43条但し書き物件について

現在、次の様な43条但し書き物件を検討しています。
再建築可であれば購入しようと考えています。
再建築可かご教授頂ければ幸いです。

物件は幅4.5mの市道に12m接して建っています。

家の前の4.5m幅の市道は30m程度続いていて両端は、
一方が幅2.5mの42条2項道路に、
もう一方が幅2.0mの42条2項道路にそれぞれ繋がっています。

この市道が出来たのが最近らしく、
42条1項道路にも2項道路にも認定されておらず、
43条但し書き許可が必要になります。

不動産屋は、
前面道路は公道であるし、
道幅も4.5mあり、
その道が接続する2項道路も2.5mある為（救急車両通行可）、
間違い無く建替え可能と言っています。

本事例の解釈としては、
「2.5mの42条2項道路に接続する4.5mの通路（市道）に
　家が12m接続している。」
となるのでしょうかね。

No.4 ベストアンサー 回答者： sensanya 回答日時： 2009/04/09 22:17

No1のアドバイス者ですが、中古の一戸建なんですね。

それなら、ほとんど再建築は問題ないはずです。
ただ、再建築の際に、いろいろな書類の提出は求められると思いますが、基本的に、ごねれば通ります。ｗｗ
すでに建物が建っていれば、大体大丈夫ですｗｗ

この回答へのお礼

ご意見有難う御座います。

不動産屋も同じことを言っていました。

「公的機関は住民の生活を守る立場にあるので、
　既に建物があって居住している住民であれば、
　基本的に再建築は許可されます。」

住んでしまえば勝ちなんですね。

まあ、最悪のケースで再建築不可でも、
リフォームで何とかすると決めておけば後悔はありませんね。

お礼日時：2009/04/10 00:06

No.3 回答者： chkdsk 回答日時： 2009/04/09 16:56

＞再建築可かご教授頂ければ幸いです

最終的には役所が判断しますので、この場で判断を下すことはできません。

市道認定されていないとはいえ、4.5m幅員の公道に接しているわけですから、役所の建築指導課に見解を求めるべきでは？
認定外道路でも、基準法上の1項1号に準ずる扱いをしてくれるケースもあります。

No1の方も回答されている通り、43条但し書きの適用を求める必要があるとすれば基本的には「再建築不可の土地」と考えるべきですし、せめて建築確認を取ってからにしてもらったほうが無難ですよね。（そうすると建売になってしまいますが。）

但し書き以外に方法がないとすれば、申請を出してみないと結果はわかりませんし、条文をサラッと読んだニュアンス以上に実際はハードルが高いですよ。
とりあえずは、可能な限り役所の見解等を確認すべきでしょう。

この回答へのお礼

ご助言ありがとう御座います。

目の前を4.5mの1項道路と見なしてくれるのが最良ですね。

色々調べたのですが、
「2項道路に接続する非認定の1項道路相当の公道の扱い」に関しては，
あまり事例が無く、一体どんな解釈になるのかが分かりません。

　・1項道路とみなされるのか？
　・2項道路の延長としてみなされるのか？
　・それよりさらに条件の悪い道路とみなされるのか？

一度、土木所にダミーで再建築申請をかけてみようかと思いましたが、
図面費用等がかなりかかるようなので断念しました。

もう一度、解釈について役所や土木所を回って確認したいと思います。

お礼日時：2009/04/09 21:13

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2009/04/09 00:16

４３条但し書き許可の条件は、自治体によって多少違ってきます。

私の知ってる範囲では、「建築基準法上の道路に接する部分まで将来においても幅員４ｍを確保できるように関係土地所有者の承諾を得なければならない」というのもあります。これを適用して考えると、市道の両端の２項道路についてセットバックさせる、あるいはセットバックする事についての承諾が必要になるのではないかと思います。
まあとにかく、そんなに簡単なものではありません。役所でよく相談してください。

この回答へのお礼

ご助言ありがとう御座います。

今回の戸建がある地域も、
43条但し書き許可の規定が文章化されています。

やはり同様に「2項道路と同様に見なし将来4m以上に
広がる見込みがあること」
という文言があります。

従って4.5m市道が接続している2.5mの2項道路に関して、
4mに広がる見込みを確認される可能性がありますね。

ただ、この2.5mの2項道路も公道である為、
そこにある家は将来セットバックすることを前提にして建っている、
とも考えられ、私道の場合に良く見られる承諾書を要さずとも、
将来4m以上に広がる、と見なすこともできるかもしれません。

何にしても、
全ては解釈の域を出ませんので、
審査会に再建築申請をするしか結論は得られませんね。

お礼日時：2009/04/09 21:07

No.1 回答者： sensanya 回答日時： 2009/04/09 00:08

基本的に、43条但し書きとは、再建築不可とお考えください。

前提として、再建築不可、但し、かくかくしかじかの要件があれば再建築を可能とする。と言う条文です。
43条但し書き申請の土地に接する他の土地に建てている建物が再建築してる場合は、ほとんど問題ありません。それでも、再建築の際には、いろいろな書類が必要です。どこに聞いたらいいかは、地方自治体によっていろいろです。まずは、最寄りの役所で何も知らないふりをして、聞いてみてください。多分丁寧に教えてくれますよ。
その後に、おきめになった方が良いと思います。

基本的に、不動産に掘り出しものはありません。あれば、一般の方が購入できるより先に、業者が転がします。（現在ではその可能性もほとんどありませんが・・・）
ただ、購入してはいけないと言ってるわけではないので、よくお考えの上、ご購入されることをお勧めします。

この回答へのお礼

ご助言ありがとう御座います。

やはり、最初は甘い期待を持たない方が良いですね。

現在検討している中古一戸建ては築10年で、
この4.5m幅の市道の一体に7件の戸建があり、
それらは全て10年前に開発され販売されました。
ですので現段階ではまだ建替えになった家はありません。

実は、既に地域の土木所に確認にいっており、
窓口では「まず再建築可能」という返答を頂いております。
ただやはり審査会を経ないと最終決定ではありませんので、
油断はできません。

今回の戸建がある地域は、
同スペックの家を購入すると5000万以上になってしまい手が出ません。
今回の物件は築10年で4000万弱まで落ちて私でも何とかなります。
その土地に住める滅多にないチャンスと思っています。

お礼日時：2009/04/09 21:01