農地の仮登記

Question

調整区域+農振地域にある農地購入を考えています。
私は非農業従事者で、所有権の移転はムリみたい
ですので、仮登記を仲介者から勧められています。この
物件には旧既存宅地が隣接していますので、そこに
家を建て、農地部分は家庭菜園と犬の遊び場にする予定
です。時効中断要件を満たした仮登記をしたとして、
どのような問題が生ずる可能性があるでしょうか？理想的
には、１０年+１０年の２０年間で、時効による本登記を
目指したいと思っています。代物弁済登記も併用すべき
でしょうか？

megira · Accepted Answer

根本的に勘違いしてるようですが、一般的な農地売買の仮登記というのは、後日、農地転用許可を受けることを前提として行われるものです。

多数の筆にまたがる大規模開発用地の買収交渉には長い期間がかかりますが、大規模開発の適地というのはある程度限られているので、他の開発業者が割り込んでくることも多く、それに対抗するため、交渉決着済みの土地について仮登記をするのです。

時効取得のために２０年も土地を遊ばせておくなんて馬鹿なことは企業は考えません。

農地法の許可を条件とした売買契約を結ぶことや、登記移転請求権保全の仮登記をすることは、単なる書類上の行為だけで、実際の農地の利用関係の変更を伴わないからできるのです。

農地の引渡しを行って、占有者が変更されることは農地法違反になります。

ですから、「農地の引渡しはおこなわれておらず、占有しているのは農地所有者であって、仮登記権者は占有者ではない。」というのが、一般的な仮登記取引の建前です。
「自分は占有者ではない」という建前を主張する以上、仮登記権者が取得時効を主張するなんていうことは通常はありえません。

ただ、所有者が「もう売ってしまった土地」という感覚になって、管理をおろそかにすることになりがちだから、問題になっているのです。

explicit · Answer

う～ん、下手すると二重譲渡の被害者になりかねない発想です。危険なのでやめましょう。

poolisher · Answer

農地の仮登記問題は社会問題になっており、その対策が講じられている
状況です。
↓の後半文書は農水省から都道府県知事への通達です。
http://www.pref.niigata.lg.jp/HTML_Article/155.pdf

これによると、
・登記所と連携して、農業委員会の仮登記農地の把握が容易になった。
・仮登記農地の転用は積極的に是正指導すること。
となっています。

農地の仮登記はご自身でも調べていると思いますが、どんな細工をして
も出来るのは、債権や順位の登記までで、移転の登記は農業委員会の
許可がなければできません。
また、利用の実態についても上の通達のように違法転用等の監視の網は
狭まっているようです。

＞どのような問題が生ずる可能性があるでしょうか？
問題が多すぎます。将来、農地転用許可がでるという確信がない限り
避けたほうがいいと思いますが。

dr_suguru · Answer

＞旧既存宅地が隣接していますので、そこに家を建て

都計法の許可が取得できれば可能です。
これについては、問題なし。

＞農地購入

市街化であれ調整であれ
登記簿地目の農地としての購入は
農地法の３条許可になります。
農地取得には適格者証明が必要。
よって、非農家には
農地として土地は取得できない。
http://www.city.shimada.shizuoka.jp/noui/noutihou/3jou.jsp

＞農地部分は家庭菜園と犬の遊び場

方法論として、５条取得になり
目的は屋敷の拡張です。
ただし、それに見合った
土地利用計画が必要です。
この場合、農地取得とは言いません。
↓
http://www.city.shimada.shizuoka.jp/noui/noutihou/5jou.jsp

農地の仮登記

根本的に勘違いしてるようですが、一般的な農地売買の仮登記というのは、後日、農地転用許可を受けることを前提として行われるものです。

う～ん、下手すると二重譲渡の被害者になりかねない発想です。

農地の仮登記問題は社会問題になっており、その対策が講じられている

この回答への補足

＞旧既存宅地が隣接していますので、そこに家を建て

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