無謀でしょうか？マンション購入→戸建て購入

住み替えについて悩んでいまして、相談させていただきます。
現在、家賃９万（駐車場込み）４DKの築35年戸建て物件を借りています。（日当たりが悪いため、この辺でが破格で、通常は15万円くらいだと思います。）更新２回を過ぎ次回はどうしようか考えています。夫30代前半、私30代後半（派遣で働いてます）、子供は１歳です。
夫婦間で、次の更新のタイミングで家を買おうかという話が出ていますが貯金がおそらくそのときまでに800万くらい貯まれば良い方なので、一戸建ては無理かと思っています。しかし、夫は買うなら一戸建てを希望しています。
今日、新聞のチラシを見ていたら、近所に３DKで1280万円の中古マンションの広告がありました。興味があったのでネットでも近所のマンション情報を見たら、３DKでも１０００万円くらいのマンションがちらほらありました。（駅から徒歩圏内ですが、だいたい築20年くらいの物件です）
そこで思いついたのが、このまま現在の貸家に住んでいても自分のものにならないので、２年後に１０００万円くらいの物件を購入し、１０年くらいで完済し、その後戸建てを購入するという方法です。マンションは賃貸に出せば、家賃収入で戸建てのローンの足しになるのでは？と思いました。もちろん、大家さんになれば他に支出もあるだろうとは思いますが・・・。
ローンシュミレーションでは、物件価格1280万で年利３％の金利、頭金300万円、ボーナス払い２回１０万円で１０年で返すとして、毎月75317の返済額なので、今の家賃のことを考えるとなんとかいけるかなという感じです。
この考えは甘いでしょうか？無謀かと思われるような　部分があれば是非おしえていただきたいです。よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： sarara_jul 回答日時： 2008/09/29 01:50

購入シュミレーションに関しては、全く解りませんが、

『２年後に１０００万円くらいの物件を購入し、１０年くらいで完済し、その後戸建てを購入するという方法です。』
の、2年後の購入物件は新築ですか？
そして、10年間済み続けてから、戸建ての購入ですか？
賃貸物件になさるときは、築何年でしょうか？

我家は、新築物件に5年住んで、同居のため、手放さず賃貸にしました。
管理会社に委託で、家賃の１０％引かれた金額が、毎月きっちりと管理会社から振り込まれました。
（借主が滞納しても影響なしの１０％契約です）
が、３件に貸しましたが、13万・13.8万・12.5万と、そのときの相場でこちらで賃料は決められませんでした。
大規模（４６０件）のマンションなので、南向き・14階建ての13階と、同マンションの中では、
条件が悪くなかったけど、「空き部屋にしておくよりはこれくらいで行きましょう」と言うことでした。

最初は、クロスと畳・襖の張替え、クリーニングなどで、当然こちら持ちの出費もありますし、
次の人に貸すため敷金を超える工事も有りました。借主と管理会社でもめたようです。（委託で良かったです。）
そのうちあちこちの直しを　住んでいる最中に借主から要求されます。
・コンロが古い（4万円ほど）
・給湯器が調子悪いなど。（交換で20万かかりました）
それと、固定死産税は、家賃の一か月分ほど、支払います。
あとは、管理費は借主持ちですが、修繕積立金は、こちら持ちです。
「この次はそろそろ順番に洗面台・キッチン・浴槽の工事になるととんでもない料金になりますから、
そろそろ手放した方が良い」と、管理会社から言われました。

空き部屋でなくとも、結構お金は出て行きます。（古くなりますから）
そして、思ったほど、黒字になりませんでした。
完済しているなら、その物件を売って、新築物件の頭金に当てる方が、
中古マンションを賃貸に出すより確実だと思えるのは、私が全くの素人だからでしょうか？

この回答へのお礼

大家さんというのは色々と大変なのですね。一戸建てのローンにあてるどころか、出費が増えそうです。大変参考になりました。アドバイスありがとうございました。

お礼日時：2008/09/29 23:09

No.2 回答者： oska 回答日時： 2008/09/27 14:10

＞この考えは甘いでしょうか？

無謀ではありませんが、多少ツメが甘いですね。
私も同様の考え方で、現在一戸建てとマンションを保有しています。
マンションは１０００万円で購入し、一戸建ては４０００万円で建てました。
一戸建ての住宅ローン返済を優先したので、今は一戸建ては完済。マンションのローンを返済中です。

＞謀かと思われるような　部分があれば是非おしえていただきたいです。

１．マンションの賃貸は、利益がでない。
一部屋オーナーの方々の大半は、節税対策でマンションを保有しているのが現状です。
所有しているマンションに１００％賃貸人が居る場合は問題ありませんが、賃貸人が居なければ「共益費・修繕積立金」は、大家（所有者）の持ち出しになります。毎月２万円程度の余分な費用が発生しますし、固定資産税も人用です。
自分で賃貸人募集・家賃集金などができれば良いですが、不可能な場合は管理会社に委託する事になり、管理費用は設定家賃の１０％前後が必要です。
マンションの部屋（立地条件・角部屋・南向き・高層階など）状況にもよりますが、マンション全体の賃貸入居率は７５％程度なんです。
残りの２５％は、空き部屋なのが現状です。（入居者は、常に新築物件に移転します）想像以上に、赤字の大家が多いです。
（空き部屋状態が長かったマンションは、格安で売却物件になっています）

質問者さまの場合、頭金が８００万円ほど貯まる予定なんですから、おもいきって最初から一戸建てにした方が返済計画が確実ですし、立派な一戸建て建築が可能です。
銀行側としても、そのほうが審査に有利ですよ。

この回答へのお礼

大変参考になりました。やはり想像通り上手くいくとは限りませんね。
最初から一戸建てを目指したほうが良いような気がしてきました。
アドバイスありがとうございました。

お礼日時：2008/09/29 23:08

No.1 回答者： comon-suki 回答日時： 2008/09/27 13:40

マンションは、積立修繕金と管理費が必要です。

駐車場は、個数分あれば良いですが、ないことがありますし、
もし車を持っていれば、即ひつようです。
当然、駐車場代がかかります。
それが、とにかく気になりました。

マンションの最上階ならば比較的気にはなりませんが、
騒音による解決ができなくて、移転する方が多いですから、
要注意です。

この回答へのお礼

なるほど。マンションは移転する方が多い→入れ替わりが激しいということですね。その都度また借主を探すのは大変かもしれませんね。アドバイスありがとうございました。

お礼日時：2008/09/29 23:07