[賃貸]その物件が“良いか悪いか”はどう判断しますか？

いつもお世話になっております。
当方、現在大学4年生（男）で、来年より社会人となり1人暮らしを始める者です。
とある気になる物件を見つけ、今度不動産会社の人と大家さん立会いで物件を見に行きます。そこで良ければ、その後不動産会社に戻って契約書を書き契約成立となると思います。

その物件事態も含め、“良いか悪いか”と言うのは、皆様はどうやって判断されるのでしょうか？
例えばですが、家の後ろにお墓があるとか、あからさまに難のある物件ならわかります。しかし、『特に難点は見当たらない、しかし相場が7万の場所でその物件は5万円や4万円台』や『場所的にどう考えても即埋まってしまう様な好物件なのに、何でこんな破格の条件で残っているのか？』と言った、何か引っかかるものがある場合、皆様はどうやってそれ（その要因・原因）を知り得るのでしょうか？


特に私の場合の条件を書いてはいないので、具体的なご回答は難しいかとも思いますが、ぼんやりとしたご回答でも結構です。
（ちなみに場所だけ言うと、今回目に付けた物件は駅で言う北赤羽と浮間舟渡の間あたりにある物件です）
何かヒント的なものを掴めればと思い質問させて頂いた次第です。
ご回答下さる方がいましたらよろしくお願い致します。

No.4 ベストアンサー 回答者： himeichigo17 回答日時： 2009/12/22 18:02

相場より安い場合何かしらの理由がありますが、

だいたいの場合以下のいずれかです。

・短期貸し
あまり長く貸すつもりがないので定期借家契約などになっていて
通常より契約期間が短い。一般的には契約前に説明があります。

・周辺物件より競争力がない
周辺に物件が多く、たくさんあるけれど、
その物件に特によい点がないので、探す人は他で決めてしまう。
特に、東京周辺に住む人は価格よりもグレード（住環境）を
重視する傾向があるので値段が安いだけでは決まりにくい、
いわゆる決め手にかける物件。

・築年数がかなり古い
見た目や内装がどうあれ、一般的に築年数30年を超えると
その物件を見ようとする人が激減するので、
大規模リフォームなしではどうしても値段を下げないと
決まりにくいです。

・3ヶ月以上入居者が決まっていない
特に問題はないものの空き室になった時期が悪く、
特によいところもないのでなかなか空き室が埋まらないので
大家さんは早く決まって欲しいと焦って値段を下げた物件。

・家賃が安くて手数料がもらえないので不動産屋が放置
昔からの付き合いのある大家さんとかだと、
1件の不動産屋にしか任せないことがよくありますが
そういう物件の場合、その不動産屋だけが情報を持っていて
ほかの不動産屋が知らない（知っていても手数料にならないので紹介しない）ケースがある場合、必然的に目にする機会が減るので
家賃が安く設定されます。

・心霊的なものが原因になっている
自殺や事件などは重要事項などで説明がありますが、
明らかに心霊現象などはないけれど、入居した人は
ほぼ間違いなく数ヶ月で出て行く物件があります。
そういう物件の場合、表向き何も悪いところはないのですが
入居者が決まりにくく、決まってもすぐ出て行ってしまいます。
だいたい日当たりが悪いところが多いです。

・近所で過去に事件があった
すごく近いとさすがに説明があるのですが、
物件より少し離れたところやささいな事件だと説明がない

・急な坂やホームレスのいる公園など周辺環境に難あり
昼間や元気なときはわからなくても、
線路がありますよって説明はあったけど
実際に住んだら貨物列車が通るので
ほぼ24時間走りっぱなしで深夜までうるさいとか
暴走族がよく通るとか、夜は外灯もない中を歩いて
帰らないといけないとか、住んでみないと
見えにくい部分で周辺環境に何かある場合があります。

以上が重要事項説明や不動産屋から説明が聞けないけど
物件が周辺相場より安くなる理由になっているものです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました！
himeichigo17様のご意見、とても参考になりました。詳しく記載して頂いてとても感謝しております。
結果的に他の方のアドバイス等も総合的に考え、いろいろ調べまわったり実際に見に行ったりなどをした結果、今は良い物件に巡り会え、はれて来年より新住居生活がスタートできそうです！

お礼日時：2009/12/25 19:25

No.3 回答者： gold_happy 回答日時： 2009/12/22 02:21

周辺聞き込み調査、これに勝るものなし、です。

特におばちゃん。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました！
確かにそれが一番ですよね。なので実際に見に行っていろいろ調査して来ました。結果的に良い物件に巡り会えました。
参考になりました！

お礼日時：2009/12/25 19:23

No.2 回答者： takapiii 回答日時： 2009/12/22 00:43

良い物件か悪い物件かは、自分にとって都合が良い物件か、悪い物件かという点だけに集中すればいい話のはずですよね。

しかし、何故かそれが判らない…。そういうものです。

その原因は冷静さにかけている時に判断するからです。
つまりは、物件を見た後に、すぐ不動産屋に戻り契約を迫られているという状況で判断するからいけないのです。
不動産屋はほぼ確実に以下のようなことを言います。

「いやー、これは滅多に出ない、いい物件ですね。」
「駅に近くていいですよね。(褒める点はその都度違う)」
「他からも引き合いがありまして。」
「今申し込みしておかないと、他の人が先に決めちゃうかもしれませんよ。」
「大家さんとは懇意にしているので、特別に○○○しておきますよ。」

こういう事を聞かされながら、物件を見たすぐ後に申込書に捺印ですからね…、やばいですよ。
やはり、そこで冷静さを取り戻すために、申し込みせずに一旦家に帰り、その日の夜や翌日の朝に一人で物件まで足を運び、よく考えることです。
駅からの距離、駅までの道のり、周りの音、日当たり、近所の人柄、コンビニなどの利便性、電車の混み具合、他の物件との価格比較をしてみれば、やがて結論は出てくると思います。

仮に、本当にその物件が他の人が申し込んでしまったなら、その物件とは縁がなかったとあきらめることです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました！
takapiii様の仰る通り、若干冷静さを失っていた部分もあり、アドバイス通り一度家に持ち帰り、よく考える時間を設けました。朝の通勤ラッシュ具合も、地方在住なので朝4時起きくらいで大変でしたが頑張って経験もしてきました。
その後いくつか希望物件を変えてみたりして、結果的に良い物件に巡り会えました。
とても参考になりました。

お礼日時：2009/12/25 19:20

No.1 回答者： naka-sinta 回答日時： 2009/12/21 23:59

たまに、事故物件といって、自殺したとか病死した物件などがありますが、これはちゃんと説明する義務があるので、この線は無いと思います。

家賃の決まり方は、場所(駅ちか、便利、安全など)、広さ、建物の種類、築年数、日当たりなど要素はいっぱいあります。

しっかりと、物件を見て決めたらいいのではないでしょうか?
更新料とかも気をつけてみてみてください。

選ぶときのコツなど、参考になるHPもありますから、適当に検索してみるといいと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

先日物件を見に行ってきました。
>>選ぶときのコツなど、参考になるHP
なども拝見し、結果的に良い物件に巡り会えました。とても参考になりました！

お礼日時：2009/12/25 19:14