痔になりやすい生活習慣とは?

現在、登記済みの評価額が6000万円の遊休地を所有するも、この金額では到底買い手が付かず、無駄に高額な固定資産税を払い続けて数年が経過した人がいます。

ですが、仮にこの遊休地を3000万円で買いたいと言う人(他人)が現れ、このまま税金を無駄に払い続けて使い道の無い遊休地を維持するよりも、安くても買ってくれる人がいるなら売却した方が良いとして、評価額の半額の3000万円で売却したとします。

ここで質問です。
(1) この場合は当然売却の際に譲渡所得税などの税金がかかりますが、税金は土地の評価額を元に計算されてしまうのでしょうか?または、税金は土地の売値を元に計算されるのでしょうか?

(2) 評価額とはあくまで固定資産税の算出の為の金額であり、実際に土地を売り買いする場合の金額は持ち主が自由に定めても構わないのか?

(3) 例え土地の売値や買値がいくらになろうと、評価額は変わらないものなのか?

以上の事の回答を御待ちしております。皆様宜しくお願い致します。

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A 回答 (5件)

(1)譲渡所得税については「いくらの所得があったのか」が問題ですから、評価額の問題ではなくて実際に売買して得た所得をベースに考えます。


3,000万円で売ったのに、評価額が6,000万円だから6,000万円の所得を申告せよ、とはなりません。

しかし、例えば移転登記の際の登録免許税、取得した際の不動産取得税、毎年の固定資産税等を算出する場合には、評価額の6,000万円という数字がベースになります。評価額というのは、元々それらの税金を算出するための数字だからです。

(2)売買価格は自由に定めて構いません。しかし、あまりにも実体価値と乖離した価格での売買は、贈与という扱いを受ける場合があります。
例えば、普通に売りに出せば2,000万円位で売れる価値がある土地を身内に10万円で売ったとか。純粋な売買とは認められず贈与税の対象となる場合もあります。
しかし、それは実勢価格の問題であり、評価額に近い価格で売買しなければならないなどということはありません。

(3)(1)で書いたように、評価額というのは主に税金算出用の数字ですから、実際の売値や買値とは別の概念ですし、売買価格とは関係がありませんし変わりません。
しかし念のため書いておきますけど、評価額は不変の数字ではなくて3年に一度、評価替えを行うのですが、実際の売買市況や相場観がその評価における材料になっていることはあります。それでも3年後に評価額がいきなり半額になるようなことはまずありませんけど。
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この回答へのお礼

詳しい回答を頂きまして、誠にありがとう御座います。ここまで詳しく教えて頂けるとは思っておりませんでしたので、本当に感激致しました。
非常に解り易い回答で、今後大いに役立てそうです。この度は丁寧な回答を誠にありがとう御座いました。

お礼日時:2009/04/03 21:19

親族間で無い場合でも、会社の従業員・役員に売却した場合は所得税が掛かる場合があります。

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この回答へのお礼

参考にさせて頂きます。この度はご回答頂きまして誠にありがとう御座いました。

お礼日時:2009/04/03 21:26

親族間でないときは、#3のとおり。



親族間でなければ、原則贈与税が課税されません。

通常の売買であれば、低額でも贈与税の対象外です。

親族間は課税される可能性があります。
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この回答へのお礼

ご回答頂きまして誠にありがとう御座いました。是非参考にさせて頂きます。助かりました。

お礼日時:2009/04/03 21:25

1売った代金には譲渡所得がかかってきます。


 売却代金です。評価額は関係ありません。

2 土地を買った人の心配があります。
「著しく低い額での購入」は、売主からの贈与があったとみなされます。贈与税の対象になるわけですね。
 ここで「著しく低い額」とは、どのくらいなのかが問題になりますが、実勢価格と比べられます。
 決して固定資産税の評価額とか相続税評価額ではありません。

実勢価格の半分というと「著しく低額とはいえない」でしょうね。

租税法定主義なので、こんなあいまいな言い方は良くないのですが、国税庁でも「これだ!」という言い方はしてません。

スレッドを別にして「著しく低額とは、どの程度か」を聞かれると、それなりの答えが回答されると思います。
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この回答へのお礼

詳しい回答を誠にありがとう御座いました。素人の私が全く知らなかった内容が沢山あり、非常に参考になります。
本当に助かります。有難う御座いました。

お礼日時:2009/04/03 21:21

(1)譲渡所得税は、土地の売却益に対する税金です。

今回の様に半値で売却しても儲けが出れば税金が掛かります。
ただし、半値の3000万円が、税務署の相続税計算上の評価額より安いようですと、買った人に「みなし贈与」の疑いを税務署でもたれ、贈与税が掛かるかと思います。
(2)その通りです。
(3)土地の売買と固定資産税の評価額は関係ありませんから、変わりません。
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この回答へのお礼

ご回答頂きまして誠にありがとう御座います。
こういう仕組みだったのですね。非常に参考になりますし本当に助かります。
この度は誠にありがとう御座いました。

お礼日時:2009/04/03 21:23

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Q土地を安く売ったら相手に贈与税が かかりますか

100坪の土地(路線価評価額 2000万円)に 50年経過した

鉄筋コンクリートの家(90坪、評価額1000万円)が

建ってます。雨漏りが ひどく 配管、配線は かなり劣化してます。

何とか建て替えはしないで 売却後 相手側に リホームをしていただき

住んで 頂くという建前で(要するに建物の解体費用は当方で払わない)

土地と建物の合計で 1000万円で売却した場合、相手側に贈与税が

かかって しまう可能性が ありますでしょうか。

1000万円以上の金額では 誰も買ってくれないと思われますので。

Aベストアンサー

>土地を安く売ったら相手に贈与税が…

買い手が個人なら、贈与税の対象になる可能性が大です。
「個人」とは、親族や大口取引先に限るわけではなく、法人でなければすべて個人です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4423.htm

>売却後 相手側に リホームをしていただき住んで 頂くという建前で…

建物部分は時価相当とリフォーム費用とで相殺とも考えられますが、少なくとも路線価2千万の土地を 1千万で売るかぎり、やはり贈与税の問題は避けて通れないでしょう。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

Q親族間の土地の売買で適正な価格とは

適正価格よりも低い価格で売買すると、その差額が贈与されたものとみなされ、贈与税を課せられる可能性があるということなので、贈与税を課せられない適正価格を知りたいのですが、相続税評価額で大丈夫ですか?それとも実勢価格から何%の範囲とかあるのですか?

Aベストアンサー

売買等による贈与税の計算のときの時価は、次のように計算して参考価額としています。

対象地の路線価:対象地の時価=公示地の路線価:公示地の公示価格
注)公示地の他に基準値も参考に計算するとよいでしょう。

対象地の時価=公示地の公示価格×(対象地の路線価÷公示地の路線価)

いくつか計算して、価額を確定すれば贈与税は課税されないでしょうが、もともとこのような方法としたのは、路線価で売買し、すぐに他に転売して差額について贈与税を不当に回避する行為が横行したためです。
また、参考価額としての時価の計算は、今回の公示価格・基準地価格が若干でも上昇しているような地域については、そのまま適用されるでしょうが、いまだに下落等している地域では、路線価=時価として売買されているところもあるようです。
路線価
http://www.rosenka.nta.go.jp/
土地情報ライブラリー(公示地・基準地・取引情報等)
http://www.tochi.nla.go.jp/
以上ご参考までに。

Q友人に土地を譲渡、一番税金がかからない方法

現在700坪の土地があり、評価額は750万です。
上には古い民家が立っており評価額は68万です。
これらはまだ相続手続きが済んでないものですが、私のものになるものです。

これを友人(もと夫婦)に売却、もしくは譲渡したいと考えているのですが、
できることならば、無償で譲渡したいと考えているのですが、
かかってくる税金関係のことなどを少し調べたところ、無償譲渡などはかなり税金が課税される(贈与税)ようなので、
なにか税率が安く友人に譲渡できる方法はないかと思案しております。

譲渡価格を、評価額の1/2より少し上回る400万程度で譲渡した場合、
身内でない第三者への売買ということで、みなし贈与はかかってはこないと思うのですが、
短期譲渡所得に対する課税額はかかってきますでしょうか、(所得税30%、住民税9%)

本来ならば無償で譲渡したいところなので、一番両者に税金がかからず名義変更できる方法はどのような方法があるでしょうか。

かかってくる贈与税、もしくは短期譲渡所得に対する課税額があまりにも高く、びっくりしています。

Aベストアンサー

>無償譲渡などはかなり税金が課税される(贈与税)ようなので…

贈与税はもらった者に課せられる税金です。
あげる側があれこれ思案する必要はありません。

もらう側にしても、贈与税がいかに高い税金とはいえ、時価で買い取るより高くはありません。
贈与税を払ってでもただでもらうのは、もらう側にもメリットあることです。

>譲渡価格を、評価額の1/2より少し上回る400万…

売買の場合は、評価額は関係ありません。
近隣の不動産屋が示す時価より著しく安ければ、安い分が贈与と判断されます。
まあ、どのくらいを著しくというかまでは知りませんけど。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4423.htm

>短期譲渡所得に対する課税額はかかってきますでしょうか…

譲渡所得の短期か長期かは、被相続人が保有していた期間を含めて判断します。
課税されること自体は、いうまでもありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm

>一番両者に税金がかからず名義変更できる方法はどのような…

どちらもびた一文払わないで済む方法はありません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

>無償譲渡などはかなり税金が課税される(贈与税)ようなので…

贈与税はもらった者に課せられる税金です。
あげる側があれこれ思案する必要はありません。

もらう側にしても、贈与税がいかに高い税金とはいえ、時価で買い取るより高くはありません。
贈与税を払ってでもただでもらうのは、もらう側にもメリットあることです。

>譲渡価格を、評価額の1/2より少し上回る400万…

売買の場合は、評価額は関係ありません。
近隣の不動産屋が示す時価より著しく安ければ、安い分が贈与と判断されます。
まあ、どの...続きを読む

Q土地を売ったのですが、申告しなかったので税務署から問い合わせが来てしまいました。

 平成15年に兄弟3人の共同名義の土地を売りました。手続きは兄がやりました。私の分は60万ほどでした。
 確定申告しなければいけなかったようで(無知でお恥ずかしいのですが)今日税務署から「譲渡所得の申告についてのお尋ね」という書類がきました。
 申告しなかった理由を尋ねている物なのですがただ申告しなかっただけと書いたらいけませんよね。
 払わないつもりはなかったのですが、税金はかからないかもと言われましたので、ついそのままにしてしまいました。
 これからどのような手続きになるのでしょうか?申告しなかった理由をなんてかいて送ればよいのでしょうか?

 ・売った土地は今住んでる県ではありません。
 ・主人は自営業ですが、私は主人の扶養で所得はありません。

 税金の事などなにもわかりませんので、教えていただければ助かります。宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

土地を売買した場合は譲渡所得として申告が必要になる場合があります。
そして税務署は土地の売買について把握しており今回のような通知を出してきます。

土地の譲渡所得の場合は給与や年金、事業所得といったような一般的な所得と分けて、その譲渡所得に関わる部分を別立てでを計算する分離課税という形を取り、分離課税用の確定申告書を使用します。

土地の譲渡所得の計算として。
土地の売却価格からその取得価格を引き、特別控除と呼ばれる控除を引いた差引きが税の計算をする上での基礎になります(課税標準額といいます)。

特別控除は5年以上持っていた土地を売却するのであれば最低100万円、行政などによって収用を受けた場合は最高5000万円を受けることができます。

あなたの土地の売買の利益が60万円だと仮定すると5年以上その土地をもっていた場合は全額特別控除の100万円によって控除され、土地の譲渡所得については税金がかからないと考えられます。

確定申告については税金がかからない場合はする義務がありませんから、その他に所得がなければ、その「譲渡所得の申告についてのお尋ね」に理由を書けば終わりかなと思います。

ただ土地税制は結構複雑なので税務署の担当の人に、「この様な書類が送られてきたんですけど、どうしたらいいですか?」と聞いておいたほうが無難ですね。
上記の説明はその土地を所有していたのが5年以上と仮定してお話しているので。

そして、税法上の扶養控除の判定は特別控除前の所得で判定します。
この場合、あなたは旦那さんの扶養に入れない可能性が出てきますので、旦那さんの修正申告が必要になることも考えられます。

いずれにせよ一度税務署に連絡をして聞いたほうが良いと思います。

土地を売買した場合は譲渡所得として申告が必要になる場合があります。
そして税務署は土地の売買について把握しており今回のような通知を出してきます。

土地の譲渡所得の場合は給与や年金、事業所得といったような一般的な所得と分けて、その譲渡所得に関わる部分を別立てでを計算する分離課税という形を取り、分離課税用の確定申告書を使用します。

土地の譲渡所得の計算として。
土地の売却価格からその取得価格を引き、特別控除と呼ばれる控除を引いた差引きが税の計算をする上での基礎になります(...続きを読む

Q評価額(地価公示価格)と土地購入価格の差について

先日、新築一戸建てを購入し、最初の固定資産税、都市計画税を払いました。
その時、あれっと思ったことを書きます。

3200万円(不動産仲介手数料などの手数料を除く)で土地を購入しました。土地に対する固定資産評価額は1550万円でした。仮に評価額を地価公示価格の7割と考えたとしても2214万円にしかなりません。

購入した価格と評価額(地価公示価格)はこれだけの差が生じてくるものなのでしょうか?
はっきり言ってショックでした。よろしければ皆様の具体的な数字を教えてください(心のよりどころが見つかればと思っております)。

また、考え方が根本的に間違っていましたらそれらを含め、この差についての解釈についてアドバイス願います。

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

>購入した価格と評価額(地価公示価格)はこれだけの差が生じてくるものなのでしょうか?

別に全く珍しくありません。まず、すこし混乱されているようですが、
 ・実勢価格
 ・公示価格
 ・路線価(相続税評価額)
 ・固定資産税評価額

は全部別物です。
公示価格はそもそも全ての土地にあるのではなく、特定の基準点における価格を表します。
この基準点の価格を「参考に」全ての地域での路線価や固定資産税評価額が決まります。
この基準点の公示価格にしても実勢価格よりはわずかに安くなっています。
また実勢価格はその土地の条件によりかなり異なります。同一地域でも公道に面していれば高くなり、私道だと安くなるとか、南道路は高く北道路は安い、角地は高い等です。
この条件により差は時に30%近い差になることもあります。
なので公示価格を持ち出したとしても2,30%程度の差は珍しくはありません。

>はっきり言ってショックでした
普通は喜ぶのですが(税金が安くなる)、何故ショックなのでしょうか。実勢価格が下落したのであればショックと思いますが。

>購入した価格と評価額(地価公示価格)はこれだけの差が生じてくるものなのでしょうか?

別に全く珍しくありません。まず、すこし混乱されているようですが、
 ・実勢価格
 ・公示価格
 ・路線価(相続税評価額)
 ・固定資産税評価額

は全部別物です。
公示価格はそもそも全ての土地にあるのではなく、特定の基準点における価格を表します。
この基準点の価格を「参考に」全ての地域での路線価や固定資産税評価額が決まります。
この基準点の公示価格にしても実勢価格よりはわずかに安くなって...続きを読む

Q固定資産税 土地と建物評価額について

こんばんわ。
昨日、市役所より「固定資産税・都市計画税納税通知書」が届きました。
H18年5月に新築分譲住宅(建売)を約3300万円で購入したのですが、
不思議なことに、土地と建物の評価額が足しても1300万円程度にしかなっていなかったのです。評価が低すぎて驚きました。
実際問題、評価額っていうものは何を基準に算出されているのでしょうか?
ちなみに土地約650万円(購入時契約書上:1700万円)、建物約650万円(購入時契約書上:1600万円)でした。
建物は時が経つと、老朽化し、評価は下がるのは当然ですし、土地についても毎年評価は変わってくるのは承知しております。
評価額が高いからとか低いからとか、正直どうしようもないかと思いますが、何せ初めてのことなので、皆様ご教示願います。

Aベストアンサー

私も3500万円で購入した家があなた様と同じ同額に近かったです。

土地や建物価格は、販売業者が決めるもので、

土地なら整備、建物であれば、建物材料原価や業者の人件費など色々な経費が入っています。

例えていうならジュース120円 原価60円です。

120円が販売価格ですが、実際に原価(評価)は、60円です。

なんにせよ、住宅評価は、土地の坪数や建物の大きさ(面積)、設備
(トイレや鉄材か木材などなど)色々ありますが、

一生そこに住むつもりなら評価は、安いほうがいいですよ。

固定資産税年間で大体10~12万くらいなんではないでしょうか?

Q評価額より安く売ったら贈与税 かかりますか

100坪の土地(路線価評価額 2000万円)の上に 老朽化した

延べ面積90坪の鉄筋コンクリートの家(評価額1000万円)が建ってます。

買い手が つかず 仕方ないので 土地と建物の合計で 1900万円で売ったと します。

その場合 買った人には 評価額より安く買ったと いうことで 贈与税が

かかるのでしょうか。

Aベストアンサー

個人から著しく低い価額の対価で財産を譲り受けた場合には、その財産の時価と支払った対価との差額に相当する金額は、財産を譲渡した人から贈与により取得したものとみなされます。著しく低い価額の対価であるかどうかは、個々の具体的事案に基づき判定することになります。
「資産の時価の2分の1に満たない金額」により判定するものではありません。
↑は国税庁タックスアンサーからの引用です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4423.htm

留意すべきは「時価」で判定するという点です。
相続財産評価額ではなく時価です。
実際に売買するにあたり、幾らで取引きされるのが相場かという問題です。

路線価格も固定資産税評価額も税金の計算のためのもので、低く設定されてます。
現実の売買が同額を下回ることはあまり考えられないといえますが、売りに出しても誰も買い手がつかないので、値を下げたら売れたというなら、それが時価であるといえます。
その額でないと買い手が付かなかったというなら低額譲渡にはあたらないと私は思います。
ただし親族間での売買でしたら、税務署側は「差額は贈与ではないか」と言い出す可能性があります。
いずれにしても、何度売りにだしても、希望価格での購入がなかった、値下げしてやっと買い手が見つかったという点を明らかにできれば、低額譲渡による贈与税の発生はないと考えます。

個人から著しく低い価額の対価で財産を譲り受けた場合には、その財産の時価と支払った対価との差額に相当する金額は、財産を譲渡した人から贈与により取得したものとみなされます。著しく低い価額の対価であるかどうかは、個々の具体的事案に基づき判定することになります。
「資産の時価の2分の1に満たない金額」により判定するものではありません。
↑は国税庁タックスアンサーからの引用です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4423.htm

留意すべきは「時価」で判定するという点です。
相続財産評価額では...続きを読む

Q親族間での土地取引

お世話になります。

親戚が100坪ほどの駐車場を持っているのですが、これを売りたいらしく、当方に相談されました。そして当方で購入を検討しています。
さてこの場合、不動産屋を仲介せず直接取引となるかと思いますが、金額はどのようにして決めるべきなのでしょうか?
こちらから値段を提案するにも相場がよく分かりませんし、値段の根拠が提示できません。

また契約、登記手続きなどは自分でもできるものでしょうか?

当方一応宅建主任者なのですが、遠い過去の話ですので、不動産知識はほぼゼロです。。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 宅建主任者資格をお持ちのようですので、あまりくどい話はしません。

 他人間での売買だと値決めは比較的自由で、購入資金の出所を調査される程度で済むのですが、親族間だと売買価格が相当かどうかも調べられる場合があります。

 相場で売買していれば問題ないのですが、じゃあ相場はどうやって決めるのかというと、税理士だろうが不動産鑑定士だろうが誰も責任を持った回答はできません。

 路線価とか固定資産税の課税評価額でやれば、という意見をしばしば見かけるのですが、価格の趣旨が違いますので、それに準拠していれば必ず大丈夫という話にはなりません。

 不動産鑑定士に鑑定を頼むのも、ごまかす気はなかったゾという誠実さの証明には成るかと思いますが、出した額については信用していません、私は。

 係数をちょっと操作するだけでトンでもない額がでます(希望額を言って権威づけてもらうのにはいいかも)。

 私としては、一番胸を張って税務署員をお出迎えできるのは、何軒かの不動産業者に相場を尋ねてその範囲で値決めすることだろうと思います。

 文書にしてもらえれば最高でしょうね。

 余談ですが、面倒をさけることが第一なら、業者の言う相場より高く買えば、売り主が高い税金を払うことになりますので、税務署は文句を言いません。

 契約や登記は、裏切られる可能性の有無によって違います。

 ふつうは親戚間なら、モタモタしている間に二重売買されたり「気が変わった、価格2倍な」とか言いださないので、素人が研究しながら手続きしても大丈夫なものです。

 多少時間がかかるものですが、自分でできます。

 しかし、上述の「相場」調べで協力を得た不動産業者を契約に混ぜて、手数料を払ったほうがいいような気はします。

 宅建主任者資格をお持ちのようですので、あまりくどい話はしません。

 他人間での売買だと値決めは比較的自由で、購入資金の出所を調査される程度で済むのですが、親族間だと売買価格が相当かどうかも調べられる場合があります。

 相場で売買していれば問題ないのですが、じゃあ相場はどうやって決めるのかというと、税理士だろうが不動産鑑定士だろうが誰も責任を持った回答はできません。

 路線価とか固定資産税の課税評価額でやれば、という意見をしばしば見かけるのですが、価格の趣旨が違いますので...続きを読む

Q不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について

不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について質問します。

妻と共有名義にして、某不動産業者を通じ念願のマイホーム(中古住宅です。)を購入しようとしているのですが、不動産屋さんによると売主さんは現金で売買金額を欲しがっているとのことです。

妻は「それなら、そのお金を支払えば現金で支払えばいいんじゃないの。」といいますが、

親しい会社の法務部の先輩から

「それはあまりに危険だ。契約書を結んだ後、お金を支払い、司法書士を使い所有権移転登記をするのだけれど、お金を支払っただけだと、その相手がお金を持ち逃げされてしまうかもしれないじゃないか。銀行保証小切手か銀行での口座振替を利用すべきだ。不動産屋さんも色々あって、全面的に信用するのは危険だよ。」

とアドバイスされました。

妻は「不動産屋さんか銀行で支払えば問題ないんじゃない?」と言います。

確かにお金を持ち逃げされれば困るし(現金だと怖い気もする。)、かといってすごくいい物件なので気に入っています。

つまるところ、契約書を売主と結び売買金額をどうやって支払うかということだと思うのですが、世間一般ではどうやっているのでしょうか。

法律的には売買契約の金額を支払ったということを、法務局や裁判所・善意第三者にどう主張し、対抗要件を備えるかということなのかな?とも思えますが、そのような視点に立った場合、どのような支払い方法がベストなのでしょうか。(一般的な不動産実務についても教えてください。)


よろしくアドバイスお願いします。

(もし、可能なら、法務部の先輩の手前もありますので、法律的な知識や根拠条文も教えて貰えると嬉しいです。)

不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について質問します。

妻と共有名義にして、某不動産業者を通じ念願のマイホーム(中古住宅です。)を購入しようとしているのですが、不動産屋さんによると売主さんは現金で売買金額を欲しがっているとのことです。

妻は「それなら、そのお金を支払えば現金で支払えばいいんじゃないの。」といいますが、

親しい会社の法務部の先輩から

「それはあまりに危険だ。契約書を結んだ後、お金を支払い、司法書士を使い所有権移転登記をするのだけれど、お金を支払っただけ...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
不動産の決済資金は「現金」及び「銀行の自己宛小切手(横線の有無は売主指定)」のいづれかが原則です。
通常ですが、売買契約に照らし売主は所有権移転に必要な書類一式を買主へ引き渡します。これと引き換えに買主は代金を支払います。実務上は買主側が指定した司法書士に登記を依頼し、司法書士は事前に調査及び売主側の必要書類や買主側の必要書類など仲介人へ指示します。売主さんや買主さんはこの指示で必要書類を整えるわけです。

実際は当日、司法書士が代金授受の前に売主側の書類や買主側の書類、本人確認。委任状などへの署名押印など所有権移転に必要な書類関係の確認の後、「書類は整ったので代金の授受をしてください」という流れになり、その後代金の授受となりますから、お金を支払い登記されないということは、売主が悪意を持って書類偽造などの詐欺行為を行わない限り、ありえません。またこの手の犯罪は、身元を偽り行いますから、中古でそこに住んでおり仲介業者などが身元を確認している売主が犯罪を行うことは、現実にはありえません。また、仲介の場合業者は手数料を頂くだけですから、売主のお金の管理にはタッチしません。

このほかに、仲介の実務として、物件の取引完了の書類やら鍵の授受やら、確認通知書、図面一式などあれば、そのような諸々の授受を行います。

上記のように、どうしても書類に署名押印するテーブルやすべての関係者が一同に集まるスペースは必要になりますから、一番良いのは代金を引き出す口座がある銀行の一角を借りることです(応接までとはいいませんが)これが可能であれば、書類確認後、口座から現金を下ろして売主に渡して終了です。
但し、場所を提供しない銀行も多いので、この場合は不動産仲介人の伝を借りるか?または書類の確認等は司法書士の事務所や仲介業者で行い、金銭授受だけ銀行で行うのも良いでしょう。
前日の午前中には、翌日現金で幾ら出金する旨は銀行に伝えておかないと、小さな支店などでは現金がありませんので即座に用意は出来ません。
このあたりの段取りは、仲介人に相談すれば整えてくれると思いますが・・・・・現金での支払いは良いが、銀行窓口での受け渡しにして欲しいと(現金を持ち運ぶのは嫌だと)言えば、良いでしょう。

登記上の取引の責任は司法書士がすべて背負った上で、登記を受任しますので、そこは任せるしかありません。その先輩の顔を立てたいならば会社で使っている司法書士事務所を紹介してもらっては?
但し、仲介業者で依頼する不動産登記が主な事務所と法人登記を主に扱う事務所では、費用が結構違うので(後者の方が高い場合が多い)、そこは目をつぶりましょう。まあ違っても3万~5万程度です。質問者さんも安心なのでは?

法的根拠と言いますが、法的に売主は所有権移転に必要な書類一式を引き渡せば足り、あくまで移転登記を行うのは買主の費用負担で買主の責任です。
その移転登記を間違いなく行えるか(法務局に受理、登記完了となるかされるか)どうかの判断が、出来ないので司法書士に報酬を支払い依頼するわけです。
民法上は代金を支払い、領収書等があれば当然にその所有権を主張できます。しかし登記上の登記名義人でなければ第三者に対抗できません。ですから通常は借り入れ等が無くとも土地は所有権移転登記をするわけです。その法的根拠となる書類は当日司法書士が作成し、売主、買主、双方が署名押印することになりますし、売主は実印と印鑑証明を要します。買主は認印と物件に移動した住民票だけです。

不動産業者です。
不動産の決済資金は「現金」及び「銀行の自己宛小切手(横線の有無は売主指定)」のいづれかが原則です。
通常ですが、売買契約に照らし売主は所有権移転に必要な書類一式を買主へ引き渡します。これと引き換えに買主は代金を支払います。実務上は買主側が指定した司法書士に登記を依頼し、司法書士は事前に調査及び売主側の必要書類や買主側の必要書類など仲介人へ指示します。売主さんや買主さんはこの指示で必要書類を整えるわけです。

実際は当日、司法書士が代金授受の前に売主側の書類や...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む


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