住宅ローン審査について

新築戸建を購入したく、今回住宅ローンの申し込みをする予定です。
私は中小企業で勤続６年の３９歳です。年収は４５０万です。また奥さん（これまで同棲していましたが、今回ローンをきっかけに籍を入れる予定です）は勤続４年の同じ年で年収３５０万です。ふたりで払っていく予定です。購入物件は３，５００万を３５年のボーナス払いなしを予定しています。
まずこの条件で審査が通るか不安なんですが、もっと気になるのは、私は３年前に今のアパートの入居で審査が通らなかった経験があります。その時は消費者金融から４０万程の借金残金（最高で１５０万借金がありました。ですが返済が滞ったことは一度もありません。）と保証人が無職の父と契約社員の姉だったことが理由かな？と思いました。
もちろん現在は完済して他からの借り入れも０円です。また保証人代行のため、誰かを立てる必要はありません。
ですが前歴があるため、せっかくの物件が白紙になってしまうのではないか？非常に不安です。
専門家の方からのご意見を頂きたいです。
仮にこの物件がＮＧの場合、もっと安い物件ならＯＫかもしれない、もしくは住宅購入自体諦めたほうがイイといったことも含めて、よろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： ma_h 回答日時： 2009/09/26 23:01

元業者営業です

＞勤続６年の３９歳です。年収は４５０万です
＞購入物件は３，５００万

自己資金が不明ですが、全額借り入れならご主人様単体でのローンは通りません。
必然的に奥様との収入合算でのローン申し込みになります。

ただし、奥様との収入合算の場合、奥様の収入を１００％見てくれる事はありません。
何故なら、女性の場合「出産・育児」等のリスクがあるからです。
故に、収入合算の場合大抵は奥様の収入を５０％として合算します。
そうすると、おおよその収入は６００万ですが、それでも３５００万借り入れですと収入の約６倍。正直「大変厳しい審査」になります。

これはたとえ「消費者金融での借り入れ履歴」が全く無い場合でも、ローンが通る確立は「五分五分」でしょう。

さて、問題の「消費者金融での借り入れ履歴」ですが、３年前ですよね？
正直「微妙」です。
一般的にこの手の「借り入れ履歴」は５年間は消えないといわれています。
そして、消費者金融での借り入れ履歴があった場合、大手都市銀なら「門前払い」で、審査の土俵にも乗りません。
後は地銀・信金・ノンバンク等に活路を見出す事になりますが、金利等の借り入れ条件は不利になりますね。

＞仮にこの物件がＮＧの場合、もっと安い物件ならＯＫかもしれない、もしくは住宅購入自体諦めたほうがイイといったことも含めて、よろしくお願いします。

審査落ちの原因が「収入」なら減額すれば可能性はあります。
つまり、自己資金を増やすか、安い物件にする事です。
ただし、原因が「前歴」なら減額云々は関係ありません。数年後まで住宅購入は見送るしか無いでしょう。

まぁ、何れにせよ「やってみなければ判らない」と言ったところですが、状況は「非常に厳しい」ので、ある程度の覚悟はしておいた方がいいでしょう。

No.3 回答者： drisa 回答日時： 2009/09/27 12:23

こんにちは。

二人で払っていくとの事ですので収入合算又はペアローンでお考えだと思います。

先の回答で少々気になる点がございますので触れておきますが、
収入合算の場合は合算者の性別による差別は（少なくても表向きは）行いません。
女性が主債務者で男性が合算者であってもその内容は同じです。

又、消費者金融での借入があっても、延滞等なければ都銀でも審査の土台にはのります。
これは過去の借入金額は関係ありません。
（細かい審査でのポイント数には考慮されますが）
ただし、カードをそのまま所有している場合は借入枠が考慮されますので、
そっちの方が重要です。


さて、
過去の例を気にされていますが、その内容だけではとても判断が出来ません。
ローンが心配であれば物件を決める前にまず事前審査を先にかけてみて下さい。

そして借入の目処を立ててから物件を探せば無駄になることもないでしょう。


年齢や年収だけを見ると３５００万円の借入額はローンは組めたとしても厳しい印象を受けます。

No.2 回答者： 5gasira 回答日時： 2009/09/26 23:29

私は４０００万の新築物件を１０００万の自己資金を投入し残額３３００万程度のローンを組む予定です。

年収も４００万から４２０万くらい。ボーナスによる。
もちろん返済はボーナス払いなし、３５年です。収入合算はなしです。

前者が書いているようにおそらく仲介業者にも質問されたと思いますが、現在他の借り入れ（自動車ローン、キャッシング）はありませんか？　キャッシングの経験はありますか？　

とにかく、キャッシングの経験があること、いまだに返済が続いているようでは話にならないでしょうが、たとえ滞りなく完済していても銀行は要注意とみなすでしょう。

ローンの保証会社を利用する際、個人情報を３社ほどの信用調査会社に照会する委任状を書くことになると思います。

ちなみに頭金は、どれくらい貯めました？
私の年収でローンの審査の土俵に乗れるのは頭金を投入してこそです。

当然、新築物件が条件ですし、それでもローン額は１００万オーバーではないかと思います。

子供がいなければ年収の８倍が精一杯と聞きます。あとは、個人の属性です。

ただ、せっかく条件に合う物件が見つかったのであれば甘そうな銀行（地方銀行、信用金庫、またはそれ以下の金融機関）に不動産業者を通じて申し込みをしてみてはいかがでしょうか。ローン審査に落ちたとしてもその履歴は３ヶ月で消えると聞きました。さらに今の自身の現状が分るので仮審査だけでも受ける価値はあると思いますよ。

今の年収を維持し共稼ぎで低金利のうちに返済を進めれば、お子様にお金がかかるころまでには相当に元本を減らせるのではないかと思います。

１、あきらめるのは仮審査に落ちてから。
２、あなたの年齢を考え１年間、２人で節約して頭金を百万単位（最低３００万）で増やす。お二人の年収でこの程度の貯蓄が出来ないようでは、やっぱり、過去にキャッシングをした人だなって思ってしまいます。