土地売却時の仲介業者との契約内容について

土地売却時の仲介業者との契約内容について

土地の売却を仲介不動産会社に依頼してる者です。
今回、買主の方が見つかり、話がまとまりそうなのですが、不安点があり質問します。

こちらが依頼してる仲介業者とは専属専任媒介契約で契約してます。
元々、売値が4300万だったのを、買主の要望で4000万での売却になりました。
売買契約にあたり、こちらが依頼してる業者は、専属専任媒介契約書を値下げした値段で契約し直さないといけない、といってるのですが、媒介契約書は仲介依頼の書類であって、売買契約書とは違うので、売却値段と一致してなくても問題ないと思うのですが、駄目なのでしょうか。
媒介契約書は、交渉の過程で相手に値下げしたからといって、その値段にしないといけないのですか？
最終的な売却値段にしてないといけないのでしょうか？


それと、媒介契約書の作り直しに関してなのですが、万が一契約が不成立で売却出来なくても、値下げした値段は公開しないといってるのですが、専属専任媒介で公開しないのは法律違反ですよね？出来るのでしょうか？
レインズに登録しないといけない筈ですし、登録してしまえばデータは公開されてしまうと思うのですが、登録だけして非公開とか出来るのですか？
もしくは、値下げを買主と契約を取り交わす日だけにして、後日すぐ作り直して元の値段に戻すことは出来るのでしょうか。

仲介手数料についてですが、契約書の中では、買主のローン審査落ちの理由での解除は、手数料返金になるのですが、手付金解除に関しては、返金になる記載はありません。
これは、正々堂々と買主側による手付解除の場合も免除してくれるように要望すべきでしょうか。図々しいでしょうか。

他にも、売買契約時に仲介業者と確認しておくべきことがありましたら、教えて下さい。

回答をお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： kurekureta 回答日時： 2010/02/19 10:57

仲介業者の人間です。

＞こちらが依頼してる仲介業者とは専属専任媒介契約で契約してます。
元々、売値が4300万だったのを、買主の要望で4000万での売却になりました。
売買契約にあたり、こちらが依頼してる業者は、専属専任媒介契約書を値下げした値段で契約し直さないといけない、といってるのですが、媒介契約書は仲介依頼の書類であって、売買契約書とは違うので、売却値段と一致してなくても問題ないと思うのですが、駄目なのでしょうか。
媒介契約書は、交渉の過程で相手に値下げしたからといって、その値段にしないといけないのですか？
最終的な売却値段にしてないといけないのでしょうか？

仰る通りで契約し直さないといけないことはありません。そのままでも問題ありません。依頼した会社の決まりではないですか？？別にし直しても良いとは思いますが。



＞それと、媒介契約書の作り直しに関してなのですが、万が一契約が不成立で売却出来なくても、値下げした値段は公開しないといってるのですが、専属専任媒介で公開しないのは法律違反ですよね？出来るのでしょうか？
レインズに登録しないといけない筈ですし、登録してしまえばデータは公開されてしまうと思うのですが、登録だけして非公開とか出来るのですか？
もしくは、値下げを買主と契約を取り交わす日だけにして、後日すぐ作り直して元の値段に戻すことは出来るのでしょうか。

媒介依頼を受けた物件情報の登録義務はありますが、特定の期間内（専属専任なら1週間、専任なら2週間）に成約すれば登録せずともよいです。
ちなみに成約価格の登録義務はありません。

＞仲介手数料についてですが、契約書の中では、買主のローン審査落ちの理由での解除は、手数料返金になるのですが、手付金解除に関しては、返金になる記載はありません。
これは、正々堂々と買主側による手付解除の場合も免除してくれるように要望すべきでしょうか。図々しいでしょうか。


仲介業者側の理屈としては、手付解除は仲介業者に責任はないし、購入者を見つけ、契約までしてるのですから仲介手数料はください。ということです。
手付解除の場合の支払の免除については強く言ってこられるとそうすることもあります。OKしてくれるかどうかは会社の方針にもよるのではないでしょうか。
すみません、失礼かもしれませんが「図々しいな」と多少思うかもしれません（汗

他にも、売買契約時に仲介業者と確認しておくべきことがありましたら、教えて下さい。

・ちなみに違約解除の場合も仲介手数料支払義務あると思いますよ。
・瑕疵担保はどうなってますか？確認しましょう。土地でしたら旧浄化槽や、地盤の軟弱がそれに当たる場合もあります。できれば免責で契約した方が良いですね。
・配管状況は大丈夫ですか？他人管の埋設、または他人地の利用等はありませんか？買主に説明不足があるとあとから撤去費用等が請求される場合もあります。
・境界は明示されてますか？業者が適当だと争いに巻き込まれることにもなりかねません。
・あとは買主のローンが気になるところです。先に契約、ローン解除なんて販売機会を失うだけです。きっちり事前審査してもらっておいてください。
・土地仲介と言ってすぐに思いつくのはこれくらいでしょうか・・・いい人が買主だといいですね。

No.2 回答者： takapiii 回答日時： 2010/02/19 11:30

＞媒介契約書は仲介依頼の書類であって、売買契約書とは違うので、売却値段と一致してなくても問題ないと思うのですが、駄目なのでしょうか。

その媒介契約書には媒介価格と報酬額が書かれているんじゃないでしょうか。
物件価格が変われば報酬額も変わりますからね。多分会社の方針なのでしょう。

＞レインズに登録しないといけない筈ですし、登録してしまえばデータは公開されてしまうと思うのですが、登録だけして非公開とか出来るのですか？

言っている意味の詳細が分からないのですが、成約していないので、成約情報は登録しないという意味ではないですか？
であれば、売出した時の価格しか公開されていない事になりますが。

＞仲介手数料についてですが、契約書の中では、買主のローン審査落ちの理由での解除は、手数料返金になるのですが、手付金解除に関しては、返金になる記載はありません。

一般的には返金されません。
ローンの審査落ちは「ローン特約」という物で、契約が白紙に戻った状態です(契約の無効)。つまりは契約は無かった事になります。
しかし手付解除は契約の解除であって、解除されるまでは契約は有効であったと言う事ですので、仲介手数料は当然発生しています。
これは法的に問題に無い事ですので、通常は「無理です」と一蹴されてしまいますが、でもダメ元で交渉してみてもいいんじゃないでしょうか。