住宅ローンの売却損と買い替えローンについて

Question

ご回答お願いします。当方マンション在住です。
住宅購入時の住宅ローン：１８００万（１２年経過、残２３年）
現在の住宅ローン残債　：１２５０万（約）
売却評価額（近隣事例）：　７５０万（約）
上記の状況ですと５００万の売却損が生じますが、あえて、中古築浅マンション物件に買い替えを検討しております。
　年収（税込み）４７７万、勤続年数１６年、満３８歳です。

　新規購入物件（諸費用含む）２８００万＋売却損５００万
　＝３２５０万を買い替えローンで組めるのか疑問です。

また、買い替えローンとなると、最近の変動低金利（例）1.275％等の適用はないのでしょうか？入職時から現三菱東京ＵＦＪに給与振込等、住宅ローンも利用していますが、優遇措置的はあるのでしょうか？

　最大の難点である、売却損を一括返済等（抵当権抹消）しなくても、新規購入物件の住宅ローンに売却損を上乗せして買い替えローン可と考えても良いのでしょうか？

petertalk · Accepted Answer

１２年で半額以下ですか。
ずいぶんつらい思いをされましたね。

>最大の難点である、売却損を一括返済等（抵当権抹消）しなくても、
>新規購入物件の住宅ローンに売却損を上乗せして買い替えローン可と考えても良いのでしょうか？

もう既にご存知のようですが、買い替えローンは、
現在の物件は残債が埋められないので売れないが、
買い替えはしたいという人のためのローンなので、
当然、物件の価格＋売却後の残債という借り入れが前提です。

また、現物件に関しては、
上乗せで借りた売却後の残債分で抵当権を抹消して
売却する手順になります。

とはいえ無制限に借りられるわけではなく、
あとは個別の審査になるので、銀行にご相談ください。
優遇金利や諸費用の借り入れの可否についても同様です。

また、第三者の意見ということで、気になる点をいくつか書いてみます。
一度、考えてみるといいと思います。

・もし１．２７５％が実現できれば、年返済額１１５万。
これは年収に対する比率が２４％なので、一般論では特に高くはない。

・とはいえ、ローン返済額は現在の倍近くなるわけだが、
現在、毎月、ローンと同額以上の貯金ができているのか。

・買ってから売れるまでの間は旧１８００万と新２８００万のローンが２重、
管理費積立金も２重になるが、払えるか、あるいはすぐ売れるか。

・銀行に相談に行く時には、諸費用も借りられる？最優遇金利は？等、
質問リストを作りましょう。

adobe_san · Answer

無理ですね。
売ったが最後　二度と不動産は持てません。
つまり売却損＝借金です。
500万円も借金があって　追加３２５０万の借入　年齢的にも年収的にもかなり無謀な話です。
銀行その様な話　門前払いです。
最低売却損は現金払いでないと・・・・

決断　遅すぎ！！

super-dog · Answer

>年収（税込み）４７７万
>新規購入物件（諸費用含む）２８００万
この時点でかなり無謀です。

そもそもフルローンですら銀行は物件の担保価値に不安を覚えるのに。。。
こぶつき500万なんて

nonbay39 · Answer

銀行に相談するしかありません。

　中古マンションを買い換えする場合のフルローンは極めて厳しいでしょう。

　買い換え先が新築であれば微妙でしょうけど、中古と言う面で厳しいと思われます。年収からいくと新築で３３００万円が限界に思えます。

　可能かどうかは銀行が判断してくれますので、このコーナーで聞くのは野暮です。

　ちなみにこの質問コーナーでこの手の質問をすると無理と言う回答が圧倒的多数でしょう。

tarotaro001 · Answer

無理でしょう。

中古物件は、借りれる上限はＭＡＸ物件価格、担保価値によっては半額くらいしか借りれません。

一度銀行に相談にいってみてください。
ヤンワリと門前払いを食らいます。

will_happy · Answer

本当に、大変な時代が来てますよね。買ったより安くなるとはね。

３２５０万円の年間返済率を計算して、銀行が貸してくれるか？

と、もう１つ、今度の買い物件に３２５０万円の担保能力がある物件か？が、問題になると思います。

買い替えローンであっても、改めて住宅ローンを組む形になりますので、優遇処置は受けれると思います。

ちなみに、売るときは、必ず抵当権抹消しないと売れません。抵当権の付いた物件を買う人もいないし、住宅ローンは、住む為のローンですから、居住する事が条件だったと思います。

年間返済率と、新規物件の担保能力が、しんどいかなと感じてしまいます。

super-dog · Answer

>そうでしょうか？ご覧下さい。​​http://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/replacement/
私は広告を真に受けるほどお目出度い人間ではないですから。

35年固定にしたら利息だけで初年度100万円、返済時年齢73歳
借りられた場合にでも、返済の自身があるならがんばってください

petertalk · Answer

No7です。

タイミングは本当に難しいですよね。
買いを先行すると、売れるまでの間は２重ローンになってしまう、
しかし売りを先行しても、買う物件を早急に見つけないと資金が出てこないので、
ローンの残債が抹消できないという、どちらのケースでもリスクがあります。

買い替えローンは条件的には非常にいい話なのですが、
最大のボトルネックはここなのだろうと私は思っています。

売りと買いの期間が開いてしまったらどうなるのかも
銀行に相談する際の質問事項に入れておくといいですね。
また、どちらを先行するにしても、契約から実行まで
できるだけ長く取れるようにしておいたほうがいいでしょう。

では、健闘を祈ります。

住宅ローンの売却損と買い替えローンについて

無理ですね。

この回答への補足

>年収（税込み）４７７万

この回答への補足

銀行に相談するしかありません。

無理でしょう。

この回答への補足

本当に、大変な時代が来てますよね。

この回答への補足

>そうでしょうか？ご覧下さい。

１２年で半額以下ですか。

No7です。

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　銀行に相談するしかありません。