住宅借入金等特別控除（連帯債務）の記入方法（ネットで確定申告）

今ネットで確定申告書を作っていますが住宅借入金等特別控除（連帯債務）でわからないことがあるので教えてください。

・平成２０年に建売住宅を買いました。
・私と妻で登記簿の持分が家・土地ともに、私：２/３、妻：１/３です。
・家と土地は合わせて５０００万
・頭金は、私５００万、妻１０００万
・借入額は私２０００万、妻１５００万
・互いに連帯債務

上記のような条件で以下の質問にお願いします。

質問１．
「借入金」の項目には
・各共有者の単独債務による当初借入金額
・連帯債務による当初借入金額
のどちらに記入するのでしょうか？連帯債務なので後者だと思うのですが、この場合は私と妻の両方の借入額と年末残高をそれぞれ合計して記入するようです。別々に借りているのに合計額だけの記入でいいのですか？

質問２．
これで記入すると「各共有者の負担すべき連帯債務による借入金の額
」が私が約２８３３万、妻が６６７万です。割合は８１：１９となっています。しかし実際には借入額は私２０００万、妻１５００万ですが、これでいいのでしょうか？

質問３．
実際に支払う額は私と妻はそれぞれ５０：５０なのですが、登記の持ち分は２：１です。これは問題ないのでしょうか？

すみませんがおわかりの方よろしくお願いします。

No.1 回答者： reikei 回答日時： 2009/02/23 10:04

金融機関からの年末残高証明書はそれぞれ別で実際の借入額の残高で来ているのでしょうか？

持分が貴殿２：奥様が１
ということなので、当該不動産を購入するに当たり貴殿が３，３３３万円、奥様が１６６６万円を負担するということを明示していることになります。（５，０００ｘ２/３：貴殿、５，０００ｘ１/３：奥様）

　これらの金額を、頭金+借入金でそれぞれが負担することになるので、借入金が貴殿２，０００万円、奥様１，５００万円ですので、
それぞれ上記の負担すべき金額から借入金を除いた金額（貴殿：３，３３３万円-２，０００万円＝１，３３３万円、奥様１，６６６万円-１，５００万円＝１６６万円）を頭金で充当したということになります。

　上記以外の頭金の負担割合であると申告をすると、贈与となります。
つまり、貴殿は奥様から頭金のうち８３４万円（１，０００万円-１６６万円）を贈与してもらったということになるからです。
　奥様と貴殿で金銭消費貸借契約（８３４万円）を締結していれば贈与とはなりませんが。

　これらの疑念を避けるためには申告時には頭金を上記のように記載して申告することをお勧めいたします。実際に金融機関への頭金の振込みがそれぞれの口座からなされているとしてもいちいち課税丁側も確認はしないでしょうから。

尚、御質問１ですが合計金額で記入しますが、持分及び頭金の入力から自動的に算定されるため、貴殿が頭金５００万円ということは貴殿の借入金の負担は３，３３３万円-５００万円＝２，８３３万円、奥様は頭金１，０００で、同負担額は１，６６６万円-１，０００万円＝６６６万円という結果になったしまうわけです。

　それぞれに年末残高が実際の借入額に合致するものが金融機関からきているのであれば登記簿謄本の乙欄に連帯債務者・・と貴殿の登記簿に奥様のお名前が記載されているのか確認してください。または、金融機関に連帯債務であるのか確認してください。
　それぞれが単独債務の連帯保証ではないでしょうか？

参考URL：http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/sh …

この回答へのお礼

>金融機関からの年末残高証明書はそれぞれ別で実際の借入額の残高で来ているのでしょうか？

はい。金融機関から別々に来ています。

>上記以外の頭金の負担割合であると申告をすると、贈与となります。

ちょっとお聞きしたいのですが、「登記の持分割合」と「頭金＋ローン分」の割合は同じでないと贈与が発生するということなのでしょうか？
銀行でこの「登記の持分割合」を決めるときに

「いずれ妻は仕事を辞めることになるので妻の分のローン残額は私が払うことになります」
「そのため持分の割合を少し私が多めに持ったほうがいいのですか？」

ということを聞いたところ銀行の担当の方が「そのほうがいいと思います」となったわけです。
つまり、将来的には私が多めに払うので私の持分を多めにしたのですが、最終的に私と妻がどの程度払うかわからない今の段階で「贈与」が決定してしまうのでしょうか？

>これらの疑念を避けるためには申告時には頭金を上記のように記載して申告することをお勧めいたします。

これはちょっと怖いですね・・・。妻は頭金をかなり多く出したので本当に大丈夫でしょうか？

>または、金融機関に連帯債務であるのか確認してください。それぞれが単独債務の連帯保証ではないでしょうか？

ちょっと今手元に登記簿などがないので確認できませんが、銀行からの資料には私のほうに「連帯保証人　妻の名前」、妻の資料に「連帯保証人　私の名前」とありました。
銀行と契約するときにずっと連帯債務と言っていたのでてっきり連帯債務かと思ってしまいました。そうすると最初の質問にあった「借入金」の項目には

・各共有者の単独債務による当初借入金額
・連帯債務による当初借入金額

のうち前者にそれぞれ記入することになりますか？あと連帯保証人の場合でも私も妻も互いに住宅ローン控除は受けれるのですよね？

本当にたびたびすみません・・・。

お礼日時：2009/02/23 13:54

No.2 回答者： 86tarou 回答日時： 2009/02/23 17:01

「登記の持分割合」と「頭金＋ローン分」の割合は同じでないと贈与が発生するということなのでしょうか？＞

その通りです。その金額が年間110万円を超えると贈与税が掛かります。

最終的に私と妻がどの程度払うかわからない今の段階で「贈与」が決定してしまうのでしょうか？＞
ローンを払うのが誰かなのかは、登記には関係ありません。家を購入する時に払った現金（通常、不動産は現金決済）を出した割合で登記しないといけないのです。要は、それぞれの用意した頭金と銀行から借りた借入金の合計額の割合ということです。
その上で、将来奥さんのローンをあなたが払えば、厳密に言えばまたこの時点で贈与になります。

実際には借入額は私２０００万、妻１５００万ですが、これでいいのでしょうか？＞
連帯債務ではなく、それぞれ別のローンを組んでその保証人になってるだけだと思います。なので、それぞれのローンについて住宅借入金特別控除が受けられます。
なお、連帯債務の場合は借入金額（年末残高）に対し、それぞれの登記割合で控除出来ます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1210_qa.h …
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1210_qa.h …

この回答へのお礼

ありがとうございます。非常にわかりやすくご説明いただきまして感謝します。
先ほど銀行に問い合わせたら「連帯債務」ではなく「連帯保証人」だそうです。なのでネット確定申告の「住宅借入金等特別控除（連帯債務）」は書かなくてよいのですね。

＞それぞれのローンについて住宅借入金特別控除が受けられます。

安心しました。

お礼日時：2009/02/24 01:23

No.3 回答者： reikei 回答日時： 2009/02/23 22:45

ちょっとお聞きしたいのですが、「登記の持分割合」と「頭金＋ローン分」の割合は同じでないと贈与が発生するということなのでしょうか？

　通常はそのように解釈されます。

最終的に私と妻がどの程度払うかわからない今の段階で「贈与」が決定してしまうのでしょうか？

　最終的には貴殿の仰るとおり貴殿と奥様がどの程度支払うのか分からないのかもしれません。ですが、「登記の持分割合」と「頭金＋ローン分」の割合は同じでないということは、「贈与しました。」と自ら申告していることになります。
　
　貴殿と奥様はご夫婦なので第３者的に考えられないのかもしれませんが貴殿と全くの第３者との間で同様に頭金を拠出し単独債務の連帯保証を組むということはまず考えられないと思います。

　なぜなら、持分割合の多い方が得をするからですよね。途中で第３者の返済分を貴殿が肩代わりするのであれば事前の契約があってしかるべきでありそれがないのであれば、当初はその差額分を贈与で取得し、その後再度、今度は反対に同額を寄贈したという事に過ぎないようになってしまいます。

　　単独債務の連帯保証ですので、それぞれに年末残高が記載された証明書が発行される為、確定申告時に借入金の修正を行うことは不可能です。
ですので、頭金を実際には相違するかもしれませんが持分割合に合致するように修正することをおすすめいたします。
　念を入れるのであれば、頭金の拠出割合の相違する部分について簡単な金銭消費貸借契約をご夫婦間で作成し毎月等の一定の期間ごとに（契約書に従って。）返済を実行すれば十分ではないでしょうか。
　
一つの財産をお二人で共有ということは、一つの財産に対してをその共有持分割合に応じて所有する。ということですので、貴殿及び奥様が
ご自身の財産（当該事例ですと、頭金＋ローン。)を拠出してその財産を共有することを意味しています。

　住宅借入金等特別控除は貴殿及び奥様それぞれ年末残高及び取得価格に応じて申告控除可能です。
　

この回答へのお礼

たびたびありがとうございます。

＞ですので、頭金を実際には相違するかもしれませんが持分割合に合致するように修正することをおすすめいたします。

先ほど銀行に問い合わせしましたら「連帯債務」ではなく「連帯保証人」とのことでした。つまり「住宅借入金等特別控除（連帯債務）」の項目を書く必要がなく、その項目にある「頭金」も書かなくてよいようなので、頭金の修正に関しては私と妻の中だけで決めておけばよいのですね。

＞頭金の拠出割合の相違する部分について簡単な金銭消費貸借契約をご夫婦間で作成し毎月等の一定の期間ごとに（契約書に従って。）返済を実行すれば十分ではないでしょうか。

いちおう考えてみます。頭金も妻が多く出していたとはいえ、賃貸時代の数年間は私が家賃や生活費全額を出していたので、それで私の頭金が少なくなったのです。ほんとうは妻が出せばよかったのですね。

＞住宅借入金等特別控除は貴殿及び奥様それぞれ年末残高及び取得価格に応じて申告控除可能です。

それを聞いて安心しました。

お礼日時：2009/02/24 01:30

No.4 ベストアンサー 回答者： noname#94859 回答日時： 2009/02/24 11:37

＞[「いずれ妻は仕事を辞めることになるので妻の分のローン残額は私が払うことになります」

「そのため持分の割合を少し私が多めに持ったほうがいいのですか？」
「そのほうがいいと思います」]

この辺から、話が変になってる気がしますよ。

夫と妻の不動産に対する「払うお金」は同額です。
現金で払うか借入金で払うかは別の問題です。

夫婦で連帯保証人になってますので、借入金の支払をどちらがどちらを支払っても贈与の問題は出ません。
究極をいえば、奥様のローンを旦那様が支払っても問題はないのです。

これから夫が妻の支払わなければならない分を支払う事になるから、持分を２対１にしておく、という考え方をしなくてもいいものです。

なぜ銀行員が「そうしたほうがいい」と答えたのかが、私には不明です（銀行なりに、なにかあるのかもしれません）。

今回のお悩みを解消するには、持分登記を１対１に変えることだと思います。
法務局への申請理由は「錯誤」です。

銀行側はお互いに連帯保証人で、抵当権が付いてますので、異議は唱えないと思います。
変更登記時に承諾書が必要かも、です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

＞夫婦で連帯保証人になってますので、借入金の支払をどちらがどちらを支払っても贈与の問題は出ません。究極をいえば、奥様のローンを旦那様が支払っても問題はないのです。

え、そうなのですか？いろいろネットで調べていても贈与の話ばかりだったのでちょっと驚きました。あと毎年一定額（たとえば100万円）を妻に渡して妻のローンを支払うと年間110万円以下でも贈与税がかかるとか・・・。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm#q1
でも専門家さんがおっしゃるならこのへんは実際は曖昧な解釈でいいんですかね？

＞なぜ銀行員が「そうしたほうがいい」と答えたのかが、私には不明です。

いちおう銀行に「いずれ妻の分のローンも私が払うことになる」と伝えたらそう言われたのです。

＞今回のお悩みを解消するには、持分登記を１対１に変えることだと思います。

2回税務署に聞いたら、
Ａ職員「税務署的には登記割合を変更したほうがいいけど、頭金を合わせたほうがいいのでは・・・」
Ｂ職員「登記割合とそれぞれの支払額が合っていないと後々問題が出るので変更したほうがいいです」
というものでした。

お礼日時：2009/02/25 02:39

No.5 回答者： noname#94859 回答日時： 2009/02/25 14:38

Ａ職員「税務署的には登記割合を変更したほうがいいけど、頭金を合わせたほうがいいのでは・・・」

Ｂ職員「登記割合とそれぞれの支払額が合っていないと後々問題が出るので変更したほうがいいです」

やはり根本的には不動産持分登記を二分の一づつにした方がいいのでしょうね。

追加
連帯保証人が主たる債務者の債務を返済しても贈与とはいいません。
自分の債務を支払ってるだけです。ですから贈与税の問題はでません。
　主たる債務を連帯保証する連帯保証人が支払った場合に、贈与税が発生するか、というスレッドを立ててみたらいかがですか。
　「贈与税はかからない」という回答が結論になると思います。

No.6 回答者： reikei 回答日時： 2009/02/26 09:54

専門家？らしき方が以下のような御指摘をされていますが、注意が必要です。

追加
連帯保証人が主たる債務者の債務を返済しても贈与とはいいません。
自分の債務を支払ってるだけです。ですから贈与税の問題はでません。

　連帯保証人が主たる債務者の債務を返済するだけでは確かに贈与の問題は発生しません。しかしながら、金銭債権が金融機関から貴殿に移っただけです。
　つまり、奥様の借入金を貴殿が返済すると、奥様の金融機関に対する債務は消滅しますが、貴殿は奥様に対してその代位弁済した金銭債権を有することになってしまい、結局この債権をどうするのかで答えは変わるでしょう。
　返済してもらうのであれば、問題は当然発生しません。しかしながら、返済の事実がないのであれば贈与が発生します。
　ですので、贈与を避けるには代位弁済についての金銭消費貸借書がやはり必要となってしまいます。

　どうどうめぐりで、結局頭金部分の差額（従前に記載しました差額のことです。）について金銭消費貸借契約書を念のため作成していれば、後々問題にもならないし、登記の変更なんていうお金のかかることをわざわざする必要はないと思います。（もっとも、夫婦間の贈与で金銭消費貸借の有無・返済の事実を当局がいちいち調査にきたという話事態聞いたことはありません。調査にはまず来ないです。）
　また、現在の持分割合の方が貴殿の住宅借入金等特別控除額は将来的に多くなるのですから。