土地と建物の遺産相続＆名義変更が・・・

Question

私の住んでいる家と土地は、父の母（つまり私の祖母）が名義人です。

しかし、祖父母は２０年以上前に死んでいるのですが、相続税がかかると思ったらしく、両親は名義変更せず、いまだに祖母の名義で固定資産税を払っています。

父には兄弟が５人ほどおり、長男なのですが、他の５人とは敵対しております。
母の話だと、父の兄弟が、父には渡したくないと昔言っていたようです。

最終的には、土地の名義を２２歳の女の私に変えたいと思うのですが、私は４人兄弟の末っ子です。
私の家族は特に反対はしていませんが・・・。


♯１・２０年以上前に名義人が死んでいることもふまえ、相続税、名義変更にかかる金額はいくらぐらいでしょうか？

♯２・その手続きはどのようにすればよいですか？

utama · Accepted Answer

現在の権利関係については、前お二方のおっしゃるとおり、ご兄弟の共有物という扱いになります。

ただ、悪意（本当は自分の物ではないと知っていた場合）であっても、２０年間所有の意思をもって占有した場合、所有権を取得できます。

ご兄弟の持分について、時効取得を主張して認められれば、すべてお父様の物になります。もちろん、ご兄弟が認めない限り、裁判になります。時効取得を主張する方法については、行政書士や弁護士へご相談ください。

teinen · Answer

質問者の方のお祖母様が亡くなられて２０年も経過しているのであれば，今更，相続税が課せられることはほぼありません。（時効です）
　いまだに亡くなられた方の名義になっているということは，法定相続人が法定相続分に応じて相続したと見なされますので，相続人全員の合意（遺産分割協議書の作成）がなければ，質問者の方のお父様単独の名義にはなりません（法定相続分どおりに相続人が相続するのであれば，遺産分割協議書はなくても登記はできます）。
　
　登記に必要な経費は，その不動産の価値によって異なりますから，「いくらである」という回答はできません。
　
　お祖母様の相続人の了解を得て，質問者の方のお父様が相続したという登記をし，それから質問者の方のご兄弟の了解を得た後でなければ，質問者の方の名義の不動産にはなりません。
　
　おそらく，質問者の方は，お父様の兄弟姉妹全員に土地建物の賃料を支払っておられないでしょうし，お父様は健在であると推測されますから，使用貸借ということになり，「出て行け！」と言われた時に対抗するのはかなり困難です。

noname#8709 · Answer

１．について
相続税は今となってはかからないでしょう（自信なし）

「名義変更」と簡単に書かれていますが、「所有者の表示」を「書き換える」だけと思っていませんか。

登記簿に記載されている「所有者」は「所有権そのものを持っている者」であり、所有権移転を行うことは、「所有権そのもの」を「譲渡する」という意味を持ちます。
「名前だけ」の存在ではありません。


さて、祖母の「名義」になっている不動産は「未分割の相続財産」であり「相続人全員の共有状態」と考えられます。
簡単に言うと、「祖母の相続人である５人（？）の子」の「共有財産」ということです。
したがって、父の名前に「勝手に」変更するようなことはできません。
相続人全員で協議を行い、その合意に基づいて処分されることになります。
この協議が整わない場合は、裁判所の調停や裁判になります。

この協議にどれだけの費用がかかるかはわかりません。

協議が整って祖母から父への相続による所有権移転登記が可能となった場合、登記のための税金として「不動産価格（固定資産評価額）の0.002%」が最低かかります。
その他戸籍等を集める費用等もかかりますので、現状ではいくらかかるか全くわかりません。

場合によっては、他の相続人の持分相当額の金員を支払って買い取るということもありえる話です。

とりあえず、近くの司法書士さんにわかる範囲の戸籍、不動産のわかるもの（権利証・登記簿謄本）、固定資産評価証明書（固定資産税課で取得）ぐらいを持って、説明を受けるようにするといいでしょう。

「か・な・り」困難な話と覚悟しておく必要がありそうですね。

土地と建物の遺産相続＆名義変更が・・・

現在の権利関係については、前お二方のおっしゃるとおり、ご兄弟の共有物という扱いになります。

質問者の方のお祖母様が亡くなられて２０年も経過しているのであれば，今更，相続税が課せられることはほぼありません。

１．について

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