが。

No.4 ベストアンサー 回答者： bushido- 回答日時： 2008/09/22 17:19

＞もし売買までに根抵当権を抹消できない場合は、契約不履行という解釈ができますか。

あなたが契約にある売買代金の準備が出来ていて、支払うことも出来るのに、それをもってしても根抵当権を抹消できない状況にあるとすれば契約不履行という解釈で良いです。

＞あるいはこちらの支払金充当で、同時に抹消登記したいと提案されたら受けるべきでしょうか

受けるべきというよりも、担保権の設定された不動産売買において、買主からの支払金充当で担保権を抹消するのは、売主が業者であれ一般個人であれ極めて普通のことです。拒否する理由がありません。

＞ちょっと怖いな

決済当日には、買主であるあなたの指定、もしくはあなたが融資を使うのであれば金融機関指定の司法書士が立会います。
司法書士は担保権抹消に必要な書類及びあなたへの所有権移転登記に必要な書類一切を確認し、不備がなければ代金決済を行います。
通常は抹消側の金融機関担当者も立ち会いますし、売買代金により抹消できる状況が作れなければ代金を支払わないことが出来ますので、手順を理解すればそんなに怖いことではありません。

＞なぜ数か月で販売してしまうような不動産物件に根抵当権を設定するのでしょうか

例えば銀行からの借入でその不動産を取得していたとして、根抵当権で担保する債権がその不動産取得の為の融資のみとは限らないからです。登記簿上でも債権範囲が銀行取引、手形・小切手債権等に及んでいるのを見ればわかると思います。
ですから根抵当権のパターンが多いですが、不動産業者所有でも抵当権のケースもたまに見られますよ。

この回答へのお礼

詳しく回答して下さりありがとうございます。

決済当日までに抹消してくれていれば、とりこし苦労で済むのですが

今回は司法書士が業者指定の方なのです。ましてや彼らは単に事務代行
程度にしか思えず心配なんですよね。
　当日抹消の場合は、銀行担当者も参加してもらい、あえて現金で取引し、その場で業者と銀行の間のやり取りもしてもらうべきかなという気でいます。

お礼日時：2008/09/23 09:21

No.3 回答者： booboox 回答日時： 2008/09/21 12:02

細かい話をすれば、銀行から借り入れするとき、抵当権設定ですと、ＯＯ資金の調達のため、と限定されやすいですが、根抵当ですと、運転資金とか、事業資金とか、幅のある抽象的な借り入れが可能ですし、期限が来たら、書き換えの必要な、抵当権より、根抵当の方が、物件が期限までに売れない場合も、そのまま、継続できますし、司法書士の費用だけでも、馬鹿になりませんから。

。。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
幅広い用途で利用できるのが根抵当のメリットなんでしょうね。
それにしてもこんな短期間で販売してしまうのにわざわざ
設定するのはなぜだろうと思った次第です。

お礼日時：2008/09/21 13:50

No.2 回答者： kita52326 回答日時： 2008/09/20 20:38

　　　

■売買までに根抵当権を抹消できない場合
　引渡し時に抹消出来ないと債務不履行（＝契約違反）になります。
　この場合は手付倍返しではなく違約金請求が可能です。

■こちらの支払金充当で同時抹消したいという提案
　契約には違反していませんから、受けなければいけません。
　但し、本当のギリギリまで抹消しないと言うことなので、
　資金繰りが楽な会社ではないということだと思います。

■なぜ数か月で販売してしまうような不動産物件に根抵当権を設定するのか。
　物件は常時入れ替わっても一定金額以上の担保価値はあるので、
　それを見込んで資金調達することで、少ない自己資金で事業を効率的に行えます。
　また、土地の仕入・造成・経費支出や分譲代金の入金など、
　借入金の増減が頻繁にあるので、根抵当権の方が機動的でもあり簡単なわけです。
　大手企業だと、販売用不動産には抵当権設定しないで金融機関から借入調達してますが、
　ごく一部だと考えた方が良いでしょう。

売主が本当に抵当権抹消するかどうか心配な場合は、売主・買主のほか、
根抵当権設定をしている金融機関、所有権移転登記を行う司法書士にも同席してもらい、
残金の支払と同時に、抵当権抹消・所有権移転の必要書類を司法書士が受領することを確認できるようにしましょう。
大丈夫な場合が大半でしょうが、時節柄厳しい会社が増えているのは間違いないです。

　　

　　　
　　

この回答へのお礼

>こちらの支払金充当で同時抹消したいという提案
>契約には違反していませんから、受けなければいけません。
　
これはそういう事になってしまうんですね。ちょっと怖いな。
その場合金融機関も同席させ、業者へ入金後直ちに金融機関に
入金してもらい、その場で解除の書類をもらうようなイメージ
でしょうか。

>>大手企業だと、販売用不動産には抵当権設定しないで金融機関から借
入調達してますが、ごく一部だと考えた方が良いでしょう。

あまり大きくない業者だとこれが当たり前なのかも
しれないようですね。

どうもありがとうございました。

お礼日時：2008/09/21 08:46

No.1 回答者： booboox 回答日時： 2008/09/20 18:25

なぜ数か月で販売してしまうような不動産物件に

根抵当権を設定するのでしょうか。暫く売買しないような自社所有地
に根抵当権を設定するのなら、銀行さんとの手続きも簡素化できて
本来の趣旨に合っているようで理解できるのですが、
＞＞＞＞当然、自己所有地や社屋は、担保に入っていて、まだ、銀行側が、担保不足として、更地の本物件を、根抵当に入れることを要求しているものと推察します。

普通の抵当権でよいと思うのですが＞＞＞＞＞不動産屋は、担保物件の入れ替わりが激しいので、何々の資金の担保は、＊＊の土地と言う風に分けられないので、全部を根抵当にすることの方が、小回りが利くからでしょうね。あなた自身も、違約金を払って、契約解消するかもしれませんし、未来のことは、解りませんから。。

無事、契約どおり、行くと良いですね。相手が倒産すれば、あなたにも、手付け金が、戻らないなど、損害がでますよね。

この回答へのお礼

どうもありがとうございます。
全部を根抵当にした方が小回りが利くと言われ
なるほどなと思いました。

お礼日時：2008/09/21 08:38