早速質問させていただきます。
土地を買って、自分の好きなハウスメーカーで家を建てようと思っています。
その場合、頭金があまりないのでローンを組むわけですが・・・。

住宅金融公庫では、土地購入については融資してくれないと聞いたのですが、その場合、たしか「土地を購入してから3年以内にその土地に家を建てれば融資対象になる」ような事をどこかでみました。
(間違っていたらすいません)

そこで土地購入から家を建てる流れとしては、どういうパターンがありますか?
例えば、土地を買う場合にもローンを組むわけですが、土地の購入は銀行からローンするとして、後から家を建てた場合(もちろん公庫基準をクリアした住宅)、公庫からは土地の分と家の分の両方の融資が可能ですか?

またそうした場合、土地を購入した時に借りた銀行のローンの返済はどういう流れになるのですか?(これはつなぎ融資というのでしょうか)

あと、そうなると土地購入による銀行のローンは、家を購入するまでの短い期間(つなぎ)ですよね。その場合、固定型がいいのか変動型がいいのか・・・などなんでもいいので教えてください。

長々と書いてしまいましたがご回答のほどをよろしくお願いします。

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A 回答 (3件)

同じ質問を複数するのはやめましょうね…(^^ゞ



わたしも、住宅を購入した時土地と建物を別に購入しました。

まず、住宅金融公庫の件ですが、最終的に建った建物の総床面積が
100平方メートルを越えていれば、金融公庫の対象となるようです。
金融公庫の上限までより安いはずはないので、当然残りは銀行の
住宅ローンです。

私の場合、まず土地をの取得をする際に住宅の建築も予定に入っていた
ので、その旨担当者につげると、住宅の建築が済むまでは住宅ローン
としての契約ができないとの事でした。
なので、繋ぎで土地の取得と住宅建築の手付け分にあたる金額を借り
ました、その時点で土地を担保に抵当権を設定しました。

住宅の建築中は、返済は一切行わず、金利のみを月々払っていました。
その後、住宅の完成後引渡時に残金の支払いに合わせて、土地の取得
代金も含めた形で、住宅ローンに以降しました。この際に、土地建物
を合わせた形で抵当権を設定し直すため、少し余分に司法書士のお金が
かかりました。

現在の金利水準と先日の公定歩合の値下げからいっても、金利は今が
そこのような気がします。最低でも10年の固定を選択するのが、
いいかも知れません。
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質問の内容から、はずれるかもしれませんが参考までに。


いろいろな規制のあるハウスメーカーではなく、自分にあった家を設計事務所で建てるという方法もあります。
高価な買い物ですから納得のできる物がよいと思います。
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わたしも、住宅を購入した時土地と建物を別に購入しました。



まず、住宅金融公庫の件ですが、最終的に建った建物の総床面積が
100平方メートルを越えていれば、金融公庫の対象となるようです。
金融公庫の上限までより安いはずはないので、当然残りは銀行の
住宅ローンです。

私の場合、まず土地をの取得をする際に住宅の建築も予定に入っていた
ので、その旨担当者につげると、住宅の建築が済むまでは住宅ローン
としての契約ができないとの事でした。
なので、繋ぎで土地の取得と住宅建築の手付け分にあたる金額を借り
ました、その時点で土地を担保に抵当権を設定しました。

住宅の建築中は、返済は一切行わず、金利のみを月々払っていました。
その後、住宅の完成後引渡時に残金の支払いに合わせて、土地の取得
代金も含めた形で、住宅ローンに以降しました。この際に、土地建物
を合わせた形で抵当権を設定し直すため、少し余分に司法書士のお金が
かかりました。

現在の金利水準と先日の公定歩合の値下げからいっても、金利は今が
そこのような気がします。最低でも10年の固定を選択するのが、
いいかも知れません。
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Aベストアンサー

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どうぞよろしくお願い致します。

Aベストアンサー

今の家だと80坪の土地は一括で買って、建物は7000万かかって住宅ローン、頭金は3000万。
家電なんかはそれまで使ってたのを基本的に使いまわしだったけど、新しく買った家具や家電の合計で250万くらいだったと記憶してます。

コスト削減としては、あまりケチらないでやりました。
なぜならしわ寄せがどうしても職人さんの質に直結しちゃって、手抜き工事だったり悪い材質を使われたりしちゃうから。
従ってコストを削減するとしたら、優遇税制などを詳細に調べて最大限に活用する方法にしました。
また、家の形状を変にこった形状にしないで、シンプルな形状にして建材を多く使わないようにしてコスト削減しました。

この家を建てる前の家も注文住宅だったんだけど、その時の失敗を活かしたって感じでした。
前の家の時は、なるべく安い見積を出してくるところで、交渉したりして値段を下げさせたんだけど、後から取り返しのつかない問題がわんさかでてきて、非常に後悔したんです。
だから、あまりに安い見積の業者は本気でやめた方が良い。
この時は家具と家電を1からそろえたので、そのコストは400万くらいでした。

今の家だと80坪の土地は一括で買って、建物は7000万かかって住宅ローン、頭金は3000万。
家電なんかはそれまで使ってたのを基本的に使いまわしだったけど、新しく買った家具や家電の合計で250万くらいだったと記憶してます。

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それとー、(何こもごめんなさい)
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でもできれば全部の明確な答えが頂けるとなによりです☆☆☆☆
よろしくおねがいします!

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Aベストアンサー

まず大前提として、今の契約(月の上限が7ギガ)ですぐに制限を食らっている人が、それよりちいさない制限の契約を考える理由が意味不明です。
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コンビニのWiFiなら使えるけど、かなり近くにいないと電波をキャッチできないので、自宅の隣だとわからんが、ちょっと離れると難しい。
基本的に、街中で見かけるWiFiスポットって、ソフトバンクとかヤフーのサービスを使っている人が有料のオプションとして使えるようになっているケースが多く、全く関係ない人が無料で使えるスポットは駅とか空港などの公共機関なんかに設置してあるもの以外にはそんなにない。しかも遅い。コンビニのスポットはかなり早い方。

まずはスマホで動画などのデータが大きいコンテンツをバリバリ見ることを止めない事には、ポケットWiFiなどのモバイルルータを買ったところで焼け石に水です。そもそもの契約内容を見直して、データ通信の上限を大きくできるならそういう契約にした方が良いと思います。

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Q土地を先に買ってから家を建てる場合の民間銀行融資

先日、質問タイトルの住宅公庫融資版について伺い、貴重なアドバイスをいただきました。(No.837033)現在民間の銀行ローンも考えています。

1.公庫の場合はつなぎ融資を利用して対応可能と教えていただきましたが、銀行の場合はつなぎ融資というのはありませんか?

2.先程、銀行(東京三菱)に電話で問い合わせたら、土地と住宅のローンを別々に組み、先に土地のローンが始まる。その際、住宅を建てるという前提のもとに土地のローンが可能なので、設計図や計画書、見積書等をローン申し込み時に添付する、といわれました。この場合、二種類のローン扱いとなるので事務手数料は31500円×2倍になるともいわれました。このような方法が銀行の一般的なローンの組み方なんでしょうか?

3.上記2の見積書や設計図は現時点であることはあるのですが、まだまだ流動的でおそらく今の見積もりよりを上回ると思われます。そんな状態のものでもよいものなのでしょうか?あとで、これでは貸せませんと言われると困るのですが・・。

これらについて、自分でも複数の銀行に問い合わせて確認してみるつもりですが、詳しい方や同じような経験をされている方のお話をいただけると幸いです。今月末に土地の契約予定で、その後すぐにローンを申し込まないといけませんので、少々焦り気味。お力よろしくお願いします!(因みに、土地は1500万円。建物は今のところの見積もりでは1500万円ですが、1800万円ほどになるのでは?と思っています。ローンはトータルで2500万円を予定。土地と住宅の融資割合は検討中です。)

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Aベストアンサー

1.ありません。
そもそも通常つなぎ融資という言い方をしていますが、実はただの土地先行OKの住宅ローンだったりします。
つまり公庫の場合は、借り換えただけに近いイメージです。最近は初めから公庫と協調しているローンもありますけど。(スマイルパッケージとか債権方式のものなど)

2.銀行によりまちまちです。各銀行で確認するしかありません。
公庫もお考えになっていたとのことですから割と近いグッドローンも候補になるのでは?
こちらも土地先行融資はOKです。詳細は問い合わせてください。

3.これも銀行により異なるのですが、少し多めに融資申込みをしてその枠内で納めるという形になるでしょう。
 つまり見積もりと実施の差額は自己資金で吸収できるようにします。
 あまったら繰り上げ返済してしまいます。

Qいま家にwifi環境がなくてすぐ速度制限がきてしまつて、困ってます。このスマホはauのiPhon

いま家にwifi環境がなくてすぐ速度制限がきてしまつて、困ってます。

このスマホはauのiPhoneです。
1ヶ月7GBです。

wifiって、家に置くものではなくて…ポケットwifi(?)ではだめなのでしょうか!同じなのではないでしょうか。
使い放題のものがいいです!
家電話は不要です。
auなんですけと、何にすればお得になりますか?
月々の料金とか教えてほしいです!

もしwifi環境をつくったら、7GBを3GBにしてもいいですよね?
上記のようにすることはすぐにできます?
すると1GB減らすにつれいくら安くなりますか?

あとGBってau何から何があるんですか?
7GBって普通ですか?
家にwifi環境がある人はふつう何GBですか?
逆に家にwifi環境がない人はふつう何GBですか?

家に置くwifi、月¥4000ってやすいですか?
普通の家庭は月いくらくらいですか?

ポケットwifiは海外でも使えますか?

ポケットwifiは使い放題ですか?

家に置くwifiとポケットwifiのメリット.デメリットしりたいです!

電気屋などで買うwifiと携帯会社で買うwifiの違いはなんですか?

あともう1つ質問です。
また話がかわりますが…
今セルラータイプのiPadをつかっていて、数日前に圏外になって接続できなくなってしまいました。SIMカードも変えてもらいました。(Q.SIMカードを変えてもらったらiPadの電話番号は変わってしまったんでしょうか)でもまだだめです。どうすればいいんでしょうか。
それと..正直セルラータイプにしたもののインターネットを使ってないんです。なのでwifiタイプに変えたいと思ったんです!それはすぐにできますか?auショップいかなきゃむりですか?

あとこのiPhone(32ギガ)に上記のiPad(32ギガ)に写真送ったら、残りのギガは増えるんですか?

長くなってすいません。
全部のアンサーがしりたいです!
よろしくねおねがいします!!

いま家にwifi環境がなくてすぐ速度制限がきてしまつて、困ってます。

このスマホはauのiPhoneです。
1ヶ月7GBです。

wifiって、家に置くものではなくて…ポケットwifi(?)ではだめなのでしょうか!同じなのではないでしょうか。
使い放題のものがいいです!
家電話は不要です。
auなんですけと、何にすればお得になりますか?
月々の料金とか教えてほしいです!

もしwifi環境をつくったら、7GBを3GBにしてもいいですよね?
上記のようにすることはすぐにできます?
すると1GB減らすにつれいくら安く...続きを読む

Aベストアンサー

auショップで聞けばいろいろ教えてくれる。
そのためのショップ、サポートだから利用しよう。
iPhoneもいろいろあるから一概に言えない。

Q証券化ローンのつなぎ融資について

最近住宅を購入し、ローンをみずほ銀行の証券化ローン1本で組もうと思っています。手続き全てを不動産会社で行って頂いているのですが、提携ローンでも無いため色々と手間取っているようです。そんな最中、不動産会社から頂いたローン見積費用の中に「つなぎ融資」というのがありました。確か、証券化ローンの場合は「つなぎ融資」は要らない聞いたことがあるのですが、不動産業者の営業の方に質問しても「必要です。」との返答。正確な情報が無いの為、真偽を確認できないので投稿しました。識者の方この辺の仕組みが判る方返答お願いします。また、既に証券化ローンをご利用されている方で注意すべき点などがある場合はご教授頂ければ幸いです。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>証券化ローンの場合は「つなぎ融資」は要らない聞いたことがあるのですが
必要です。住宅の登記が完了して抵当権が設定されてから公庫が買い取るので、その間は銀行がつながなければなりません。

みずほ銀行の住宅ローン担当者がそう述べていました。

Q自分の家でWIFI・WiMAXが使えるかどうか確認

私はアパートでADSL回線でインターネットをしているのですがWIFIについて教えてください。
(wifiと言うよりWiMAXかな)

http://www.uqwimax.jp/service/price/option01.html
のHPを見ると、
「UQ Wi-Fiをご利用いただける場所」と言うのが、
・東海道新幹線
・成田エクスプレス
・スーパーひたち
・都営地下鉄
・公共スペース
・地下鉄
との事ですが、家じゃ使えないのでしょうか?

ADSLよりWIFIと言うものの方が便利なら乗り換えようと思っていたのですが
主に家でインターネットをするので、家で使えないのならADSLを使い続けようと思います。

自分の家でWIFI・WiMAXが使えるかどうか確認する方法はありますか?

Aベストアンサー

私は、この4月、NTT-OCNのADSLを止め、WiMAXを木造の家(実家)とマンションの1F(自宅)の両方で低速のADSL(3M程度(2.5~4.5M)で低位安定)として使っている。回線はこれだけです。
WiMAXならキャンペーンをやっているプロバイダ、これに限る!
本家のUQ_WiMAX自体がISPであり、ここと直接契約するだけでネットは利用できるが、メールBOX、ホームページなどのサービスはない。サービスがあるのは、調べた範囲ではso-netだけだった。
今、プロバイダ経由で1年パスポートを新規契約すると、キャンペーン特典(今現在も継続中:7末まで?)で最新のモバイルルータ(端末:ワイヤレスLAN機能あり)、工事費などの初期費用は0、月額は3800円(プロバイダ利用料を含む)で、何故か直接UQ_WiMAXと契約するよりも安い!
その他、キャッシュバック(ポイントの場合も)は微妙に異なる。解約時の違約金の条件は同じだと思う。家電量販店で契約する理由は私には何もなかった。価格.comは2年契約なので比較にならない。そもそも仕組みが複雑で良く判らない。
利用料は、高速のADSLとの比較では、モデムのレンタル分だけ安い。キャンペーン特典、工事費などの初期費用を含めると、間違いなくもっと安い。
小型のルータタイプなら、外でのWiFi利用等、応用が効く。ルータのクレードル(LANポート+充電スタンド)は大抵有料だが、LANポート利用には必須なのでセットで買うべき。
先ずは家電量販店でやっている無料TRYを試すべき。期間は2週間あるので色々な場所、条件で試せる。so-netでネット申込みから5日で開通(端末入手)した。
今更新規のADSLはないと思うので、家だけで、高速、安定なら、間違いなく安い方の光、ということに...
<注意すべき点>
・WiMAXのスピードは、使用場所、設置方法、時間帯、曜日、特異日、季節、気象条件等々、かなりの差がありそう。
・無線なのにちゃんとしたアンテナが装備されていないので、端末の置き場所と置き方が重要に。設置場所は必ず窓際、これは当然として、端末のちょっとした向きで1~2割は簡単に動く。BSのアンテナと同じ原理で、ステンレスのボウルを反射器として使うと良い。いずれにしても使う場所で試してみないとわからない。
・プロバイダ経由とUQ-WiMAX直接の違い、というのもありそう?
プロバイダ契約の場合は、端末のMACアドレスで振り分けられている。(下記リンクの記事を参照)
http://ascii.jp/elem/000/000/403/403039/index-3.html

私は、この4月、NTT-OCNのADSLを止め、WiMAXを木造の家(実家)とマンションの1F(自宅)の両方で低速のADSL(3M程度(2.5~4.5M)で低位安定)として使っている。回線はこれだけです。
WiMAXならキャンペーンをやっているプロバイダ、これに限る!
本家のUQ_WiMAX自体がISPであり、ここと直接契約するだけでネットは利用できるが、メールBOX、ホームページなどのサービスはない。サービスがあるのは、調べた範囲ではso-netだけだった。
今、プロバイダ経由で1...続きを読む

Q住宅ローン(つなぎ融資)

住宅ローンについて

自己所有の土地に新築で家を建設します。
建築資金の1/2は自己資金で、1/2を銀行融資を受ける。
支払は、着工時に1/4、中間時に1/4、完成時に1/2
を支払う約束になっております。


そこで質問なのですが建設会社から、完成時の引き渡しは残
額を全額支払った後に私に名義が移ります。名義が私に無い
段階では銀行から融資を受けられないので、”つなぎ融資”
で融資を受け、建設会社への支払を完了し、名義を変更後に
銀行から融資を受けることになる。
との説明を受け、提携ローンならばこの”つなぎ融資”が必
要無い旨の説明を受けました。

銀行に聞いてみると、引き渡し時に融資するならば、”つな
ぎ融資”は必要ない。提携ローンでなくても融資可能との回
答でした。

その旨を、建設会社に伝えると、建設会社は

つなぎ融資の有無ですが、ご主人様のメール内容から想定する上
でのお話しですが、銀行の担当者の方は表示登記と保存登記の区
別をしていると受け止めました。先行登記(表示登記)を前提に
成り立たせる説明ではないかと思います。お引渡し前には表示登
記は出来ませんので、つなぎ融資の有無についてもその点が銀行
担当者の方と認識のズレがあると思います。


との回答で、つなぎ融資が必要との事です。


○私は”つなぎ融資”が必要なのでしょうか
○銀行の説明が間違っているのでしょうか、建設会社の説明が
 間違っているのでしょうか
  ※私の銀行への説明が稚拙だったのかもしれませんが
○建設会社の説明は妥当な説明でしょうか

お手数をおかけしますが、よろしくお願いします。

住宅ローンについて

自己所有の土地に新築で家を建設します。
建築資金の1/2は自己資金で、1/2を銀行融資を受ける。
支払は、着工時に1/4、中間時に1/4、完成時に1/2
を支払う約束になっております。


そこで質問なのですが建設会社から、完成時の引き渡しは残
額を全額支払った後に私に名義が移ります。名義が私に無い
段階では銀行から融資を受けられないので、”つなぎ融資”
で融資を受け、建設会社への支払を完了し、名義を変更後に
銀行から融資を受けることになる。
との説明...続きを読む

Aベストアンサー

○つなぎ融資が必要か?
 不要と思われます。

○銀行と建設会社の説明とではどちらが間違っているか?
 建設会社の説明が間違っていると思われます。

○建設会社の説明は妥当か?
 妥当でないと思われます。

一般的につなぎ融資が必要なのは、住宅金融公庫等公的金融機関から借り入れする場合です。公的金融機関は、表示登記、保存登記、抵当権設定登記等必要な登記が終わらないと融資してくれません。しかしこれらの登記は、建物が完成し引渡しが完了してから手続きに着手するのが普通です。登記は着手後完了までに1,2ヶ月かかりますから、引渡し後1,2ヶ月経過しないと融資されないということになります。
一方建築会社への残代金の支払いは、引渡しと同時に行わないといけません(建設会社によっては、工事の進行に応じて分割的にに代金の支払いを要求するところもあります)。この場合につなぎ融資のために銀行から借り入れをすることになります。

但し、今回のように、最初から公庫ではなく、銀行から借り入れを行う場合はつなぎ融資はあまり問題になりません。銀行にもよりますが、融資の承認が降りれば、登記に関係なく融資をしてくれるからです(但し後日登記する必要有)。引渡し以前であっても融資してくれる銀行もあります。今回の場合は、引渡しの時に融資を行うと銀行の方がおっしゃっているわけですから、着工時と中間時期に自己資金(もしくは銀行の融資により)1/4ずつ、引渡し時に銀行の融資により残りの1/2払えば、わざわざつなぎ融資をする必要はないと思われます。

他の方も書かれていますが、可能なら引渡し前の代金の支払いは避けたほうがよいと思います。民法の原則からいうと、請負の報酬は引渡しと同時に支払うものとされていますし、建設会社の倒産のリスクも回避できます。しかし、すでに着工時、中間時期に支払うと約束されていますので、建設会社とよく話し合っていただければと思います。
また銀行とも融資の条件等よく話し合ってください。

○つなぎ融資が必要か?
 不要と思われます。

○銀行と建設会社の説明とではどちらが間違っているか?
 建設会社の説明が間違っていると思われます。

○建設会社の説明は妥当か?
 妥当でないと思われます。

一般的につなぎ融資が必要なのは、住宅金融公庫等公的金融機関から借り入れする場合です。公的金融機関は、表示登記、保存登記、抵当権設定登記等必要な登記が終わらないと融資してくれません。しかしこれらの登記は、建物が完成し引渡しが完了してから手続きに着手するのが普通です。登記は着...続きを読む

QiPhone3GSのWiFiの使い方ですが、家の中では、バッファロー社

iPhone3GSのWiFiの使い方ですが、家の中では、バッファロー社のAirStation 型番WHR-HP-G をルーターに使用しております。iPhone を家の中でWiFiに接続しようとするとパスワードを聞いてきます。しかしこのルータにはパスワードはありません。どうすれば接続できるでしょうか?ご存じの方に教えていただきたいと思います。当方この分野まったくの素人です。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>このルータにはパスワードはありません
ルータのパスワードではなく、無線LANの設定にあるパスフレーズです。
ご自身で決めるものになりますので、ルータの設定で確認もしくは変更が必要。
(ちなみに、ルータにもパスワードはあります。今回の内容とは関係がないので割愛します。)

AirStationを例にした解説サイト
http://telec.org/feature/feature15.html

ただ、設定方法はルータで変わります。
それはマニュアルを参照していただくことになります。
http://buffalo.jp/download/manual/w/whrhpg.html

Qつなぎ融資というか超短期住宅ローン?

1度質問したのですがアップできなくてもう1度。

このたび建売の新築戸建てを購入しました。

手付けも払い、後は夫の社内融資の審査を待つだけだったのですが、審査に落ちてしまいました。
理由は妻の私が扶養に入っていないから(現在育休中。)

実は職場の都合で育休を取っていますが来年3月に退職予定です。
退職して扶養に入れば審査は通るかもしれないとのこと。(調査中)

とにかく秋には残金を払うのでそれまでに金融機関のローンを受けなければならないのですが、
春以降に社内融資が借りられたとして
ローンを組んで1年もしないうちに借り換えすることは可能でしょうか?
もしできるのであれば、どこのどのような商品でまずはローンを組んだらいいのでしょう?
社内融資はとても金利が低いので事務手数料がかかっても是非受けたいのですが。
教えてください。お願いします。

Aベストアンサー

繰上返済の時期に制限は無い銀行が多いです。
(借入翌月とか極端な例はダメですが、1年あれば
OKです)
普通に銀行で通常ローンの融資を受け、1年後に繰上返済すること自体は可能と思われます。

ただし、無担保では有り得ませんので数十万の登記設定・抹消費用は掛かりますし、今なら住宅ローン減税がありますが、社内融資は減税の対象外です。

社内融資は低利、との事ですので、これらの損得を考えてなお、お得ならば良いですが・・・・

ただ、銀行に申し込むにしても最初から「1年後に返します」とは言わないほうがいいですよ。


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