予想以上の見積もり・・・。

Question

来春竣工予定の者です。
どうぞ宜しくお願いします。

昨年末より、お隣の設計事務所兼建築会社に、
最初に予算をはっきり言って10回ほど打ち合わせをしてきました。
平面図が固まり、見積書を今日もらいます。

が、昨日の最終打ち合わせで、
「概算で○○○○万円ぐらいとでておるみたいです・・・。」
と、予算を大幅に上回る倍の金額を口答で伝えられました。

7回目の打ち合わせのときに、
「ご予算は？」
と再度聞かれた時から、？？？と思っていましたが、
「最初に打ち合わせした金額ですよ。」
と答えました。
そして案の定、昨日の金額。

ウチの親父名義の土地と建物を借りて、
15年ぐらい設計事務所兼建設会社を営んでいる会社で、
結構人気も高く、人柄も好きな社長です。
家の事情も親身になって悩んでプランニングしてくれました。

またその会社とは仕事上の付き合いもあるので、
「全然いった話と違うじゃないか！」
と言わず、今日再度見積書を頂くだけにとどめた次第です。

総請負はその会社ですが、
設計管理がその会社、
施工はその会社よりお付き合いの深い大工を棟梁に迎えて、
共同（会社もお抱え大工がいる）でお願いすることになっております。

社長：「○○大工さんにも見積もりをして頂き、どの程度落ちるかですね。」
私：「では○○大工にその見積もり書（会社が出すもの）を見せないといけないですね。」
社長：「いや、大工さんには見せないほうが良いですね。」
私：「そういうものなのですか。」
社長：「はい。では明日、大工さんへの資料と、○○さん（私）用の見積書をにお出ししますね。」

というやり取りをして終えました。
家内も立ち会いましたが、
結果その家内の予想通りの金額にでした。

最初の打ち合わせのとき独りで行きましたが、
私：「○○会社が○○○○万円でできるって。」
家内：「そんなことないでしょう。口車にだまされていない？」

と家内とやり取りしていました。
昨日から家内の言葉が頭をよぎり、確かにそうかも。
とおもってここに書き込んだ次第です。

お願いする大工も
「建築はだましあいの世界ですからね～」
ということばをその会社にお願いする前に発していましたし・・・。

まだ契約やお金は発生していませんが、
どうすれば良いでしょうか？
個人的には、大工の見積もりを見て、
それでもオーバーしたら他の会社にするか、
それとも予算の範囲内におさまるように設計しなおしてもらうか。
どうぞよろしくご教授お願い申し上げます。

fujiwakaba · Accepted Answer

倍の金額と言うのがよく理解できません。
何故にそんなに想定以上にかかるのか？
プロならば経験値でおおよその予算は把握できるはずです。
又、施主の希望要望のうちどれがコストアップになる項目なのかも。
そんな事は１０回も打ち合わせを重ねる中で分かることだと思うのですが、、、？
数百万オーバーというのは最初の見積り提示ではありえることですし、それはたたき台に過ぎませんからあせる必要のないものです。
ですが、倍とは？
納得のゆく理由を説明してもらいましょう。

＞施工はその会社よりお付き合いの深い大工を棟梁に迎えて、
共同（会社もお抱え大工がいる）でお願いすることになっております。

つまり棟梁を雇うという関係でしょうか？
にしても通常は直で施工するほうが安くなるものです。
私の懇意の設計事務所は、直の場合は設計管理費を安くしています。
ツーカーで作業効率がいいからだそうです。
棟梁に見積書を見せたくないのは、契約金に絡んでいるのかもしれません。

とにかく、明日見積書を手にしたらよくチェクして見る事ですね。
今までの打ち合わせがすべて反映されているか？
いらないものはないか？（通常始めの見積もりには漏れがないように不明な部分はすべて拾うものですから、高くなりがちです。）
でも倍の金額ではコスト調整のレベルの話ではないような、、、？
とにかくその見積書がどんな内容なのか確認してみない事には現時点では誰にも判断できないと思いますよ。

mimicann · Answer

建築兼大家してます。

まずは、合い見積もりは絶対にすべきです。
見積書が出来ているので、設計図も出来てるでしょう。
その設計図を基に他の工務店に見積“数社”取ってください。
経済的な金額が提示されたら、お隣の設計事務所兼建築会社にその単価で依頼すれば良いのです。

見積取った会社は基本的には無料ですが、断るときには、謝礼として幾分か包むコトをお勧めします。
お隣の設計事務所兼建築会社を断るならば、同様のコトをしてください。今後の付き合いのために…。

inon · Answer

その見積が高いか安いか、その工務店が良いのか悪いのかそのあたりはこちらでは分からない部分ですので省略します。
ここで言えることは、設計事務所に設計を依頼して、打ち合わせをして
図面を書いてもらい、（枚数で言うのもおかしいですが５０枚ぐらいになります）その図面を元に同じ条件で数社に見積を取り、見積を設計事務所に精査してもらい決めるのが一番良いですね。それでも予算以内に納まらない場合は設計変更をする。
大工さんの言う「建築はだましあいの世界ですからね～」というのは信じたくないですね。
尚、工務店が書かれた図面は著作権がありますので、新たに設計事務所
と打ち合わせの上、図面は起こされた方が良いと思います。

hide650929 · Answer

合い見積りは当然の権利だと思います。

ですが、設計者の断り無しに他社に図面を見せての合い見積りは倫理上の問題に止まらぬ知的財産権の侵害に当たります。

・図面を基に工事見積りを他社に依頼する場合は、設計者の承諾が必要
・最終的に他社に発注する際には、設計者には別途、設計料を支払う
・値交渉の為だけに他社へ合い見積りを依頼するのは倫理違反
　（当て馬にされる他社にとってもいい迷惑）

合い見積りをとる場合は、プラン作りの状態から始めて下さい。

yupanqui_2 · Answer

時間がないので簡潔に書きますが、契約していないのであれば前の方の方法がベターでしょう。
少なくとも、少なくともですよ、3割は安くなると思います。

ただし・・・そんで相見積とってもらっても結構談合ってあります、困った物ですが。
小さな地域ですと業者も共存図りますけん、ばれちゃうんですよねえ。
設計士が有能ですとばれぬような業者も見積に参加させます、いい設計士を探せると良いのですが。

minollinn · Answer

打ち合わせは何回もしたけど、見積りは最初（１回目）ということですか？
最初の見積りというのは、今の設計のまま、自分の要望のまま、でこれくらいかかります・・というものです、たたき台ですから、予算が合わなくて、かつ、その業者でやろう、という考えならば、設計、仕様を変更しての再見積りになります。
何回やってもいいです、お互いが納得できる線を探しましょう。
たった1回計算して、絶対これでないと出来ないという話ではありません。

他社と合い見積もりなら、設計者に了解をもらって、その図面で見積りしてもらわなければ比較にはなりません。
設計者が会い見積もりを拒否するようなら、他社でまた１から同じ話をして見積もってもらいましょう。

設計事務所と信頼関係があるのなら遠慮なく「予算に合った設計をお願いしますよ～」と頼めばいいだけです。
もし、設計事務所が予算に合った設計が出来ない、というなら他社を探すしかありません。

安いからと言って、知らない業者に依頼するよりも、見えないところで得します、建てて終わり、というわけではありません。

自分が信頼できると思う業者を選ぶのが「なるべく、くいの無い家作り」の第一歩です。

fujiwakaba · Answer

特殊な大空間の建物だったのですね。
私は構造の方は疎いのですが、５間飛ばすとなると木造構造よりも鉄骨造の方がはるかに簡単で安いと思うのですが？
９間分の数本の鉄骨梁を渡すだけですから。
アーチ状にしてもいいでしょうし、形も自由に出来ます。
体育館のような構造ではダメなのでしょうか？
断熱も入れ、仕上げも木質系にすれば遜色ないと思いますが。
基礎だって、木造でそれだけの屋根構造を造るのならばかなりの重量になるでしょうから同じ事ではないかと思うのですが、、、
以上、私のあまり知識のない頭で感じた疑問です。
でも、、、それだけの構造を木で支えるよりも鉄骨の方がずっと安いと思うけれどなあ、、、
私も又調べて見ます。

＞総請負はその会社ですが、設計管理がその会社、
施工はその会社よりお付き合いの深い大工を棟梁に迎えて、
共同（会社もお抱え大工がいる）でお願いすることになっております。

つまり設計事務所が元受で棟梁はその会社の下請けになるという事でしょうか？
質問者さんは、設計事務所のみにお金を支払われる？

＞＞にしても通常は直で施工するほうが安くなるものです。
施工は大工に、設計は設計事務所に別々に頼むということでしょうか？

直でというのは、設計事務所が入札で外部の施工会社と仕事をするよりは、直営というか傘下の施工会社を使うほうが、お互いにやり方が分かっているから監理しやすいという事。
労力が少なくすむのでその分監理費を安くしているという事です。
私の知っているところは設計監理と施工の契約は別々に交わしますが、見積書は設計管理費も含めた金額でした。

で、質問者さんの場合さらに第三者の棟梁が絡んできます。
たぶん、この方は会社にこの工事のみ雇われるという形になるのでは？
この報酬がいくらかという事です。
１つには見積書の金額次第では、もっと報酬をよこせという話になりはしないかと思ったのです。
あるいは、まだ会社と契約していないのならば、棟梁がその金額よりも安くするから直にに契約してくれと言うかもしれません。
会社と棟梁と共同というのは割高にはならないのでしょうか？
が、これはいまさらという事では有りますが。
まだ何も始まっていない時点でなら、棟梁を元受にして、棟梁から設計事務所に依頼するという流れも出来たでしょう。
棟梁を本当に雇われ棟梁として迎える場合もあります。
が、この場合は予算繰りからすべてを任せる形になります。
そこらへんのことがどうなっているかでしょう。
本当のところは会社の考えですので憶測でしかないのですが。
いずれにしても一般に見積もり内容というのは、他者には見せたくないものです。
現時点では大きなコストダウンにつながることではありませんので、蛇足だったかもしれません。

1232123 · Answer

一ヵ月前位、自称構造のせんせ方の俺は偉いんだ自慢大会がありましたが、あれかな？。今携帯ゆえ確認不能ですが。であれば尚、コストコントロール難は承知も承知、小学生社長か？。大工はただの下請けでしょ、クロス屋さんや左官屋さん同様。建設会社より上？、ないない。手前の利ザヤ上げんのに三十年前の大工の存在感を利用してんでしょ。大工にトラスの計算出来るか、全部手前の設計士にさせてんだろ、カネ上がんの分からんわけないっての。大工さんの地位を下げるよな表現は便宜上ご容赦を。よく分からぬ事多いですが今設計士抱えて住宅中心に営業出来る工務店はごく一部です。上場でない限り外野からはリストラの状況位でしか判断出来ませんが経営行き詰まってないか、要注意かも？です。

nsan007 · Answer

要するに最大の間違いは設計と工事を同じ会社がしている所へ頼んでしまった事です。

設計を別の設計事務所に依頼しても予算がオーバーをする場合もあります。しかしその場合は他に安くやってくれるところはないかと探したり検討できます。

設計と工事の一貫会社なら基本的に他で見積もりを取る事を嫌がりますし、仮にしてもまともな事にはなりません。

おそらく最初に高額な金額で脅しておいて、かなりの値引きをしましょうと安くして契約にこぎつけますが、値引きした値でも他より高くぼろ儲けをされる可能性が高いと思います。
仮に契約が成立して工事にかかっても、あれは追加これは別途と追加の請求をされるかもしれません。
工事会社と同じ設計者なら当然支払うべきなんて話しになるかも知れませんが、質問者さんが別に費用を支払った建築士なら質問者さんの側に立って、本当に必要な追加なのか、金額も妥当な物かの中立的で専門的なアドバイスを貰えますから安心です。

大工さん云々もとんでもない関係ない話です。
そんなことを言う会社はまともで誠実な仕事をするわけがありません。

契約がまだでしたら、全てをキャンセルし、信頼できる建築設計事務所探しからやり直し、詳細の設計図で何社かの工務店で見積もり比較をすれば予算内で素敵なお住まいが出来る可能性は大きいと思います。

buildersin · Answer

先ず、１０回もの打ち合わせを経た上で、施主の予定金額の倍の金額を臭わすとは、「呆れて、開いた口が塞がらない」と、言う状態ですね。

　今回のような大スパンの建物の施工能力、コストプランニング、積算、設計、においてスキルが相当に不足しているのではありませんか？。
　又は、時節柄、富士住建の倒産に絡む事例のような、経営的な側面も注視する必要が有ります。
完成保証の制度に加入しているか？、又は、施工業者と同等以上の同業者の保証人を付けられるか？。
　完成保証、又は同業者の保証は施主側の必須の発注時条件とすべきです、その業者が同業者間で信頼されていれば、同業者は保証してくれます。

　発注方法として、現在選択しに上がっている一括発注以外に
(1)設計・設計監理と施工の分離発注形式
　(1)－１，施工は一括発注
　(1)－２，施工を躯体と設備に分けて分離発注
　(1)－３、施工を可能な限り、工種別で分離発注
(2)ＣＭ（コンストラクション・マネジメント）方式の発注形式
＊コンストラクションマネージャー（ＣＭｒ）を施主の代理人に選任し、設計・施工・支払査定・各検査等を統括してマネジメントさせる、
設計も施工もＣＭｒの管理下に置く。
　(2)－１，設計・設計監理と施工を分離発注
　(2)－１－１），施工は一括発注
　(2)－１－２），施工を躯体と設備に分けて分離発注
　(2)－１－３），施工を可能な限り、工種別で分離発注
　ＣＭ方式の場合、積算、見積徴収・見積比較、発注契約、支払査定・支払等はＣＭｒが施主の了解の元、管理遂行します。

　日本でも昔は、大工の棟梁がＣＭｒに近い役割をしていたよですし、現在のＣＭ方式は、予算・工期・品質を保証する場合もあります。

参考URL：http://www.cmaj.org/

予想以上の見積もり・・・。

建築兼大家してます。

その見積が高いか安いか、その工務店が良いのか悪いのかそのあたりはこちらでは分からない部分ですので省略します。

合い見積りは当然の権利だと思います。

時間がないので簡潔に書きますが、契約していないのであれば前の方の方法がベターでしょう。

打ち合わせは何回もしたけど、見積りは最初（１回目）ということですか？

倍の金額と言うのがよく理解できません。

特殊な大空間の建物だったのですね。

一ヵ月前位、自称構造のせんせ方の俺は偉いんだ自慢大会がありましたが、あれかな？。

要するに最大の間違いは設計と工事を同じ会社がしている所へ頼んでしまった事です。

先ず、１０回もの打ち合わせを経た上で、施主の予定金額の倍の金額を臭わすとは、「呆れて、開いた口が塞がらない」と、言う状態ですね。

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