祖父名義の土地の権利

３年前に祖父が亡くなりました。
小さくアパート経営をしています。
ほんの少しだけ土地の所有者が祖父になっております。
私の母には姉妹がいて、姉、妹が居ますが、跡取りは真ん中の
次女の私の母が取りました。

母の姉は１０年前に交通事故にあい声帯がつぶれ喋れない状態でした。
その姉に祖父の土地の権利を譲ってもらう手続きをしてもらわないと
いけなかったのですが、調子があんまりよくなく結局祖父の土地の
権利の放棄処理が出来ていないまま、亡くなってしまいました。

姉の旦那は借金で逃げ回り、行方不明です。
自分の妻が亡くなったのにお葬式の連絡さえ届きませんでした。
母の姉には１人息子が居ますが、母の姉がなくなったので
次は姉の旦那と息子へと祖父の権利がいくのだと思いますが、
行方不明の旦那に手続きはしてもらえるとは思えなないので、
母はとても困っています。

行方不明で手続き不可能な場合どうしたら、よいのでしょうか？

少しでもアドバイスをいただけるととても助かります。
宜しくお願いします。

No.1 回答者： bananasand 回答日時： 2008/10/13 23:58

民法第30条（失踪の宣告）

不在者の生死が七年間明らかでないときは、家庭裁判所は、利害関係人の請求により、失踪の宣告をすることができる。

で宣告されると、死亡したものと見なされて、権利義務が息子さんへ
相続されます。

ということが思いつくのですが、ところで、名義が不確定でお母様は具体的に何についてとても困っているのでしょう。売却したいとか抵当権を設定したいとかでしょうか？

この回答へのお礼

>名義が不確定でお母様は具体的に何についてとても困っているのでしょう

多分母が困っているのは、姉が死亡し土地の権利が
借金で逃げ回って行方のわからない姉の旦那と、借金だらけの息子に
渡るとなると、その権利の放棄？譲渡？の手続きをお願いしなければ
いけなくなるのだと思いますが、半分ヤクザさんのような姉の旦那と
借金まみれの息子だったらきっとお金をよこせと言うだろう・・・等と
困っているのだと思います。（私の考えですけど）

お礼日時：2008/10/14 22:18

No.2 回答者： noname#68980 回答日時： 2008/10/13 23:59

失踪宣告というのを家庭裁判所でしてもらうといいでしょう。

家庭裁判所に相談してみてください。
民法30条です。

この回答へのお礼

家庭裁判所に相談できるんですかー！
初めて知りました。
有難い情報です。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/10/14 22:19

No.3 回答者： v008 回答日時： 2008/10/14 00:12

　遺産が土地の共有持分だけでしょうか？それともアパートもすべてでしょうか？

　
　仮に、土地の一部だけの問題であれば、法定分どおりにしておいて
黙示の使用貸借として借りておけば済む上に、20年経てば時効取得も可能です。
　
　相続が始まった事を知ってから事項が発生しますので、旦那さんの
相続に関しては分割未了で放置って事かな？？
　
　行方不明の失踪者の扱いは民法882条に定められていますが、このケースに当るかどうかはわかりません。

この回答へのお礼

多分アパートの土地のみの一画です。

祖父の名義の土地は、母の妹は放棄してもらっている
ようで、あとは姉のわけ分だけがそのままになっているようです。

お礼日時：2008/10/14 22:21

No.4 回答者： v008 回答日時： 2008/10/14 00:14

訂正30条で死亡とみなされてから882条でした。

No.5 回答者： akak71 回答日時： 2008/10/14 11:27

行方不明の期間は、7年以下の場合を回答します。

裁判所で、旦那の代理人を選任
代理人を含め遺産分割協議をする。
裁判所は、行方不明の割合を0にすることは認めていません。
法定相続分以上の金銭などを旦那に渡さなければならない。

裁判所の手続きなので、弁護士か司法書士へ
なお、司法書士は書類作成しかできません。

相続財産は相続人あいだでは時効取得がないとされています。
占有の最初が、使用貸借の場合も時効取得はありません。

この回答へのお礼

＞法定相続分以上の金銭などを旦那に渡さなければならない

やっぱり行方不明の旦那、夫婦として全く生活が出来ていない
ような男にでも財産分与は絶対なんですね・・・。

お礼日時：2008/10/14 22:24

No.6 回答者： bananasand 回答日時： 2008/10/14 22:52

＞～だったらきっとお金をよこせと言うだろう・・・等

地代を支払えと言われることを恐れているのでしょうか。
お母様に売却意思がないのなら、そのままにしておいて
なにもこちらから動かなくとも、相手の出方で動けばいいと思うのですが・・・

但し、権利関係、権利証の所在などはハッキリ認識しておくべき
ですし、登記をどういう状態にするのが安全かを専門家に
相談しておいた方が安心できると思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます！

いや、その姉の旦那(行方不明）はいまだどこにいるのか
全く誰も知らず連絡も取れない状況なので、全く言われては
いません。

登記関係、権利証の所在ははっきりさせた方がいいですね！！
ありがとうございます。

お礼日時：2008/10/20 23:35

No.7 回答者： v008 回答日時： 2008/10/16 00:51

いやーーー相続財産の取得時効が相続人間で適応されないのは知りませんでした。

NO5さん、ご指摘ありがとうございます。多分相続開始と同時に法定分で共有とみなされるわけで、相続人間では分割未了の状態が続くという事？　かな？　第三者には登記しないと対抗できないという事はあるようですのでこの場合無理に登記する必要も無いような気がするが、、。
　土地の一部の持分の更に3分の1の半分がそのまま残るというだけの事ですね。建物の所有者で建物が登記されて居るのであれば借地権としても対抗力がありますし　その方の債権者に確認できるようにわざわざ保存登記する必要も感じません。
　アパートの使用収益に対しては分配の必要は無く、もし権利を請求されるとしても地代のみ。
　但し、建物をたてた時の土地の権利関係の確認は必要でしょうけど。　使用貸借とするのか　賃貸権＝土地なのかはよく分かりませんが、土地代、権利金の問題となるのであれば、その共有持分のみで、使用貸借であれば、公租公課をもうすでに払っているでしょうから、土地に関してはきちんと管理している事になるのではないでしょうか。　　アパートの管理をしている不動産屋さんにも確認してみてください。
　

この回答へのお礼

ありがとうございました！

とっても難しいので何度も読み返していました。
近々母親が登記事務所に行ってみるそうです。
どうなるのか聞いてくるようです。

お礼日時：2008/10/20 23:37