家の査定についてお伺いします。築５年ですが、今回訳あって売却をするため

Question

家の査定についてお伺いします。築５年ですが、今回訳あって売却をするため、まず査定をしたいと思っています。しかし、どのような手続きをすればいいのか分かりません。
経験のある方、ご教授願いませんでしょうか？
全くどうしていいのか分かりません。

ma_h · Accepted Answer

元業者営業です

先ずは兎にも角にも「査定」です。
しかも、複数の業者に。

不動産の取引は「信頼できる業者選び」で殆ど決まります。

特にこのご時世、余程の人気物件で無い限りそうそう簡単には売れません。
そんな簡単に不動産が売れたらみんな不動産屋になってます。
なので、まずは複数の業者へ査定を依頼し（できれば５社以上）その内「一番高い査定」と「一番低い査定」の業者は無条件で「切り」です。

なお、よくポスティング等である「このマンションを売ってください」とビラが入ります。
こんなのは不動産チラシの「定型文」で、どの不動産屋のチラシにも全て判で押したように入っている文言です。
一日１万枚この手のチラシをポスティングしていた私が言うのですから、間違いありません。（笑）
なので鵜呑みにしないで下さい。

こうして複数の業者で無料査定をすると段々と貴方にとって「いい業者・悪い業者」を見抜く目を養えます。「断るのに忍びない」という感覚は気にしないで下さい。そんなの不動産業者にとっては「日常茶飯事」ですから。

＞全くどうしていいのか分かりません。

もし貴方の物件が「誰もが欲しがる超人気物件」なら、一般媒介で複数の業者に競わせると「あっ」という間に売れるでしょう。

そうでない物件（普通もしくは不人気物件）なら、専任媒介で信頼できる業者に依頼したほうがいいでしょう。

現在、大手仲介業者では「一般媒介」の物件に広告予算は殆ど付けません。
せいぜいが「自社Ｈ／Ｐ、ＲＥＩＮＳへの掲載（ただですから）」が関の山。
有料不動産ポータルサイトへの掲載、新聞折り込み、ポスティング等「お金がかかる事」は殆ど実施してくれません。

当然です。一般媒介なんて「自分の広告で他社が契約」という「とんだピエロ」を演じる可能性がありますからね。そんなの目も当てられません。

なので一般媒介には広告予算が付かないのです。
特に大手仲介業者はこれが徹底されています。
もっと言えば「若手営業マンの教材」になってしまう事も。（これは某大手仲介業者の営業マンから聞いた話です）

なので、貴方の物件の人気次第で「一般」か「専任」かを選ぶ事になりますので「自分の物件の市場価値」を冷静に判断しなければなりません。
不動産に掘り出し物はありません。「高い物件には高い理由」が「安い物件には安い理由」が「必ず」あります。
要は買い客がその「高い（安い）理由」を納得すれば契約成立です。

つまり、売り出す時のポイントは「いかに高く売るか」より「いかに早く売るか」を考えましょう。
ダラダラと高い金額で売り出してもホントに売れません。そんな状態では物件の新鮮さが失われて益々売れなくなります。

買主は常に市場を研究しています。
私達業者は「広く浅く」相場を把握していますが、買主は「自分の欲しい地域」をピンポイントで研究していますから、下手したら私たち業者より価格動向に詳しいです。
当然ですよね。一生に一度あるか無いかの買い物ですから。

そんなところへ「割高感がある物件」を売り出しても時間の無駄です。
これらは「信頼できる業者」を選べばほぼ解決できる事です。
ちなみに「信頼できる業者選び」ですが

●見た目、話し方等の第一印象がよい
●質問・疑問に対して即答、若しくはすぐに調べてくれる。
●査定価格提示の時に「具体的な資料」を提示して、査定価格の根拠を示してくれる。
　口頭で「■■万円ですねぇ」なんてのは論外。
　具体的な資料を提示し、根拠を説明するのは「宅建業法」で定められた「義務」です。
●販促活動について詳しく説明してくれる
　新聞折り込みは？ポスティングは？
　不動産ポータルサイト（YAHOO、HOME'S等）への掲載は？
　既存客へのアプローチは？

この事をしっかりとクリアしている業者ならまず大丈夫です。

長くなりましたがご参考まで。

apsk · Answer

NO.4です。

マンションは構造や仕様が分かり易く流通性が戸建てと比べて高いから、評価しやすいんです。
　それに対して戸建ては構造が独自の工法だったり、注文住宅の場合は通常使わないような材料が使用されていたりすることがあり、評価しづらいんだと思います。

但し、鑑定業者はあくまで「鑑定評価」のプロであって、売却や仲介のプロではありません。
　また、簡易鑑定にしてもそれなりに（数万円ほど）費用がかかります。
　従って、不動産業者に相見積りをとった結果、あまりにもバラツキが多かったり、納得できない価格で客観的な理論価格を知りたい場合などにご活用いただくのが現実的かと思います。

前回の投稿で後半部分が記述不足でしたので、加筆させて頂きます。
　ご参考になれば幸いです。

apsk · Answer

こんにちは。

不動産仲介業者の査定は相場観でなされるものです。従って、「なんとなく」決められた価格であることが多いです。
　業者さんの会社の内規や不動産流通機構のマニュアルで査定するかもしれませんが、はっきり言って素人でもできそうな内容です。
　もちろん、相見積をとればそれなりに精度が高まるかもしれませんし、業者さんの中には相場観が優れた優秀な方もいらっしゃいます。

しかし不動産は一般の諸財と異なる価格形成をするのが常です。
　立地は？間取りは？現在の金融情勢は？不動産市況は？地域的な選好度は？物価変動は？
　こんな感じで価格の根拠となるもの（価格形成要因といいます）が多数存在し、それらが相互に関連して複雑に価格が定まるものです。

なので、客観的かつ理論的な価格が知りたければ不動産鑑定業者さんに聞いてみてはいかがでしょうか。
　但し、鑑定業者さんが個人住宅向けのサービスを行っているか、お住まいの地域に足を運べる業者さんがいるかという点がまず問題になりますが。
　対象物件がマンションなどであれば比較的応じてくれるとは思いますけどね。

takapiii · Answer

不動産を売却する場合は、素人では買い手を見つけるのは難しいですので、一般的には媒介業者(不動産会社)と媒介契約をして、売却先を探して貰いますね。

まずは大手の不動産屋にでも(出来れば広告を良く打っている会社)に不動産を売りたいと話してみてください。彼らはすぐに貴方の家の査定にやってきて、1，2日で金額を提示します。
別段、1社に絞る事なく、数社に査定を依頼すればよいと思います。
査定が終わると、媒介業者は媒介契約を締結しましょうと持ちかけてきます。当然全社そう言ってくるので、最もよく動いてくれそうな会社を選択し媒介契約を結んで、売却を依頼します。後は、媒介業者が上手くやってくれます。

媒介契約には大きく分けて２種類あります。一般媒介契約は売主が複数社と媒介契約が出来る契約です。複数社に買い手を探してもらえる訳ですが、逆に言うと他社が客付けをするかもしれないと言う事から、積極的に客付けをしない場合があります。
専任媒介契約の場合は、その会社以外とは契約できませんが、契約した会社は必ず自社を経由して売却できるので、客付けに一所懸命になる可能性が高くなります。
他に専属専任媒介契約というのがありますが、ネットで検索して調べてみてください。

買い手候補が見つかると、内見をします。全てを媒介業者が手配し、最終的に買い手の意思を確認し、買うと決まれば、売買契約書作成から登記まですべてを行ってくれます。もちろん仲介手数料は必要です。

kei1966 · Answer

不動産屋さんは無料査定みたいなことをしてくれますよ。
１ヶ月に１回くらいそういうチラシが入ってきます。

monta47 · Answer

はじめまして、よろしくお願い致します。

経験者ではありません。しかし、不動屋さんに聞いたことがあります。

買う人がいて値段が付くということです。

買う側としては、相場より安く購入したいので安くすると早く売れると思います。

あなたが、損しても早く売りたければ安くすることです。

相場どうりだと売れないと間、固定資産税を支払わないといけなくなります。

どこの不動屋さんに行ってもだいたい同じです。

ご参考まで。

家の査定についてお伺いします。築５年ですが、今回訳あって売却をするため

元業者営業です

NO.4です。

こんにちは。

不動産を売却する場合は、素人では買い手を見つけるのは難しいですので、一般的には媒介業者(不動産会社)と媒介契約をして、売却先を探して貰いますね。

不動産屋さんは無料査定みたいなことをしてくれますよ。

はじめまして、よろしくお願い致します。

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