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大東建託の30年一括借り上げ返済?だと思いますが、私は知りませんでした建築が始まるまで。しかし、一緒に住んでいたのに、急に父と兄の折り合いが悪くなりすべての財産を相続させないと言いはじめました。

大東建託のその契約など一切知りませんが、父に、連帯保証人になってくれと言われました。
しかし、私も結婚していますし、連帯保証人なんて、大東建託に関わらずなりたくないと思っています。
中途半端に土地なんて(お金ではないし)持っているから、兄は恐らく相続税対策として考えたのかもしれないですし、もしくは、父が亡くなったとき、その権利(土地や賃料、返済)を請け負うことになるでしょうから?プラスと考えて、それでこの計画を持ちかけたのかもしれません。

私が知っている限りでは、他の土地に抵当権をつけた上に、借金数億ぐらいかなと思います。他にもいくつか土地があるので、どの土地に抵当権をつけたかはわかりません。ただ、建築が完成すれば、そこにも抵当権をつけるという形になるとは聞いています。

話が前後しますが、兄に一切の財産を渡さないという父。公正証書によって、相続から除外?するというのです。遺言書の効力がどこまであるか無知で私にはわかりません。ですが、そんな公正証書によって、相続から外せるものなのか、また、連帯保証人にならなければ、兄に財産を受け取る権利もなくなるのか、私にはまったくわかりません。

本来なら私は兄が継いでもらうのが一番だと思っているのですが、父は頑固で言うことを聞かず、兄から自筆で拇印の財産放棄の念書まで取ってあるというし、どうしたらいいのかわからず、本当に困り果てています。

兄は戻るつもりも、面倒をみるつもりないと言ってますし、父もそのつもりでいるようです。今後兄はどうなるのか、また、私はどうしたらいいのか、話が前後したり支離滅裂かもしれませんが、どうかお知恵を貸していただけないでしょうか?
宜しくお願いいたします。

また、兄がしていたことなので、まだ大東建託のシステムがわかりませんが(少しずつ調べていますが)マンションを建てることによって、何か利益になったことはあるのでしょうか?
例えば、税金の戻りがあるとか・・・

本当にまったく把握出来てなくて、申し訳ございませんが、どうぞ宜しくお願いいたします。

A 回答 (7件)

No4です。

再度のご質問にお答えします。

もの凄く単純化して説明しますと、お父さんの総資産額が1億円だ
とします。このままだと30%の税率がかかり、3000万円
を納めなくてはならなくなります。そこで1億円の借金をして
アパートを建築し資産を相殺してしまえば、相続税がかからず
3000万円を節約したことになります。
しかしながら1億の借金はそのまま別に存在するわけですから、
1億の借金を元にした事業により7000万円を超える利益が
上がらない限り、トータルでは損をしたことになります。
(普通人の常識とすれば1億以上の利益を上げて借金が払い切れ
なければ失敗したと感じると思います。)

となれば、単純に借金額に見合う利益があがるかあがらないか
を考えればいいこととなり、実は相続対策という部分はあなたが
悩まれているように余り関係ないということになります。
「アパート経営がうまく行けば相続税対策になります」
というくらいでしょうか。

お父さんの土地がどういうところにあるのか分かりませんが
市街化調整区域(都市計画法上一般開発の出来る場所があります)や
それに類するような場所だと正直経営はかなり難しいでしょう。
1億かけて5000万円しか利益があがらなかったりすれば
相続税を払った方がましだったということになります。

いざとなれば売ればよいというのは、高度経済成長からバブルくらい
に通用した考えで、築10年くらいのアパートなんてそう大した
値段はつきません。あなたにまで連帯保証を求められていると
いうことは、おそらく今の家屋敷や他の土地などに共同担保を
つけてもまだ足りないということかと思います。(つまり
いざというときの資産価値がないということですね)
そういう状態で連帯保証人になるのはお勧めしません。

繰り返しますけど相続税対策にマンション・アパートをなどと
いうのはバブル期までの発想で、今では特殊事情がない限り
成立しないかと思います。(例えば、もの凄い高収入の人であれば
相続時に大借金を抱えても、その後に自分の収入により繰り上げて
借金返済をし、金利分を節約して利益を上げられるかもしれません。)
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この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。
本当にわかりやすく説明して下さって、ありがとうございます。

私には、その相続税対策と言っても・・・の疑問がどうもおかしく感じたのです。
おっしゃる通り、借金は残るわけですから。つまり、連帯保証人である兄が支払うことになるわけです。

なのでやはりチャラにはならない、あくまで、利益あっての相続税対策だったのですね。
大東建託にかかわらず、その仕組みみたいなのを理解出来れば、実は簡単なことだった?と気付きました。

例えば他に担保を取る理由など、何故か・・・他にも相続税の仕組み・・・私にはこれらが欠けていたようで、大変失礼いたしました。
そして本当にありがとうございました。

皆さまにも色々ご回答いただき、本当に自分にとってすごく為になることばかりで、時間を割いて下さってのご回答・・・本当に心よりお礼を申し上げます。この場を借りまして、皆さまの貴重なご意見を元に今後どうしていくか、自分なりに父親に対して、説得したりしながら色々決めて行きます。もちろん連帯保証人にはなりませんが。

本当にありがとうございました。

お礼日時:2010/05/09 18:35

投稿しましたらあなたの補足がありましたので一言。


あなたかがお父さんの行動が分からないというのは無理もありません。
お父さんのやっていることは、業者や金融機関がよく使う相続税対策という口車に乗せられているだけのことです。
年老いて社会に必要とされなくなりますと、自己顕示する場所がありません。
人に必要とされ、人に承認されませんと人間は生きる意味を失い、自己顕示するものです。
その自己顕示に整合性を持たせる言葉が相続税対策です。

要するにマンションを建て自分の代替品で自己存在を誇示したいだけの話です。
この老人特有の寂しさを業者と金融機関はうまく利用し、お父さんはまんまと引っかかったということだと思います。
先にも書きましたように、これは事業ですから事業承継が出来ませんとお父さん一代限りの単なる「遊び」です。
やけに高い遊びですが、会社を経営するというのは社員に夢を持たせて仕事をするいわば遊びなんです。
経営者というのは義務で仕事をしては続かず、遊び感覚ですから次から次へと企画が生まれ、仕事を継続出来るのです。
遊びというのは目的がなく、遊ぶこと自体が楽しいので、まさにお父さんは自分が執着していることが分からなくなり、マンションを建てること自体が目的となっているようです。
それでは格好つきませんので、相続税対策という言葉を借りて話しているようです。
基本が社会に必要とされない、社会から承認されない、こうした老人特有の寂しさからくるものと思われますので、それは老人になりませんとお父さんの気持ちは理解出来ません。
お父さんのなさっている行動は無駄ですが本人にとってはとても重要な事柄です。
高い買い物ですが、寂しさをまぎらわせるためには致し方ないものと思います。
あなたとお父さんの発想は全く違う次元なので会話が成立するとは思えません。
この種のことは、沢山見てきましたのがあなたが納得する説明はできません。
古代より偉い人は立派なお墓を作りますが、これと同じ心理とご理解ください。
死が間近になりますと、この世に何かを残したいというのが人間の最終的な欲望です。
死が間近な人と現役の人ではよって立つ場所が異なりますので理解出来ないと思われます。
以上の文書はあくまでも推測ですので読み流してください。
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既に抵当権設定とありますから、マンションを建築する施主はお父様と推測します。


一方、兄は恐らく相続税対策として考えたのかもしれないと書かれてあるので、お兄さん主導でのマンション建築とも読めます。
ここはお父さんがマンション建築を計画し、既に着工したとします。
そしてお父さんとお兄さんの折に会いが悪くなった。
それであなたに連帯保証人になってくれといわれ、補足にあるようにあなたはならない。
まず、これは正解です。いかなることがあっても絶対に連帯保証人になってはいけません。
連帯保証は自分が支払える範囲ですので、常識的には500万円程度でしょう。
何億円の連帯保証をしたらあなたの人生は完全に狂います。

次にお兄さんに相続させないとありますが、これは相続廃除と言い遺言書で遺言することは可能ですが、法的に厳格な定めがありかつ家庭裁判所を通しますのでこの程度では相続廃除は出来ません。
兄から自筆で拇印の財産放棄の念書、生前の相続放棄は無効です。
しかし、質問を読みますとお兄さんは自主的に相続放棄手続きをする可能性は大きいと思われます。

補足で、兄の遺産放棄をさせる場合においては、兄の実印を押した公正証書が必要になるということですよね。とありますが、先に書いたとうり生前の相続放棄は出来ません。

お兄さんは推測するに親の借金を引きつぐ意志はなく相続放棄するでしょう。
お子さんが二人なら、マンションと借金はあなたが相続するか否かという問題になります。

お父様の年齢の記載が無いので30年一括借り上げ返済というのが、お父さん生存中に完了するのか分かりません。
マンションは築30年になりますと内外装大規模修繕工事、エレヘーターがあれば取り替え工事が必要となり、何千万円というお金が必要となります。
この工事をしませんと老朽化が激しく、スラム化したマンションになってしまいます。
建築業者は建てることで利益を得ますので、その後維持管理の費用について説明はいたしません。
維持管理の本当の話をしますと誰もマンション建築をあきらめてしまうからです。

お父様が建築費の返済途中で亡くなりますと、借金とすぐにしなくてはいけない大規模修繕工事の負担が相続として発生します。
お兄さんはそうした負担から逃げて、普通の生活を希望すると思われます。
あなたは、何億円という債務を相続しますか?
もちろん債務だけでなく、マンションと土地があります。
あなたがマンション賃貸業に目覚めて、賃貸業を営むなら相続するのもいいでしょうし、何億円という債務が負担となると相続放棄ということになります。
お母様が放棄しお子さんが全員放棄しますと、相続人はお父様の兄弟になりますが、どなたも相続しませんと相続人不存在ということで裁判所の選任した弁護士により売却となります。

あなたの補足ではあなたもマンションを引き継ぐ意志が無いようですので、予測するにお父さんが亡くなった場合は、売却という確率が高いようです。
といいますのは、個人でマンション経営はリスクが高くて危険なんです。
でも男というのは何か形として残したいという欲望があり、土地の有効利用と言われるとその気になってしまうものです。
お父さんがマンション建築しているのを止めることはまず無理でしょう。
そして出来上がったマンションを誰が引き継ぐのか、今の状態では誰も引き継がないようです。
その時になればまた状況が変わっていますので、どうなるかはその時でないと分かりません。

今言えることは、あなたは絶対に連帯保証人になってはいけないということと、もしかするとマンションを相続する人がいないため売却する可能性が高いということです。
お父様の年齢が若く、生存中に返済出来たら、また話は変わります。

父親と男の子の確執はそう簡単に解決しません。
あなたが間に入って問題解決しようとしても無駄だと思います。
急に折り合いが悪くなるということはありえないことで、幼い頃の傷が表面化したのかもしれません。
息子に相続放棄の文書を書かせる父親自体が異常です。
そこまでされたら、お兄さんが切れるのは当たり前で一般敵には修復不能です。
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この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。

それと申し訳ございませんでした。自分で知っているだけで、これを読んで書いて下さっている方々にちゃんと説明がされておりませんでした。
mk1946様の推測・・・という文字で「はっ」と気付きました。本当に申し訳ございませんでした。

その上で、ご推測のことですが、すでに着工しており、施主は父親に間違いございません。
更に、生存中に支払いは終わりません。
しかし、連帯保証人である兄が、大東建託の話を持ちかけたのは事実です。相続税対策の為と言って、父親に。

兄には資産がありませんが、連帯保証人になれた・・・これは、同じ敷地内に住んでいづれは後を継ぐということ、更には遺言書が必要だったそうです。
その遺言書をせかすように書かされたのは事実だそうです。これは親戚と銀行から聞いた話です。

私がある時実家に帰ると、すでに着工しており、何があったと兄に問いただすと、相続税対策の為だと聞きました。
その数ヶ月前に実家に帰った時、父親が激痩せしていて、何があったのか問いただしても答えてはくれませんでした。しかし、母親は「神経使わされたんだよ」と言うだけでそれ以上話してはくれませんでした。私には関係ないと言って。

着工して間もなく、母親は病気で入院し、この先出てこれるかわかりません。

この後にも書いて下さった中のことで否定するつもりはないのですが、高い遊びとありましたが、両親の生計は他の土地に建てたものの家賃収入と年金だけです。
私は正直それだけで良かったのです。もし私がこんなバカみたいな話を持ちかけたら間違いなく止めてた。確かに男性は何かを残そうとする・・・それは私にもわかります。
ですが、これが、兄が仕掛けた相続税対策の為と言って、いづれは相続していく為に、遺言書を無理やり書かせたりしたのは事実です。

資産のない兄が(同じ敷地内に住んでいました)なんで連帯保証人になれるのかと不思議に思っていましたが、銀行で確かめたところ、その遺言書と、長男で一緒の敷地内に住んでいるという理由だと聞きました。
銀行によるみたいですが、連帯保証人にも審査があるそうで、遺言書が必要だったそうです。

それと、急に折り合いが悪くなった・・・理由に、私にはわからない幼いころの傷が表面化したかもしれませんが、息子に相続放棄の念書を書かせた理由の一つに、出て行くと言った兄の言葉がショックだったからです。
今回のバカみたいな大東建託に兄は騙されて、相続税対策の為と言って、遺言書を無理やり書かせたり、喧嘩して出て行くとか出て行かないとか・・・そもそも親子であっても信頼関係の上でなりたっているはずなのに、出て行く=面倒をみない(今まで何十年も見てきたのに)がどれだけ父親にとってショックだったかと思うと私からしてみれば異常ではありません。

父親は一生懸命でした、兄が被害妄想している部分だってあるのです。父親ばかりの肩を持つわけではありませんが、父親がそこまでする理由はあるのです。おっしゃる通り、そう簡単に父親と兄の関係は修復できないと思いますが、私は逆にmk1946様のおかげで考え方が少し変わりみえてきました。

こんな内々の話を聞いて下さって、回答して下さって本当に本当にありがとうございます。
mk1946様のおかげでわからなかったこと(自分では見えなかった部分)がわかり、本当に助かりました。他にも、法的なことなども丁寧に教えて下さってありがとうございました。

お礼日時:2010/05/09 17:58

こんにちは。

役所でとある許認可事務をやっておる者ですが、この仕事の中で
大東建託さんほか東建、レオパレスなどといった「アパート業者」による
案件を数多くみております。

こうしたアパート業者というのは、地主さんにアパートを建てさせ、
その建築、管理を請け負うものです。建築資金は地主さんが借金を
して調達することが殆どで、その融資の手配なども業者側で整え
ます。つまり会社側には資本が殆どいりませんからリスクも少なく
財務諸表的に非常に優良な経営をしていたりします。

逆に言えば「リスクの殆どは地主さんが負わされるシステム」

とも言えますね。
建築代金で利益が上げられるため、建てさせれば建て
させるだけ儲かる訳ですから、「入居する奴いるのかね?」と
我々が疑問に思うようなところにもどんどん営業をかけています。
唯一リスクがあるとすれば30年の借り上げ(アパート業者が30年間
一括でアパート全部を借り、家賃の9割を保証する仕組み)なんですが
実は家賃の額は30年保証していません。人が入らないと家賃を下げる
ように交渉され、断ると契約をうち切られます。
まあ、ざっくり言えば地主から徹底的に収奪していくシステムです。

まあ、当該の物件が便利の良いところにあり、入居者が30年間
同家賃でも切れないだろうなと予測されるような状況であればい
いのですが、今の人口減小、デフレ下でそんなことは考えられな
いですよね。アパート経営なんて自己資金で全て賄え、利子負担が
ない人間がやらないと正直難しいと思います。

まあ、人が何もかも整えて自分を儲けさせてくれる、そんな甘い話
なんか無いということです。

相続については、詳しく資産状況等が分からないと何とも言えませんが
借金額が超過している状態ならば連帯保証人になるのはお止めになった
方が良いと思います。昔は地価が上がり、家賃も上がりというインフレ
基調だったため、借金をしてアパートを建て相続税を軽減した上で
収入を確保するということが出来ましたが今の社会情勢では難しいで
しょうね。

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございました。

私もある程度調べて、今に至り、年老いた父親に何故借金を背負わせるのか?と疑問を感じます。
更には、こうした借り上げのシステムに落とし穴といいますか、そのようなことは大体わかります。
なのに何故こんな・・・いくら相続税対策だとしても、これは本当に相続税対策なの?と思ってしまいます。

相続するにしても・・・この父親が背負う借金は、今ある資産から除外?といいますか、差し引かれる?とは思うのですが、でもよく考えてみますと、連帯保証人がいるわけですから、チャラにはならないのではないかと思ってしまうのですがそうではないですか?

相続税対策だとは言っても、何か違うような気になってきてしまいました。
頭がごちゃごちゃになったのかもしれませんが、私の考えでは、父親の資産からまず借金を引く、その残りを妻2分の1、子供2人だから、残りの2分の1を半分が受ける分。と思ったのですが、違いますでしょうか?
このまま、連帯保証人を変えなければ、のちには兄が相続する(権利、収入、マンション、土地、債務などすべて)

私にはどうも、その兄が相続したところで、このようなシステムでやっていけるのだろうか?恐らくやっていけないと思いますが、では何の為に?

もし、今回の数億の借金分が父親の資産から引かれると考えると、納得できるところもあるのですが。
連帯保証人なわけですから、その債務は消えないはず・・・

すみません、なんだかわからなくなってきてしまいました・・・
私の解釈では間違いでしょうか?宜しくお願いいたします。

補足日時:2010/05/09 12:53
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まず、兄の相続権ですが、仰せの概要では消滅はしません。


兄は、遺留分を請求できますので。

大東建託ですが、裁判事例などもよくある様なので、裁判所のデータベースなどでチェックするといいと思います。

この回答への補足

早速ご回答ありがとうございます。

大東建託について、裁判事例があるということなのですが、先ほどから裁判所のデータベースを探しているのですが、見つかりません・・・。

大東建託の評判ははっきり言って良くないのは調べていてすごくよくわかりました。いい加減といいますか・・・
何故、兄が、そんなことに騙されたのかと思ってしまうほどです。
何をどう納得して進めたか本当に疑問だらけです。

父親にはもう、年ですから判断能力が欠けており、他の所有物に対しても、自分の身の回りのことにしても、ほとんど出来ません。というか出来ていません(あくまで私の判断ですが)

私の聞いている限りでは、兄が相続のことをそろそろ考えたほうがいいんじゃないか?と父親に持ちかけた。そして、兄がやっていることだし、自分でもよくわからないから任せたつもりだった。
その為に遺言書まで、せかされて書かされたと父親がいいました。

認知症も入っているので、どちらの言ってることが本当なのかわかりませんが・・・
父親の考えは、長男で後継ぎさせる為に一緒に住んできた。そして、光熱費や食費も負担してきた・・・ゆくゆくは面倒をみてもらおうと思っていたのでしょう。
その兄に裏切られたショックは大きいようで、私にはショックでたまらないと言います。

すみません、補足のつもりが余計なことを書いてしまい。

お時間ありましたら、その大東建託の裁判所のデータベースのチェックの方法を教えていただけないでしょうか?

宜しくお願いいたします。

補足日時:2010/05/09 12:30
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こんにちは☆★



まず遺言から相続させないとしても、取り分は通常より減りますが、兄はもらうことができます!!
遺留分減殺請求とか言ったかと思います!!

基本的に保証人は連帯とのことで、例え細かな契約内容を全部読んで納得されても、ならない方がいいかと思います!!


※相続を廃除するには、兄が父に侮辱や虐待や犯罪などをした時に父が家裁に請求します。ただ兄の子がいれば、相続人となります!!
また、蛇足で兄が父の遺言を詐欺や脅迫で書かせたり偽造などしたり、他の相続人を殺そうとして刑罰を受けたら、自動的に兄は遺産をもらえません!!


また遺留分減殺請求は、最低もらえる分って解釈でいいですが、様々な条件があります!!

まず通常の取り分から
父の兄弟姉妹には0円
父の父や母には、3分の1
父の妻は2分の1
そして子の兄とあなた様なら2分の1(3人兄弟なら3分の1)

つまり便宜上遺産が900万
もらうのは、妻と兄とあなた様の3人なら、
通常妻は、半分の450万
兄とあなた様は、225万ずつ。

これに遺留分(最低取り分)は、さらに上記の半分となります!!


ですが、条件として、
1、相続する1年以内の贈与
2、相続人への特別贈与(結婚資金や生きるために)は、いつでも加算
3、不当に安く不動産を売った場合は贈与とみなされます。

以上の贈与が今回なら父から兄へ約112万を越える額を渡してたなら、相続時は0円

0円も兄がもらってないなら112万がもらえます!!

これは、兄へは現物かそれに変わる価格でなければならないです。

この権利は父が亡くなったことを知ってから1年
父が亡くなってから10年
経つと時効となります!!


大学の時のうろ覚えで、解釈が間違ってたりするかもなので、参考程度にお願いします!!

この回答への補足

早速ありがとうございます。少し補足というかお聞きしたいことがあります。

先に回答なさってくださったdebukuro様のおっしゃるように、念書だけでは効力がなく、兄の実印付公正証書があれば、その、遺留分についてはどうなのでしょうか?

ある程度ですが、受け取り分?みたいなものは少しだけわかります。
ただ、その遺留分に対してはどうのか・・・宜しくお願いいたします。

父親は自分が亡くなったあとのことまで気にしていて、ちゃんと説明をしながらうまくやっていただきたいと私は願っていますし、今後、兄夫婦と子供2人がまた元通りに暮らせるのが一番だと思っているのです。
すべて?とは言いませんが、ある程度把握していないと、父親にわかってもらえないので、是非宜しくお願いいたします。

補足日時:2010/05/09 12:15
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遺産相続放棄は拇印ではだめです


実印を押した公正証書が必要です

遺言書によって相続させないことは出来ますが相続者が認めないときは係争になるでしょう
あなたとしては保証人にならなければいいのです
遺産の相続権はあるのだから危険を冒すことはありません
保証人になるのならあなたの能力の範囲内での保証人になればいいのです

この回答への補足

早速の回答ありがとうございます。

父親は勘違いしているですね。父親は拇印を押したものがあるからとそのつもりになっていましたが。
そんなことで争いごとはしたくありませんし、とても勉強になりました。
そのことは父親に伝えます。

補足で申し訳ありませんが、兄の遺産放棄をさせる場合においては、兄の実印を押した公正証書が必要になるということですよね。
仮に、そうした場合(父親ならやりかねない)係争は避けられますか?
また、私は連帯保証人になるつもりはないのですが、ならないとして、今後はどうなっていくのでしょうか?
私が解釈している連帯保証人とは、今の状態では、父親が亡くなった場合、家賃収入も税金も支払いも土地とマンションを受け継ぐことになると思っております(すべての権利)。
だとすると、父親が納得しません。一円だってやらねぇと言って頑固でまったく利かないのです。
どうしたら、この状態を打開出来るのでしょうか?

もちろん先ほど申し上げたとおり、私は連帯保証人になるつもりはありません。連帯保証人にならずにこの状態を打開するのは難しいでしょうか?私の能力ではもちろん、連帯保証人も、債務の支払いも出来ません。

質問ばかりで、申し訳ございませんが、宜しくお願いいたします。

補足日時:2010/05/09 10:53
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