中古物件、どれぐらいまで売値を下げられますか？

こんにちわ。
現在、私(妻)の両親との同居を検討しております。
新築で建てたいと思っておりますが、中古物件も視野にいれながら検討しております。
ひとつ気になる物件がありましたが、問題点がいくつかあるのでご相談させていただきます。

敷地250平米、建物190平米、登記上は敷地319平米
2990万円、築17年、住友林業（アフターは受けられるとのこと）
近隣の坪単価はおよそ30万円程度です

１．新築当時、敷地を分筆しなかったらしく、分筆するとなると測量しなおしになり、仲介業者にいわせると30～40万円かかるとのこと。
現在も固定資産税はそちらの土地の分を払ってるとのことなので、もし購入となれば分筆したいのですが、その費用は負担させても構いませんか？

２．内外装とも建築当初のままだとのことですが、購入するのであれば将来的なことも考えて全面リフォームを検討しなければならないと思いますが、通常どこまで見ていただけるんでしょうか？
（屋根の状態はかなり悪いです）

３．100ｍぐらい離れた場所に鉄塔がたっていますが、オール電化にした場合、何か障害はありますか？
（鉄塔までは畑で遮るものはありません）

金額のことに関しては売主さん次第ですが、一般的に考えて。。。や、経験上。。。などでご回答いただけたらうれしいです。

ちなみにこちらの物件、私が探し始めた2年ぐらい前から金額は下げているものの売れ残っています。


以上、よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： Sea-Breeze 回答日時： 2009/01/16 11:55

不動産の専門家からアドバイスがあると思いますが、このような中古物件の売買は、基本的に双方が納得した価格で個々に契約が成立されますので、売主価格はあくまでも 「これで売れたら嬉しいなあ」 というレベルのものだと言って差し支えないと思います。

当該物件を市場に公開して２年間、売主価格を下げ続けても売れないわけですから、ここは 「指値」 をして安く、あるいは好条件で買える絶好のチャンスだと思います。

築１７年の家屋との事ですが、日本の税法では２２年で１割の残存価値になると定められていますし、現在の状態も良くない印象という事ですので、実際には家屋の価値は無しと主張できるように思います。

逆に、「こんな状態だったら、家屋を壊して更地の状態で購入したい、無論、撤去費用はそちら持ち」 と申し出ても良いように感じます。

状態によりますし、購入する人の感性によって事情が異なると思いますが、築１７年となると、水周りの設備から各種機器類が劣化する時期です。　

入居してすぐにガス給湯器がダメになった、エアコンが効かなくなって買換えた、また外壁の塗り替えに、瓦の取替え　・・・　等々、考え出せばキリが無いほど新たな出費が予想されます。

この辺を説明して値引きを求めるのが良いでしょうね。　思い切って ２５０平米 （７６坪） を坪単価３０万として ２２００～２３００万程度で購入の意思を示してはどうでしょうか？　

近隣の高圧線ですが、これも専門家からご意見があると思いますが、一般的に電磁波の影響が懸念されるようです。　特にテレビやラジオの電波障害は実際にあると聞きます。　今では電力会社でも何らかの対策を講じているはずですが、これも売主や近くの住民に確かめる事をお勧めします。

この回答へのお礼

ありがとうございました。


私も内外装リフォームで1000万円ぐらいを考えていたので、2300万円ぐらいなら…と思ってました。

でもその金額で買えて、リフォームしたとしても、ローンを返し終わる頃にはボロボロ…。


この物件も視野に入れながら、もう少し他も探してみます。

お礼日時：2009/01/19 16:53

No.2 回答者： bunbun8 回答日時： 2009/01/16 11:49

１．売却する敷地を分筆するのであれば、売主負担が一般的ですが、決まっているものでもありません。

ただ手続は所有権移転までに行なわなければなりませんので、売主が申請して行なうことになります。30～40万円でいけるのかなと思いますが（ひょっとして折半の価格？）、購入の申込書（買付証明書）をもって交渉しますから「分筆に関しては売主の責任と負担において」と書き添えて交渉して下さい。

２．中古住宅の場合は「現状有姿」という場合も多いです。これも交渉になりますね。ただ、売主にリフォームしてもらうとなると買主の趣味に合わない仕上がりになってしまう場合もあるので、物件価格からリフォーム代くらいを値引きしてもらうほうがいいと思います。

３．100ｍ離れていれば大丈夫じゃないですか・・と思います。

二年も売れないということは高いのでしょうが、売主さんにそれ相応の残債があり、値段を今以上に下げられないのかもしれません。
その辺は仲介業者に打診してみれば答えてくれます。

相場が30万円くらいの地域とのことですが、その物件の土地単価はだいたい相場くらいに収まっていると思います（私の算出では建物の償却をみて、土地が坪26万円くらいです）ただ、同じ地域でも前面道路の状態などで相場といっても大きく変わるものです。
道路にも他にもデメリットがなく、気に入っているのであれば「買い」だと思いますが、屋根が傷んでいるのはかなり費用がかかるかも・・売主さん、メンテしてなかったんですね（＞＜。。。

上記で「買付証明書」に触れましたが、価格の交渉も「購入価格」の欄に、例えば2,700万円などと記載して行います。
購入する条件を整理して、書きだしてみて下さい。それと資金調達の方法ですが、住宅ローンを利用するならローン特約の期間を１ヵ月くらいはみてもらったほうがいいです。

この回答へのお礼

ありがとうございました。

実は道路に関してはデメリットがあり、セットバック済みではありますが、3mしかないこと、車の場合、大通りからは回り道をしないとたどり着けないこと、小中学校が遠いことなど、ここで質問させていただいて改めて気付きました。


やはりもう少し下がらないと買いではないのかも。

この物件も視野に入れながら他も探してみます。

お礼日時：2009/01/19 16:45

No.1 回答者： e_fudousan 回答日時： 2009/01/16 11:41

書かれているように　あくまでも売主さんのお答次第だとは思いますが

１、土地の分筆について

　　まず　今のままだと質問者様が何m2の土地を
　　手に入れられるかわかりません
　　つまり　測量は当然です
　　物を売るのに　「どれくらいの量があるのかわかりませんが
　　買いますか？」
　　そんな話は普通できませんよね？
　　ですので通常は売主が負担です

２、売る方が何かあらかじめ　クロス交換とかキッチン交換とか
　　条件を付けて売っている以外は
　　現況渡しがほとんどですね

３、おそらくは　「無い」とは思います　
　　ただ　気になるのでしたら　電力会社で
　　電磁波の測定なども無料でやってくれますので
　　知れべて見てはいかがでしょうか？

いろいろ書きましたが　あくまでも業界の一般論です
個人の方がどう思うかではありませんし
売主の事情もあるとは思います
その上で　ご自身が納得できるのなら　購入という道が開けると思います
頑張ってください＾＾

この回答へのお礼

ありがとうございました。

土地の分筆については、実測敷地250平米だそうです。
その残りの土地にはどうやら身内の方が住んでいるらしく、仲介業者がいうには分筆可能とのことでした。
＞通常は売主が負担です
そうですよね～。
しなくてもしてもどっちでも、みたいな感じで仲介業者には言われたので、なんで人の土地まで見なきゃならないんだ？と思ってましたので。

＞現況渡しがほとんどですね
現況なら現況で構わないんですが。。。
やはりリフォーム費用を差し引いて。。。なんてわけにはいかないんですかね。。。
それだったらちょっと高すぎますね。。。

お礼日時：2009/01/16 11:55