物件価格を超える債権額の抵当権がついている土地を購入します。大丈夫でしょうか？

4000万円の土地の購入をしました。
契約時に受け取った全部事項証明書をみると、都銀が5000万で抵当権を設定しています。
引渡し時に抵当権は抹消するとのことです。

物件価格を超える債権額の抵当権がつくことは普通なのでしょうか？

なお、設定されているのは1ヶ月前です。
素人考えで、最近都銀が審査したのだから大丈夫かな、と思っているのですがどうでしょうか？

よろしくお願いいたします。

No.5 ベストアンサー 回答者： 830damasii 回答日時： 2009/03/27 05:11

普通です

特に「共同担保」とか書いてあればびっくりするような金額が登記されていることもあります

不動産業者が銀行から借りた５０００万円で３６００万の土地を購入し
（恐らく極度額５０００万の登記がされていると思うので５０００万使ったかどうかは解りませんが５０００万使ったとして）
４０００万円で売るのだから、その土地だけで見ると４００万の儲けだけど、残りの１４００万もたぶん使っていると思うので、抵当権を綺麗に外すには、あと１０００万付けなければいけませんね
もう使ってしまって都合がつけれないと「損切り」で１０００万の債務は業者に残ります。このような場合でも決済時に司法書士が「抵当権抹消」の書類を確認してから綺麗な状態であなたに所有権移転するので問題ありません。
銀行が全額返済を受けて抵当権を外すのか、損切りして抵当権を外すのか、新たな所有者には抵当権さえ外してくくれれば業者の事情は何も関係ないので問題はないのです

No.4 回答者： gotcha1203 回答日時： 2009/03/26 13:17

＞400万手元に残る、みたいなことでしょうか？

債権額5000万と借入額というのは、イコールにならないので、結局、抹消する金額は、残債と手数料ぐらいになりますので、その400万手元に残るといった形になります。　実質は、3600万で買えば、諸費用等、後日に納付する不動産取得税等がありますので、手残りは200万程度ではないでしょうか。

取引の内容ですが、建売の場合(今回の件も含む)では、同時抹消が普通の取引です。　借入なしで仕入れてるところは別ですが。

No.3 回答者： gotcha1203 回答日時： 2009/03/26 11:28

こんにちは。

現所有者が、個人か業者かによっても若干違うかもしれませんが
下記のような状況になると思います。

その全部事項証明書には、(甲、乙欄を見てください)
１、所有権移転された日に抵当権設定されているのでしょうか？
この場合でしたら、その土地を買うために銀行から借入した為についた抵当権になります。

２、以前から、所有しており、運転資金等を借り入れる為に、不動産担保として、借入し抵当権設定される場合があります。　
または、以前からの所有で、他の不動産を購入する際に担保として担入する場合があり、この場合には共同担保目録に他の所在地の不動産が記載されています。

余計な説明をしてしまいましたが、抵当権の抹消ができなければ、所有権移転はできません(債権者の承諾が必要なので)し、契約書にも抹消する旨の条文が入りますので、問題ないです。

最後に、
＞物件価格を超える債権額の抵当権がつくことは普通なのでしょうか？

これは、情勢によっても左右されますし、どちらもありえます。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

現所有者は業者です。

> １、所有権移転された日に抵当権設定されているのでしょうか？
はい、同日になっており、受付番号も第xx12号、第xx13号と連続しています。

> ２、他の所在地の不動産が記載されています。
他の不動産の記載はありません。

契約書にも抹消する旨の条文が入っているようです。

> ＞物件価格を超える債権額の抵当権がつくことは普通なのでしょうか？
> これは、情勢によっても左右されますし、どちらもありえます。
そうなのですね。
売主は、建売のために土地を3600万で取得したと聞きました（今回は建築条件を外す交渉をして購入しました）。都銀から5000万のお金を借りて3600万を使い（残は1400万）、今回私から4000万受け取って5000万を返済するので、400万手元に残る、みたいなことでしょうか？（素人考えですみません）

お礼日時：2009/03/26 12:28

No.2 回答者： nrb 回答日時： 2009/03/26 11:18

引渡し時に抵当権は抹消するとのことです。

念の為に法務局で引渡し日の登記簿上げてきて消されていれば引渡しを受ければ良いし

抜いてないならば引渡しを中止すれば良いだけ

確認しないと嵌めらたら唯のアホ

No.1 回答者： newbranch 回答日時： 2009/03/26 11:18

都銀が5000万円の抵当権を設定している土地とは、都銀が、その土地

を5000万円の評価をしていることに他ありません。引渡し時に、
抵当権を抹消するとのことが大切で、引渡し時とは、代金決済したとき
なのか、契約を締結したときなのか判りませんが、いずれにしても、
抵当権が設定されているということは、そのままでは、購入者の資産には
成りえないものですから、抵当権抹消登記がなされた後に、代金決済を
されることをお勧めします。
この土地の所有者は、抵当権を設定して、それに見合う額を借り入れして
いるはずですので、その借り入れが返済されなければ銀行は、抵当権
抹消について合意しないと思われますので、上記の如く、慎重に決済し
なければなりません。（若し、土地の購入代金と同額の借り入れを土地
所有者がしているのであれば、銀行立会いの下に、代金決済をし、銀行
に抵当権抹消を確約してもらわなければなりません。また、抹消登記
等の費用についての負担を売主側が負担するように契約しなければ、
実質購入額が増加することになります。（貴方名義に登記するときにも
費用が発生します）

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
契約書の中に、
・買主が売買代金全額を支払った際、所有権が買主に移転する
・売主は、所有権移転の時期までにその責任と負担において抵当権等の一切の権利を除去抹消しなければならない
とあります。
代金決済と同時に所有権移転と抵当権抹消がされると認識しています。
実際には、引渡し日に、売主、抵当権を設定している都銀、買主（私）、住宅ローンをお願いしている都銀、仲介の不動産業者、司法書士が立会って手続きすると聞いています。

これで大丈夫でしょうか？

お礼日時：2009/03/26 12:17