中古マンションの購入について…アドバイスお願いします！

Question

こんばんは。
中古マンションの購入についてアドバイスをいただきたいです。

◎我が家◎
・主人→３６歳、年収400万円くらい
・私→２６歳
・子供→０歳
・今の住まい→家賃５万円
・頭金→300万円
・２人目を４年後に考えています
・来春から私も仕事をする予定(２年間)

２年くらい今の賃貸に住み頭金をもう少し(あと300万円くらい)貯めてから中古マンションの購入を考えていましたが、たまたま理想通りの物件が見つかったので購入したいなと思い始めています。

◎物件◎
・築２年
・３ＬＤＫ+Ｓ(７１.５９㎡)
・ＲＣ、１１階建の１階
・南向き
・専用庭付き
・1890万円
・管理費+積立金→12950円

実際に物件を見に行った感想は、前の住人の方(老夫婦)が大変キレイに住まれていたし、築も浅いのでリフォームはほぼ必要ないかと思います。
１階に抵抗があったのですが、庭の前は住人し通れない道、その前は高いフェンスになっており防犯、日当たり、外から見られる、騒音等心配はなさそうです。

元々私は新築マンションに憧れていたのですが、経済的なことを考え中古で仕方ないか…って思っていたところ、すごくステキな物件と出会えました。私はここに住みたい！と思います。
しかし、主人はなかなか踏み切れないようです。

２年後に同じくらい納得できる物件に出会えるかわからないし(私がこだわってしまいます…)、頭金が貯まっても金利が上がるリスクもあるでしょうし…また、２年後だと年齢も上がります。私は今踏み切る方がいいと思うのですが…

また、住宅を購入する時は２０年固定でローンを組みたいと主人は言います。理由は自営業の為いつ仕事が転ぶかわからない、退職金もないからだそうです。

家自体は私が気に入るところにしていいよと言ってくれています。
毎日話はしていますがうまく丸め込めません(笑)
すごく人気のある物件なのでこうしてる間にも誰かに先を越されるのでは…と心配してしまいます。


こんな状況なんですが、
１、今は諦めて予定通り２年くらいお金を貯めてからまた考えた方がいいのでしょうか？

２、主人が『よし！買おう！』って思えるよう丸め込め方があればアドバイスお願いします。

３、よく世間では３５年ローンと言いますが２０年で組むメリットはありますか？また、主人の主張は正しいのでしょうか？

アドバイスよろしくお願い致します。

ma_h · Accepted Answer

元業者営業です

不動産は一部の人を除いて「ある程度」無理をしなければ一生買えません。
しかし、その「ある程度」を見誤った故に「悲惨な結果」に陥った人を何人も見て来ました。

故に「資金計画」は慎重の上にも慎重に精査する事が必要です。

まず、物件的に問題が無いとして・・・

＞主人→３６歳、年収400万円くらい
＞理由は自営業の為退職金もないからだそうです。

まず、前提として自営業の方への住宅ローン貸し出しは「非常に」厳しく審査されます。
理由はご主人様の思っていること「そのものズバリ」です。

あと、ご確認いただきたいのが「年収」です。
年収４００万というのは確かでしょうか？
自営業の方なら毎年確定申告をされていると思いますが、確定申告の表紙をご確認下さい。
住宅ローンの審査対象は「全ての経費等を引かれた一番下にある年収」が審査対象です。

自営業者の方にありがちな事なんですが、「節税対策」で実際の年収を大変低く申告している場合があります。
私も何度も経験してますが、実際は４００万の収入でも「確定申告上」は２００万の収入なんてことがザラです。
その場合、当然融資が下りる訳がありませんので、「お帰りはあちら」となってしまうのです。

あと、審査時に「確定申告書の１、２」を３期分提出しなければなりませんが、１期でも「赤字」があれば基本「融資ＮＧ」です。
大手都市銀なら審査の土俵にも乗りません。

銀行は「書類主義」です。たとえご質問者様が「帳簿上は年収が低いが、実際は●●万円ある」とか「２年前は赤字だが、今年は黒字」と主張してもダメです。書類上の事実が全てなんです。

自営業の方は以上の「高いハードル」をクリアした上で、初めて「さぁ、どの物件にしようかな」と次の段階に進むことができるのです。

さて、ご質問者様がこの「高いハードル」をクリアできるものとして・・・

＞１、今は諦めて予定通り２年くらいお金を貯めてからまた考えた方がいいのでしょうか？

安全圏（資金計画での）を考えるなら、当然頭金は多いに越したことはありません。
ただし、その時に「いい物件に出会えるかどうか」は判りません。
「それはそれで仕様が無い」と割り切れるかどうかです。

＞２、主人が『よし！買おう！』って思えるよう丸め込め方があればアドバイスお願いします。

ご主人様にお会いしたことが無いので断言はできませんが・・・
先ずはご質問者様の「どうしてもこの物件がいい。欲しい」との熱意を伝えるのが大前提です。
あとは「購入してもご主人様のお小遣いは減らさない（笑）」とか、「今の生活レベルを落とさないでも買える」とか、負担が少ない事をアピールする事も結構重要です。

＞３、よく世間では３５年ローンと言いますが２０年で組むメリットはありますか？また、主人の主張は正しいのでしょうか？

何が正しいかは価値観・収入・労働環境・家族計画等を総合的に判断しなければならないので「正しい・正しくない」と結論を出すのは大変困難です。
ただし、当然借入期間が短ければ短いほど金利負担が少なくなりますので、メリットはありますが、希望通り２０年で銀行が組ましてくれるかは別問題。返済比率の問題から「そんな月の負担が高額になる年数じゃダメ」と言われる事も当然あります。

あとはご主人様と「根気よく話合い」です。何だかんだ言っても。
くれぐれも「早くしないと売れちゃうから」との理由で「見切り発車」だけはしてはいけません。
万一の時（支払困難等）夫婦間に大きな傷を残してしまいます。そのような経緯で購入した場合。

家なんてしょせん「ハコ」ですよ。
家を買ったが為に「家族崩壊」なんて本末転倒です。
売れてしまったら「縁が無かったんだね」位の気持ちで切り替えましょう。

頑張ってくださいね。

drisa · Answer

こんにちは。

アドバイスとして、
まず物件を決める前にローンの事前審査をする様にご主人に言ってみて下さい。
その際は「仮」にそのマンションを購入物件と仮定してやってみましょう。

もし事前審査すら拒むようであれば、そもそもご主人は購入の意思が無いと思います。
（自営ならローンは組みたくないでしょうし）


事前審査をした場合、落ちてしまえばキッパリ諦めもつくと思います。
無事に通ればそこからまた説得ですね。

審査に通り、月の支払も分かればさらに判断材料が増えますから、
その方が説得もしやすいと思いますよ。


何となくですが・・・
ご主人はそのマンションが気に入らない訳ではなく、ローン審査をしたくないのではと感じます。
経験上、理由をはっきり言わないが先延ばしにしたがる場合、
言えない借金がありローンを組めないケースが多いので。。

poolisher · Answer

ご主人が自営業ならもう少し慎重に考えたほうがいいと思います。

理由の一つに、銀行の住宅ローン審査は自営業には厳しいということが
あります。

もうひとつ、こちらのほうが重要ですが、旦那さんはお金は事業に回
したいと考えていると思います。
今直ちに資金が必要かどうかはわかりませんが、いざという際のお金の
手当に住宅ローンが足かせになるのはリスクになります。

家が欲しい気持ちはわかりますが、事業を含めたお金の使い方をもう
少し考えてみてください。

komattematyo · Answer

1890万のフルローンでの総支払額
3%金利で、ボーナス無し35年で、29,902,256　+5,439,000（管理費）
3%金利で、ボーナス無し35年で、25,156,377　+3,108,000（管理費）
と約470万円も多めに払う事になります。
管理費はしょうがないですが、取り合えず載せてます

ご主人の36歳はたしか35歳以上は最高20年ローンまでしか
取れないかとりづらいだったかと思います。

出来れば、ご主人のお考えも含めて、よく計算をされてから
ご購入を検討されると良いかと思います。

個人的には、すばらしい物件だなぁと思います。
不況から土地の値段も下がってますし、
買い時感も出てきてる時だとも思ってます。

私もいいとこ無いか検討中なのでお互い頑張りましょう

中古マンションの購入について…アドバイスお願いします！

元業者営業です

こんにちは。

ご主人が自営業ならもう少し慎重に考えたほうがいいと思います。

1890万のフルローンでの総支払額

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