建売住宅の開発許可について

建売住宅の購入で市街化調整区域における建築許可を売主の宅建会社ではなく、宅建会社の社員個人の名義で自治体から開発許可を得ているという理由で銀行の審査が通らないという事態が発生しております。銀行内特有の審査の問題で別の銀行であれば審査には問題ないことを確認していると仲介業者は言っているのですが、売主である会社が開発許可をとっておらず、その会社の社員個人が開発許可をとっている建売住宅を購入することに問題はあるのでしょうか？　購入手前でこのような話が出て困っております。どうか助けてください。

No.7 ベストアンサー 回答者： dr_suguru 回答日時： 2008/11/29 07:08

補足２

＞もし工事完了届けまでに建築主変更申請で自分の名義になれば、開発許可も同時にチェックされ問題がなくなる可能性がありますか？

ダメですね。
調整区域で開発できるもの
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
↓
市街化区域では困難又は不適当であり、かつ市街化を促進させないもので、開発審査会の議を経たもの。
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
↓
の多分、1号、7号の許可だと思われる。
私の県で
住宅（自己の居住用）であれば
この基準を使います。
ただし、この基準は
「属人」です。
建築主のみに与えられ許可になります。
よって
施主の変更はできない。
この様な制限が市街化調整区域には存在します。

開発副本
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/6/youshik …
7欄に自己の居住用の表示がある。
8欄は、法文番号とその理由を記載します。
この記載と許可権者（知事、市町村名）
の補足があれば
ある程度、ネットで検索できます。
簡単に済ますのであれば
行政に転売可能物件であるかどうか
月曜朝一、電話一発で確認できます。

この回答へのお礼

よくわかりました。回答ありがとうございました。

お礼日時：2008/11/29 18:23

No.6 回答者： two106 回答日時： 2008/11/28 22:26

Ｎｏ５の方の回答が正解だと思います。

市街化調整区域であるがゆえに、分家住宅等で開発許可が出ている物件でしょう。
開発許可を得た本人しか建築できないので、この物件を転売することは違法です。
将来建替えは出来ないものと思います。
市役所等で確認してください。
融資をしない銀行が他行より優れているのかも。。。

この回答への補足

回答ありがとうございます。現在まだ建築中なのですが、建築主がその宅建会社の社員個人名になっております。もし工事完了届けまでに建築主変更申請で自分の名義になれば、開発許可も同時にチェックされ問題がなくなる可能性がありますか？

補足日時：2008/11/28 22:39

No.5 回答者： dr_suguru 回答日時： 2008/11/28 20:14

補足１

＞開発許可書をみると、専用住宅で自己居住用として許可されております。

↑
当初は、合法立地ということで
朝一回答しましたが
何か変ですね。
胡散臭いですね。

法律では
自己用開発を
「自己の居住用の開発」
と
「自己の業務用の開発」
とに区分し
自己の居住の用に供する住宅とは
開発行為を施行する主体が
自らの生活の本拠として
使用するという趣旨である。
調整区域では
分家住宅、自己用住宅を指す。

※自己の業務用は省略します。

もうひとつあるのが
「その他」で
分譲住宅、賃貸住宅などは
「自己用外」で取り扱い
とーぜん、法33条の技術基準の
適用項目も違います。

＞開発許可をとっている建売住宅を購入することに問題はあるのでしょうか？

よって、
上記のとおり
胡散臭い物件ですから
ネットで聞くより
単刀直入に
行政に買っても問題ないか
聞くべきです。
※分家の転売かも知れません。

No.4 回答者： evice 回答日時： 2008/11/28 17:30

各市町村などでも差異があり、また、今回の詳細な事情がわからないので確実ではありませんが、個人名で開発許可をとっているとはいえ、『自己居住用の建替』は可能なわけです。

つまり、銀行がいつも気にする『再建築の可否』についてはクリアーしているわけです。
それなのに銀行が渋るというのは、私が勉強不足なのかも知れませんが意味がわかりません。
まさか銀行が『再建築不可』と勘違いしているわけでもありませんよね。是非銀行の詳しい理由が知りたいです。
答えになっていなくて恐縮ですが、不思議だったので書き込んでみました。

この回答へのお礼

貴重なご意見ありがとうございました。

お礼日時：2008/11/28 21:25

No.3 回答者： beat15th 回答日時： 2008/11/28 16:37

仲介営業してます。

>市街化調整区域における建築許可
開発行為は一切不可で、
自己居住用の新築・建て替えのみ認める。
という条例が自治体にある可能性があります。
埼玉県の場合
http://www.town.shiraoka.saitama.jp/topics/pdf/2 …

このために許可を得たのに、建物名義が建売業者だったりすると、
たしかに、銀行は嫌がるでしょうね。

何も言わない銀行・ノンバンクをしらみつぶしに探すか、
フラット３５にきりかえるか、くらいしかないと思います。

詳しいことがわからないので、前提が不明ですが、
上記のような条例があって、それをすり抜けて建売しているとすれば、
法律上、問題あるかないかで言うと、問題あるでしょう。
気になるなら、他物件を。

この回答への補足

回答ありがとうございます。法律上問題があるとして購入したら最悪住めなくなることもありうるのでしょうか？

補足日時：2008/11/28 21:59

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2008/11/28 11:31

どのような名目で許可を取っているのかわからないので、詳しい事は言えませんが、宅建会社での名前では許可が取れないが、その社員個人の名前なら許可が取れたのかもしれません。

もしそうだとすると、次に誰かが建築しようとしても許可にならないケースもあり得るのではないでしょうか。
そうだとすれば資産価値としては大きなマイナスですから、貸し渋りと言うよりも、銀行の審査としては当然かもしれません。
お買いになるにあたっては、どういう名目で許可が取れていて、次に許可申請する場合はどうなのか？を確認しておいたほうが良いと思います。

この回答への補足

回答ありがとうございます。開発許可書をみると、専用住宅で自己居住用として許可されております。角地で私道が4mと5mなため、建売住宅としては建てられないことから宅建会社ではなくその会社の社員が個人用として取得したと思われます。この場合購入した後のデメリットとしてはどんなことが想定できるのでしょうか？　ちなみに周辺は古い住宅が結構あり、建売らしき新しい家もすこしあります。昔から地目は宅地だったようです。

補足日時：2008/11/28 12:29

No.1 回答者： dr_suguru 回答日時： 2008/11/28 06:39

＞売主である会社が開発許可をとっておらず、その会社の社員個人が開発許可をとっている建売住宅を購入することに問題はあるのでしょうか？

合法立地である以上
開発許可については問題ありません。
申請者に要件があれば
許可しなければならないのです。

問題あるのは
銀行の貸し渋りでね。
銀行を変えればすむことです。

この回答への補足

回答ありがとうございます。確かに銀行が貸し渋りをしております。別の銀行にする予定ですが、なぜ銀行によって違うのでしょうか？ 銀行側でのリスクがあるのでしょうか？

補足日時：2008/11/28 07:58