先日、実家に大東建託の賃貸経営受託システムの飛び込み営業が来たそうです。
両親はおいしい話ばかりの説明を受けて乗り気です。仮契約までしたという話を聞いて、慌てて調べてみたら胡散臭い話が
山のように出てきて、それを元にあまりに危険すぎると説得したのですが、信憑性が無いとして先方の話を鵜呑みにしていて意見を聞いてくれません。
(何とか本契約までの時間稼ぎをしている状態です)

両親の言い分は、
・敷地内に老朽化した建物があり、大東建託の低金利ローンがあれば解体費用にできる(その部分にアパートを建築したいようです)
・アパート経営でガッポリ儲けようと思っているのではない。少しでも収入があれば安心できる。

私自身は近いうちに実家に入って両親と同居したいと思っていますが、そもそもアパート経営自体には反対だし、更にこのような評判の悪い会社と関わりを持ちたくありません。
正直、「お前のためでもあるのに」などと恩着せがましいことまで言われ始めて辟易しています。

何とかうまく説得して、契約を思いとどまらせるには、どの観点で、どのように話を進めればいいのでしょうか。

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A 回答 (7件)

この手の業者のシステムを利用して得をするのは、相続税対策で借金をしたい人だけです。


節税効果が高ければ、借金のし甲斐があるというものです。

>少しでも収入があれば
本当にごくわずかです。
10年過ぎると、赤字に転じてしまうこともあり得ます。
相続税対策の場合、赤字の方が節税になるので何億と借金をする地主もいます。

アパートは必ず老朽化します。
10年を過ぎれば、ほとんどのアパートは内装を修繕します。
15年で外構の修繕が必要になります。
壁や屋根の修理、駐車場の修繕にはいくら掛かると思いますか?
安い業者を探してリフォームするわけにはいきません。
大東建託に全部させなければなりません。
もちろん大東建託の言い値です。
となれば、赤字経営のアパートではそのお金をどこから工面しなければならないのでしょう?
定期リフォームのお金は家賃収入から強制的に積み立てをさせられ、借金を返済し、高くなった固定資産税、事業税を払ったら、手元に残るお金は微々たる物。
入居者の入れ替わるときの修繕費は別に出さなければならないのです。
経年劣化の修繕は大家持ちです。
一括借り上げのだから、借りている大東建託が修繕すると思ったら大間違いです。
ゴミ屋敷にするようなとんでもない入居者が入ると、次に貸すために何十万、へたをしたら100万円近く掛かることも実際あります。
そんな時は全額入居者に請求は出来ません。

相続税対策するほどの不動産・動産をお持ちなら考えても良い事業ですが、そうでなければその借金を相続するあなたの意見も取り入れてもらう必要はあります。

ご両親と一緒に契約内容を良く確認してみてください。
修繕費の問題の他に、ほとんど説明がないのが、家賃収入は査定価格での収入で、それは必ず見直しがあり、実際に設定された金額より新築状態でも60~80%、その後見直しによっては入居率に見合った査定価格になるということです。
それで、年間収入を計算してみると、借金を返すことすらままならない状態になる恐れが出てくるのです。

営業は自分の成績を上げるために良いことしか言いません。
我が家にも大東建託の営業は、頻繁に来ますが、同じ人に行き会う確率はほとんどないくらい変わります。
1日で2,3人来ることもあります。
後から来た人が、それはうちの営業じゃないなんて言う始末です。
ろくな営業じゃありません。

ご両親に思いと止まらせるには、具体的数値を見積もりから引っ張ってくるしかありません。
固定資産税だってかなり上がるのですから、それが計算に入っていないような見積もりなら、見積もりし直させるべきです。

以前別業者に見積もりさせましたが、家賃査定金額が30年変わらない計算でした。
しっかり見ないと騙されますよ。
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この回答へのお礼

わかりやすいご説明、本当に有難うございます。

xx-ichanxx様のご回答を元にさせていただき、説得や説明を重ねていたところ、両親も思うところがあったようです。
父の友人に建築関係の仕事に就いている方がいるそうで、情報を聞いてみたらやはり評判が良くないから止めた方がいいと言われたそうです。

また、説得した日にどうしても話を聞こうとしない両親に、「せめて事前に契約書を見せて貰うように言え」と言っておいたのですが、実際大東建託に頼んでみたところ「お客様によって内容が違うので見せられない」と言われたそうで(契約するはずの日だったのに)、大東建託に不信感を持ち、現在は仮契約破棄の方向で話を進め始めています。

もう一度将来や土地について、一から家族で話し合っていこうと思います。
本当に有難うございました。

お礼日時:2009/05/28 22:33

何とかうまく説得して、契約を思いとどまらせるには、どの観点で、どのように話を進めればいいのでしょうか。



実例 話せば良いと思います、
例えば 最近マンションデベロッパー倒産とか。
そんなに 儲かる話有れば なんで他人に言いますか?と

儲かるなら 其方の方で御自由に!

資産は御両親のものですし 後は肉親での 話になりますね。
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この回答へのお礼

ご回答有難うございます。

そもそも今後資産をどうしていきたいのか?ということを、改めて家族で話し合っていかなくてはならないと考えています。
仮契約破棄に違約金が発生するのかはまだ確認していませんが、今回は(今更ですが)いろいろなことを考えるきっかけになったと思います。

お礼日時:2009/05/28 22:48

ネットで探れば、そういう土地活用が悪徳だ!と言うのがごろごろ出てきます。

ですが、そういうものは、失敗したから公言するって言う側面もあります。そうしないと、怒りの持って行き場ない、と言う奴。むしろそれで成功した人は、あえて成功情報をながしませんよ。そもそもでいえば、他業者のやっかみや、工作もあるし。

イメージ先行ではなく、具体的、合理的に、こうなった場合はどうなるかなどのシュミレーションを繰り返し、損益分岐点を考えてどうするか決めるしかないでしょう。もちろん、営業やその上司同席で。

上司同席ってのは、そういう職種の営業は、ノルマがきつく、離職が激しいってことです。で、きゃりあがないわりに口だけ達者なことがある。あとで言った言わないとならないように、証明する人間を付け、書面でやり取りするなどした方がいいってことです。
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この回答へのお礼

ご回答有難うございます。

確かに、私自身もネットで情報収集をしましたが、大東建託に関しては批判の数が尋常ではありませんよね…。

大東建託には、こちらが質問したことに対する回答を必ず書面でいただきたいと何度かお願いしたのですが、結局未だに頂けてません。

お礼日時:2009/05/28 22:39

同業他社に勤めています。


(1).解体費用つきましては何処の会社でも付帯工事としてアパートローンに組み込みますよ。大東だから特別ではありません。
(2).一括借上げ家賃保証は10年間だけです。10年後には推測ですがかなり下がる可能性があります。10年間にがっぽり稼げていないと地獄が待っていますね。多分。家賃の値下げを打診されて了解しなければ契約解除もありえます。その辺の事は契約書のどこかに目立たないようにきっちり書かれているはずです。
(3).質問者様の為といわれる部分についてご両親とよく話し合ってください。もし、資産家であって相続税対策であれば総合的に判断は出来ます。また、保証人の印を誰がつくかが問題だと思います。その辺から身内でよく相談されたらと思います。
 私の勤めている会社でも勢いで仮契約し数日後に白紙撤回はよくある話です。急がれたほうがよろしいですよ。契約時点からおそらくキャンセルの違約金が発生するはずです。
 因みにわが社ではよい事ばかりでなくリスクについても充分にご説明をしております。アパート経営を何も知らないではなから否定的にはならないで頂きたいです。
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この回答へのお礼

わかりやすいご説明、有難うございます。

>よい事ばかりでなくリスクについても充分にご説明をしております。

こちらが事前に色々考え、「このような場合になったらどうなるのか?」といくつか質問をしましたが、「大丈夫です」という不明瞭な回答しか頂けませんでした。
一応書面はありましたが、肝心な部分は結局はぐらかされたように思います。
「リスクに関して大東建託が自発的に行う説明」は全くありませんでした。

お礼日時:2009/05/28 22:12

大東建託へおねがいした経験者です。


不動産の先の評価は誰にもわかりませんがエイブルの家賃保障など他社へ家賃見積もり出してみると、大東建託の家賃設定が高いことがわかります。
アパート程度で今の時代に融資が下りるならばそう悪い事業計画ではない気がします、遊んでいる不動産は無意味ですし、相続税の対象であるならばアパートはまさに、お前のためであるので、営業マンの話を一緒に聞いてよく考えてみればいかがかと思います。
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この回答へのお礼

両親は大東建託だけの話を聞いて飛びつきかけてしまっていた状態で、まずは他社からも見積を取って比較すべき説得して、とりあえず契約を待たせていました。
営業の人は本当にいいことしか言わないですね。こちらの質問に明確な回答がいただけませんでした。

お礼日時:2009/05/28 21:58

良く引き留めましたね。


契約したらお終いです。
保証関係を営業がどんなに良い事を言っても契約書に書いてなければ意味がありません。その営業は何年か先辞めている事が多いでしょう。
契約書に書いてある事が全てです。専門家に契約書の内容を確認して貰って下さい。

参考
http://www.kuusitsu110.com/yatin.htm
http://oshiete.homes.jp/qa4915074.html
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この回答へのお礼

わかりやすいサイトをご紹介いただき有難うございます!
実家があるところも人口自体は減っているのに、アパートが乱立している状態です。
それを両親は「業績を延ばしている」と勘違いしてしまったようです。

お礼日時:2009/05/28 21:54

>何とかうまく説得して


 あなたが両親を説得するのは無理でしょう、その営業よりも上手に話さなければいけませんから。

 もし入居率が下がってきたらどうなるのか、という点をしつこいまでに営業に聞けば良いでしょう。

 あるいはその営業が気持ち悪いとかいうわけのわからない感情論で両親を押してみましょう。

>そもそもアパート経営自体には反対だし
 あなたの将来の相続分が減るのが嫌という考えでしたら、両親の説得は難しいでしょう。

この回答への補足

ご回答有難うございます。

私がアパート経営に反対というのは、相続云々が理由ではなく、現時点での実家の静かな環境に魅力を感じるのと
(私自身が現在アパート暮らしで近隣の賑やかさが気になるので)、あとは一家揃って賃貸経営の経験や知識もないので
管理などやっていく自信がないためです。

説得するとなると、やはり難しいのでしょうかね…。

補足日時:2009/05/27 22:47
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この回答へのお礼

ひとまず危機は乗り越えたようです。
感情論を出す前にわかってくれたので良かったです!

この度はご意見をいただき、有難うございました。

お礼日時:2009/05/28 23:01

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または、物件近くでお気に入りの不動産会社があれば、そこに問い合わせしてみてもいいでしょう。

いい部屋ネットのポータルサイトは大東建託の業務委託ですが、情報提供会社は入会した個別の不動産業者が多数あります。
大東建託または大東建託を名乗っている会社とは限りません。
情報提供会社のほとんどが、物件のある地元業者です。
物件のオーナーが複数の不動産会社に斡旋を委託している場合があるので、いい部屋ネットの情報提供会社以外でも同じ物件を他の業者で紹介されることもあります。
同様にいい部屋ネットに掲載されている物件が、他の賃貸物件検索サイトで掲載されていることもあります。
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これは回答ではないけれど。
シノケンという会社あるいはグループについてどうこうということは割愛。


投資用の土地建物を販売する商売自体は不動産取引として昔からあるので斬新というわけではないよ。
一般人向けに敷居を低くしている点も、これは各社とも少し前から取り入れている方向でもあるよね。

もちろん、儲かるかどうかは別の話。
投資だからね。
事業主としてアパート経営をするのにいつまでも販売会社から商品を買ったお客様気分でおんぶにだっこという人も少なくない。
販売会社の立てたやや都合の良い事業計画を鵜呑みにして、さらに年月の経過による補正を行わなければなかなかうまくいかないよ。

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Aベストアンサー

大家してます

>そんなおいしい話がありますでしょうか。

有りません

>入居率が悪くても大東建託から、30年は借り上げで、きちんと賃料を振り込みむし、

その通り、ただしその家賃は5-10年毎に低下します

最近他の物件でも説明を聞きましたが
・契約上は3年に1回は家賃の見直し
・口頭で10年くらいはそのままでしょう(法的拘束力無し)

詳しいことは省きますが一般的に新築時の利回りは8-9%
そのうち家賃保証で10%を取られます
9-10=マイナス1%

儲かるはずが有りません...(笑)。

儲かる計算は...土地の生み出す利益を0円としての計算です

建物だけからの利益で計算すれば採算も計算しやすいでしょう

相続税対策で1億円以上の資産が有れば有利かな?

一般に新築から10年間は満室稼働でしょう
その時から90%しか家賃を貰えません

次の10年間は家賃も10-15%DOWN
その家賃の90%ですから0.85×0.9=75%

その次の10年間はさらに10-15%DOWN
0.75×0.9=66%の家賃収入

30年経過したアパートに競争力は有りません
そろそろ建て替えでしょう

建てて10年後からの家賃保証でも有ればいいですが新築時のおいしいところだけ持って行かれます

一括借り上げシステムは借り上げ会社が絶対に損をしないシステムです

「入居率が悪いので家賃を下げて対応して下さい」
「嫌なら契約は契約は解除です」

自分で管理していれば設備更新などでも対応できますが一括で貸した時は大家は何も出来ません

・契約を解除されれば入居者は全退居です、いきなり空室100%
 (入居者は管理会社との契約ですから)

>リスクはほとんどありません

当然利益もほとんど有りません...(笑)。

LPガスの設備もLPガス業者負担かな?
当然ガス代に影響しますので入居者は大迷惑

とにかく

「百姓のど素人をごまかして建てさせる」

・建築費で大儲け
・管理委託で大儲け
・最終リスクは大家が負担

契約内容をよく確認して下さい

  「双方了解しなければ解約できる」

契約とはそう言う物です、双方5年周期くらいで契約を解除出来るでしょう

で、困ったあげくに土地代をタダ同然又は建物を無料くらいな計算で10-15年後(家賃改訂時)に売りに出されます

それをパクッと食べるとそこからは儲かります...(笑)。

是非建てましょう、10-15年後はお声をお掛け下さい、私が買います...(笑)。

業者の物件見学会の招待が有れば15年以上経過した物件の見学とオーナーを紹介して貰いましょう

生き残っておられれば良いのですが...(笑)。

・「なんとかパレス21」
・売り物件有り
・築10年、現在入居者6/10戸
・格安、高利回り予定
・ただし、入居契約終了に付き全入居者退去後再募集での採算

最終的には「この10年間は何だったのだろう?」...で、お終い

土地の運用益を0円と計算すれば新築からでも何とかなるでしょう
遊ばせるよりかは良いのかな?

単純ですが一括委託なら

物件価格が800万円/1戸なら家賃は8万円/月
これで建物だけは採算が合うでしょう
その土地の投資額までは無理
土地の価値が200万円/1戸なら家賃は10万円になりますね

自分で経営するなら800万円の建物で家賃が6.7万円(年間80万円)でも良いでしょう

賃貸経営の採算は1戸当たりで計算すると分かり易いです
総額で判断するとごまかされます

大家してます

>そんなおいしい話がありますでしょうか。

有りません

>入居率が悪くても大東建託から、30年は借り上げで、きちんと賃料を振り込みむし、

その通り、ただしその家賃は5-10年毎に低下します

最近他の物件でも説明を聞きましたが
・契約上は3年に1回は家賃の見直し
・口頭で10年くらいはそのままでしょう(法的拘束力無し)

詳しいことは省きますが一般的に新築時の利回りは8-9%
そのうち家賃保証で10%を取られます
9-10=マイナス1%

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Q大東建託のアパート たばこの臭い

知識がないので、わかる方教えて下さい!

大東建託のアパートの2階に家族で住んでいます。

最近、下の部屋に男の方が住まわれました。

とても静かに住まわれているのですが、タバコを吸う方らしく、なぜか窓を閉めていても2階の私の部屋に臭いがかなり強く来ます。

洗濯機の排水の所からも臭うのですが、そこはつながっている(?)からしかたがないとは思っていたのですが、よーく臭いをたどってみると
、家中の壁と床の隙間、壁の壁紙と壁紙の隙間から強烈に臭いがします。

夫がコーティング(?)みたいなのを買ってきて隙間を埋めましたが臭いがまだするので、大東建託に直してくれないか電話したところ・・

笑いながら「普通1階の臭いは2階に行きませんよ、ありえません」「一ヶ月様子をみて」といわれました。

夫は怒って「子供もまだ1歳だし、子供の時から嫁も肺の状態が悪いと医者に言われているからやってくれ」と言ってやっと直してもらったのですが、まだ臭いがします。

下の方にはタバコを吸うときは換気扇を回してと一応大東建託が言ったそうなのですが、ほんの少しの臭いならばアパートだからしかたがないと思えるのですが、臭いの量が多いのでとにかくどうにかしたいのですが、大東建託のあの態度を見る限り、何を言っても無駄でしょうか?

できれば引っ越したいので、引越し代でも請求できないもんか、それか家賃を下げてくれないかと言いたいのですが、無駄でしょうか?

文章が長くなってすみません。お願いします。

知識がないので、わかる方教えて下さい!

大東建託のアパートの2階に家族で住んでいます。

最近、下の部屋に男の方が住まわれました。

とても静かに住まわれているのですが、タバコを吸う方らしく、なぜか窓を閉めていても2階の私の部屋に臭いがかなり強く来ます。

洗濯機の排水の所からも臭うのですが、そこはつながっている(?)からしかたがないとは思っていたのですが、よーく臭いをたどってみると
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Aベストアンサー

難しい話ですね。タバコの害には私も困っています。私の場合は、マンションの8階ですが、なぜか朝方だけ下階らしきところから、臭ってきます。誰が吸っているのか特定できません。

集団生活をしていればお互い他人に迷惑をかけることもあります。故意の場合はともかく、日常生活上やむを得ない場合もあります。音やこのタバコ等です。お互いに気をつけなければならないのは勿論ですが、迷惑を被る側もある程度は受忍することも必要でしょう。
そこで、受忍限度を超える被害を被るとなれば、損害賠償の請求も出来ましょう。しかし、この受忍限度は人により夫々でしょうが、社会通念からして、タバコでは受忍限度を超えるとは思えません。何か特殊の事情があると思えます。
この場合には、建物の不備、あるいは被害者の極端なタバコ嫌いが考えられます。また、質問者さんの「子供と嫁の肺の具合が悪い」せいで神経質になっているかもしれませんね。恐らく、それらの要因が全て関係しているのでしょう。

損害賠償として引越し費用を取るには、この受忍限度を超えているかどうかを、客観的に認めて貰う必要があります。そのためには、公的な不動産トラブル相談所に、家主立会いの上で下の方の協力を得て、実地検分をして貰わねばならないと思います。その結果で、家主と交渉をすることでしょう。

ただ、「家賃を下げてくれないか」は、解決方法としては比較的簡単でしょうが「子供と嫁の肺の具合が悪い」の解決にはなりませんから、理屈として通らないでしょう。下手をすると、単なるクレーマーと取られる恐れもあります。

一般論として、安い家賃ならそれだけの物件だ、というのが不動産業界の常識です。また、下に方に禁煙を強いることも無理でしょう。
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難しい話ですね。タバコの害には私も困っています。私の場合は、マンションの8階ですが、なぜか朝方だけ下階らしきところから、臭ってきます。誰が吸っているのか特定できません。

集団生活をしていればお互い他人に迷惑をかけることもあります。故意の場合はともかく、日常生活上やむを得ない場合もあります。音やこのタバコ等です。お互いに気をつけなければならないのは勿論ですが、迷惑を被る側もある程度は受忍することも必要でしょう。
そこで、受忍限度を超える被害を被るとなれば、損害賠償の請求も出...続きを読む

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大東建託の新築アパートについて質問です。
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Aベストアンサー

こんにちは。大東建託の新築のアパートに1年ぐらい住んでいました。その時は、2LDKで、洗面台もついていて、キッチンも広く使い勝手はよさそうだったので、入居したのですが、実際は、2階建てで1階に住んでいたのですが、2階の住人が帰ってくるのがわかっていました。足音はするし、扉の音はする。夜中になると、シーンとしてましたので話声とかもしてました。隣はあまり気になりませんでしたが、上の音は気になりました。入居をお考えなら、2階をお勧めします。

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と言いますか、そもそも1本も契約を取れず辞めていく人も多いとか。
ちなみに、そのご主人も契約が取れず半年弱で退職したそうです。

私の素人考えになりますが、知人のご主人が在職していたのは、リーマンショック以前の今よりは少しは景気が良かった時代にそのような状況ですので、今のこの不況では数千万円から数億円の建築費がかかるアパート建築には、お客様側も慎重になっているでしょうから、より契約を取るのは難しいかもしれません。


2は、知人のご主人の話を聞く限りでは、1年も経たない内に半数以上の新入社員が辞めていたそうなので、平均勤続年数6年というは、個人的にはこれは違うのでは?と感じました。
私が聞いた話では、建築営業は離職率が高いけれど、事務系や設計などの技術職の離職率は低いようなので、そういった営業以外の部署の社員も含めての平均勤続年数が6年という事なのかもしれません。
もしかしたら、同じ大東建託と言っても地域の支店によって違いがあるのかもしれせんが、少なくとも私の住む地域では年中、大東建託の建築営業の求人が出ているので、おそらく退職者も多いのでしょうから、建築営業に限って言えば、勤続年数はもっと短いのではと思いますよ。


3については、これは全ての同業他社の実態を調べた訳ではないので、何とも言えませんが、おそらく大東だけ特別という訳ではないように思います。
社名は出しませんが、大東と同じようにほぼ毎月と言っていいくらい建築営業の求人を出している企業も実際にありますし、という事は、大東と同じくらい離職率が高いということでしょうから、おそらくノルマが厳しいとか、労働環境があまり良くないなど、何かしらの原因があるように思います。


最後に、結構マイナスな事も書いてしまいましたが、だからと言って建築営業という仕事が駄目とは一概には思いません。
営業職は、どの会社でも契約が取れなければ居辛くなるのは一緒ですし、大東建託のような高額契約の仕事だと、契約を1本取るのは並大抵の事では無いですし、そのだけの苦労するのはのは当たり前のことではないでしょうか?(だからその分お給料も高い訳ですからね。)

あと、上記で長く続かない人が多いとは書きましたが、全ての人が全て短期で辞めている訳ではないですよ。
全体から見れば少数かもしれませんが、建築営業を長く続けている人も勿論いるそうですから、要はその人の頑張り一つなのではと思います。

私の知人のご主人が以前、大東建託に勤めていましたので、宜しければ参考にどうぞ。


1については、私が聞いた範囲内では、入社3ヶ月で契約が取れる人は(少なくとも知人のご主人が働いていた支店では…)、あまりいなかったそうですよ。
と言いますか、そもそも1本も契約を取れず辞めていく人も多いとか。
ちなみに、そのご主人も契約が取れず半年弱で退職したそうです。

私の素人考えになりますが、知人のご主人が在職していたのは、リーマンショック以前の今よりは少しは景気が良かった時代にそのような状...続きを読む

Q大東建託のアパートに住んでいます。 築5年位です。 台所の電球が切れたのですが、電球が外れません。

大東建託のアパートに住んでいます。
築5年位です。
台所の電球が切れたのですが、電球が外れません。
どういう作りなんでしょうか。

Aベストアンサー

>どういう作りなんでしょうか。

前の回答と同じです。反時計回りに回すだけです。


>どっちに回しても、2センチで動かなくなるし、

どっち方向に回しても2センチで動かなくなるんですよね。

(推測ですが)電球のみが動いているんではなく、電球のソケット(受具)ごと2センチ動いているんではないですか?

だからどっちに回しても2センチで止まってしまう。

電球のソケットと電球のネジ部分が固くくっついているから、電球ではなくその外側のソケットが動いていると思います。

電球を少しづつ反時計回りに回す。2センチで止まったところでゆっくりとさらに力を入れて少しずつ回してみる。
(怪我しないように厚手の手袋を必ずする。)



もしも電灯器具が壊れても、ごめん、責任はもてん。


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