中古マンションの買い替えを悩んでます 家計相談できる方お願いします

同じマンションで広くてフルリフォーム住み物件が出ました。近所は新築マンションで手がでないし、今の部屋は手狭なので悩んでます。ご意見いただけたらと思います。

私は専業主婦（夫婦とも３７歳）で子供が小学１年と２歳です。
主人はあまり家計のことを気にしてないので、私が強く言えば検討してくれそうです。

築年数２４年　ライオンズ系　管理状態良し　通勤通学便利
妻の実家に割と近い　管理費修繕積立で現在は約２万　駐車場は１．２万　固定資産税は年間８万円強　夫年収約６００万円

現在の部屋６３平米
２LDK　設備や床などはほとんど昔の状態。
１４８０万円で購入　残ローン約２００万円（購入してから２０年ローンを組み約１１年で完済予定）　預金は２００万

空いた部屋　７８平米
３LDK　玄関や水回りが広くなっていて角部屋
フルリフォーム済み　２３８０万円から数カ月売れず２２８０万円

今の部屋に住んでいる場合リフォームしたくなると思うのと、子供が男女２人なので間取りがちょうどよい。子供たちが成人しても同居できると思う。


不動産業者がセールス電話で簡単な計算をしたところ。
今の家を売り、購入した場合のローンが１１００万円くらい。
不動産手数料は売買で１１０万円位でした。

部屋が増えてきれいになるので気持ちがゆれてますが、マネー本（投資戦略の発想法など）を読むとローンをしてまで家を買うなと書いてあります。現金を運用して賃料の足しにするとか、維持費（リフォームや修繕）や家族の増減で便利なのは賃貸をすすめてます。

賃貸だと部屋が広いところはかなりの賃料ですので買った方がいいような気もしますし、運用は初心者です。

今の家を売買したら１０００万円は手元に残ったばあい、運用して賃貸という方法と、現在の家にリフォームしたい限界まで住むのと、１１００万円ローンしてリフォームしてあり広い部屋に住むのとどれがいいのかと思ってしまいます。賃貸にした場合は老後２人向きの部屋を購入か団地住まいでもいいと思ってます。

基本的にローンは苦手ですが、もう何年かしたら私もパートに出れそうですし子供のために頑張ろうかという気持ちもあります。反面、国内外の旅行が趣味でもあるので我慢すべきかなと思ってます。

身近で知り合った人は、新築中古建てやマンションなど綺麗な家に住んでおりお友達を呼ぶのも、綺麗にしているつもりですが設備が古いので恥ずかしいという気持ちもあります。贅沢な悩みですが、これをよんで私ならこうしますよという意見をお願いします。

あなたが好きなようにすればいい！！というような意見はご遠慮ください。

No.4 回答者： knock123 回答日時： 2010/04/12 16:46

もし、お住まいのマンションの戸数が少なくて、めったに売りに出されない、と言う事であれば、今回の物件を買うかもしれません。

ただ、もう少し値引き交渉をすると思います。

だって、simajirou7さんが６３平米を１４８０万円で購入されているってことは、その時点の坪単価は７７万円。例え角部屋でリフォーム済だとしても築年数は確実に重ねているわけですし、７７＊（７８／３．３）＋３００（リフォーム代）≒２１００万円以下じゃないと、割高だと（個人的には）感じます。

自分の経験から、一度、マンションを売った経験がありますが「あなたの住んでいるマンションが欲しかったんだ！」と言われると弱いです。同じマンションの住人で、すごくこの物件が気に入っている事、今の家が手狭で困っているけれども、ローンも終わっていないので、もう少し安くならないと苦しい、と手紙にでもしたためれば良いかなぁと。
半年も売れていないのであれば、応じてくれると思いますが・・。

一方、もし、数年に１度のペースで希望の間取りが売りに出るのであれば、上の子が中学生になった時など、本格的に子供部屋が必要になるまで、しばらく中古市場を観察するかもしれません。

No.3 回答者： rio_rio_ri 回答日時： 2010/04/11 18:14

これからお子さんが大きくなってくると、現在のお住まいでは手狭になるというのもわかります。

また、同じマンション内のお部屋を購入されたいとのことですので、現在のマンションでお住まいになった感じも気に入っておられるのでしょう。購入されても良いように思います。

経済的な面から考えても、今回プラスマイナス1100万円のローンになったとして、数年前に1500万円程のマンションを購入されておられますので、トータル2500万円でしょうか。ご主人の年収から考えてもそれほど無理のある価格とも思えません。貯蓄が少ないことが心もとないですが、お子さんの教育費や老後の資金等は奥様も働かれるのであればクリアできると思います。ただ、ご趣味の国内外の旅行は多少我慢する必要があるかもしれません。

お金の運用といっても、一部の方以外はなかなか難しいと思います。低金利でローン減税のあるうちに物件を購入されることもひとつの方法だと思います。

現在お住まいの物件が業者の試算通りに売れるのかという点と、物件の築年数が少々気にはなりますが、欲しい物件との出会いは縁でもありますのでご主人とよく相談されてみてはいかがでしょうか。

ご参考まで。

No.2 回答者： mnb098 回答日時： 2010/04/11 18:09

そうですよね。

流通が右から左へすぐに出来れば計算のように住み替え出来るのですが、15平米の広さとリフォームの程度が1200万円＋αのコストに該当するのかがポイントですね。
このαが現在価値だけでなく、今後の金利負担も含む事は計算に入れてください。結構高いものにつくように思えますが、価値の判断は利便性もありますのでなんとも言いかねます。

・築15年ぐらいで購入されたようですから、大きい部屋に住み替えても今後の負担コストからは少し増える程度かと思います。同じマンションと言う選択枝を検討しているわけですので、現在の部屋の売れるタイミング次第で、成功するか失敗するかが決まる事になります。
仲介業者の買取でもあるなら売却額は少し安くなるかも知れません。

・現実には次の部屋を購入して、そちらに引っ越す。→ローンは2300万円ぐらいを組む。→自宅を売りに出す。→売れたら手取り分をローンに内入れする。
という手順でしょうか。
月半併用にしておいてボーナス分を完済するようにすれば、今と変わらない返済額ぐらいに落ち着くのでしょう。

・ただ現況の部屋が思い通りに売れないときの対策をしておく必要が最も大事な事になります。
車の乗換えとは違うのですから、子供さんの年齢を考えれば後20年前後は住み替える部屋での生活が続く事になりそうです。

No.1 回答者： atelier21 回答日時： 2010/04/11 15:47

築24年　その間の維持修繕工事の経過を調べます

住戸数がかなりあると思いますが　機械力に頼る部分が多大です
その機械類・配管設備・外部及び共用部分の経年劣化による痛み

リフォームは対象戸内の内装ですか　設備配管類まで　前面リニューアルされていますか
現住戸が何れリフォーム必要とおっしゃる様に　24年経過建物は其の時期を過ぎてます
広さは数字で解りますが　見かけの綺麗さに騙される客が多い
調査する建物の殆どが　見えない部分の改修は後回しにされている
当方　維持管理の為又買い替え(売買両面）の建物調査を依頼されて見ますが
天井裏・床下・壁裏・機械室・PS・屋上・大事なのは部屋の内装以外の部分です
出来れば　本当の専門家に　見て貰うのが良いと思いますが(ADC）