住み替えの検討。購入希望物件がある場合、自宅の売却もその物件の専任媒介

Question

住み替えの検討。購入希望物件がある場合、自宅の売却もその物件の専任媒介業者に依頼すべきか

本来なら、購入物件の専任媒介業者に、売却についても依頼するのがスムーズなのかと思います。

ただ、その業者が設立後４年くらいと若い会社であること、担当者と何となくウマが合わないこと（オープンハウスで１時間ほど話しただけなのですが）から、この業者はき信頼してよいのか？と少々不安に思っています。

それからこれが一番なのですが、購入希望の物件は、差し押さえ物件のようなのです。

前の持ち主の事業がうまくいかなくなり、自宅を手放すことになったそうで、現在の持ち主が大阪の不動産業者だということです。

オープンハウスに行った際に、家そのものに気をとられており、噂話程度に聞いていたため「ふーん・・」と聞き流していて、うかつなことに詳細をはっきり覚えておりません。

競売にかけられて、大阪の業者が買ったということでしょうか。

京都市内の物件なのですが、担当者いわく、その大阪の業者から依頼が来て・・・ということです。

この場合、売主がその大阪の業者ということですか？

物件には根抵当がついています。

築１０年の物件ですが、建築当初は８０００万程度だったであろうということで、現在の売値が４９８０万円です。

売却に際し、クロスや建具・ガスコンロ等が新しくされています。これだけで１００万以上かかっていると思われます。

もちろん高価な物件ですが、環境・家の仕様から言って、お値打ち感があります。

これは、差し押さえを受けた物件だからでしょうか？

ただ、このような物件を購入するのは何かリスクがあるのか、業者の信頼度が未知数、などから、現在の住まいの売却には他の業者に依頼して、買い替え全体のチェック機能としてもお願いした方が良いのかとも思っています。

このような考え方はどう思われますか？

お知恵を貸していただけたらありがたく存じます。

guns_of_date · Accepted Answer

■Ｑ１■
登記簿謄本につきまして、業者に確認を取ってみます。手元に持っているものなのでしょうか？逆に言うと、こちらが売却を頼む業者には、登記簿謄本を渡すのでしょうか。

●Ａ１●
登記簿謄本は通常持っています。というより、
持っていないとおかしいものです。

売主が不動産業者に売却を依頼する際に、
不動産業者は売却希望の物件が本当に
その依頼してきた人が持っている物件かどうか
（他人のものを勝手に売る危険もあるため）
確認する義務があります。

ですので、売主が登記簿謄本を持っているなら
それをもらうか、持っていなければ
不動産業者が取りに行って確認をします。

ただし、実際にやってない業者も多々います。
（めんどくさいのと、謄本を取るには経費かかるため）
もし、業者に見せてもらう様に聞いて「ない。」
もしくは「自分で取って」と言われたなら
適当（めんどくさがり？）な業者の可能性は大です。

逆にあなたが売却を依頼する際も、登記簿謄本を
持っていれば見せてあげてください。
なければ、わざわざ取る必要はありません。
業者に取らせましょう。
なんのために、仲介手数料を不動産屋に支払うのか？
を考えてみてください。
仲介手数料は売却までの全ての業務（ローン紹介は除く）に対するお礼です。

■Ｑ２■
自宅の売却の方でもし信頼できそうな業者を見つけた場合、その業者に「あの物件を買いたい」と持ちかけるのは駄目なのでしょうか。

●Ａ２●
通常、出来ますが、実際には出来ない場合もあります。

任意売却の物件であれば、売主から「専任媒介契約」をもらった
不動産屋が売出しをします。
この業者を「元付け業者」といいます。
その売出しデータを見て、他の不動産屋がお客さんに紹介をします。
この業者は「客付け業者」といいます。
もし、客付け業者が紹介したお客さんと契約が決まれば

売主　⇒　元付け業者　　⇒　　客付け業者　　⇒お客
　　　（売主側仲介会社）　（買主側仲介会社）

という図になります。大抵はこのパターンです。

ですので、他の業者でも基本的には物件を買うことは出来ます。

ただし、もし元付け業者が「そちらさんには売らないよ」と
言ってしまえばそれまでです。
元付け業者が自分でお客さんをつけた方が仲介手数料が
売主と買主両方からもらえるため、独占するケースがあります。
（滅多にあるものではないですが）

まずは、今の業者に「この物件の媒介種別はなんですか？」と
聞いてみてください。
「専任媒介ですよ」と言われればその業者さんは「元付け業者」です。
他の業者に頼めば、その業者は必然的に「客付け業者」になります。

買いたいお客さがいるという話は必ず「元付け業者」に回ってきます。
「うちを断って他の業者に頼んだ、あのお客さんだ！」となれば
断ってくる可能性がなくもない。
そんな意地の悪い業者は滅多にいませんけどね。

もし、他の業者に依頼するのであれば「しこりは残さない様に」
別れた方が無難です。

■Ｑ３■
どこまでが非常識なのか、わからないものですから。

●Ａ３●
お客さんは専門家ではないですから、必然的に非常識になってしまう
のは仕方のないことですし、当たり前のことです。
逆に、ある程度は非常識にならなければいけません。
向こうもビジネスですから、言われるがままでは「良い人」から
「都合の良い人（業者から見て）」にされる危険もあります。

気にせずにどんどん聞いてみた方がいいと思いますよ。

takapiii · Answer

No.1です。

>そういうものは、売主の方の業者が手元に持っているものなのでしょうか？

真っ当な業者なら既に手にしているはずですが、仮に持っていなくても簡単に手に入ります。住所さえわかれば、管轄の法務局(出張所)に行き、住所から地番を調べ(住所と地番は違う場合が多い)て申請するだけです。誰でも出来ます。

>司法書士さんをこちらで指定しても良いものなのですか？

もちろん構いませんが、普通、友人とかに司法書士でもいない限りは、信頼が置ける司法書士を探すのは難しいですね。ちゃんとした不動産屋なら、信頼出来る司法書士さんと取引しているはずですから、大丈夫だとは思います。

>ローンに関しても、本当なら金利・手数料共に有利なネット銀行にお願いしたいのですが、
>やはり提携銀行にお願いしないと話がスムーズに行かないのかな、と思ったり・・・

提携銀行の方がスムースに行く場面(物件審査や金利優遇など)も確かにありますが、ご自身で探した銀行でも全く問題など無いと思いますよ。なるだけ自分の有利な所で借り入れた方がいいと思います。

guns_of_date · Answer

私は横浜で４０年余り不動産の競売と任意売却を専門にやっている者です。
質問をまとめまして回答をさせてもらいますのでご参考にしてください。

■Ｑ１■
自宅の売却も購入希望物件を探してもらった業者にお願いすべきか？

●Ａ１●
不動産業者は業者だけが見れる物件のデータベースがあり、不動産業者は
お客さんから売却の依頼を受けると、そのデータベースに乗せることになります。
（たまに、自分のとこだけで売りたいがために乗せないとこもありますが・・）
そのデータベースを他の不動産業者が見て、お客さんを紹介しあっています。

ですので、売却はどこにお願いしても実は変わらないんですよ。
もちろん、大きいところの方が買いたいというお客さんを既に抱えている場合が
ありますので売却までの時間が早い可能性はありますが、
変な物件でない限りは大抵は２，３カ月で普通に売れます。

詳しくはコチラをご覧ください。
http://www.alps-kensetsu.com/sell/topic002.html

あとは、一緒にお願いした方が段取りがしやすい（業者側が）くらいです。

せっかく依頼するのですから、担当者と合わないのであれば変えても良いと思います。

■Ｑ２■
購入する物件が競売物件みたいだが大丈夫か？

●Ａ２●
まず、物件の登記簿謄本を不動産業者に見せてもらうようにして下さい。
そこの「甲区」という欄に「差し押さえ」や「競売開始決定」とあれば
これから競売にかかる物件です。
業界では「任意売却物件」といいます。

おそらく、競売にかかる前に「任意売却」という形で売るためにその業者に依頼し
あなたの元に物件情報が来たのだと思います。

みなさん誤解されているんですが、競売物件だからといって何か問題がある訳ではありません。
ただ、売却する理由が「競売になってしまうから」というだけです。
普通に中古住宅を購入するのとリスクは変わらないんです。

もし、何か問題があるならば仲介業者が「重要事項説明」というもので事前に説明をします。
ただし、その説明をしない「悪徳業者」もいますのでご注意ください。

任意売却については、詳しくはコチラを参考にしてください。
http://ninbai99.com/basic/index.html

■Ｑ３■
自宅売却は他業者に依頼し、セカンドオピニオンとして相談できないか？

●Ｑ３●
もし、今の業者が怪しいと思っているのならそうされるのが得策です。
ただ、他業者が正しいことを言うのか？という問題もあります。

言ってみれば不動産業者同士はライバルですので、「けなし合い」に
なる場合もあり、結局「どっちを信じればいいの？」となるケースもあります。

疑ってはキリがないのですが、方法としては最善かと思います。

takapiii · Answer

書かれている通りだと思いますよ。複数の業者が入った方がリスクは発見しやすいと思います。特に不安な物件の場合は、購入物件の業者が話す内容を、売却物件の業者に確認する事もできますしね。

一般に売りと買いの業者を1社にした方がいいと言うのは、手順の問題だけです。それ以外には別段良い事はありません。手順を貴方がコントロールできるのであれば、信頼できる業者と媒介契約を結ばれた方が良いですし、売りに強い業者じゃないと買いたいけど売れないというジレンマに陥ります。

ちなみに差し押さえ物件という事ですが、まずは登記簿を確認された方がいいと思います。そこに全てが記載されているはずです。
誰が根抵当権を登記し、誰が差押え、誰の所有になっているかを確認してください。
それが不明ですと、想像でなら回答できますが、正確なところは分かりません。

そう言った物件を購入する場合は、契約書に「地上権、賃借権、抵当権等、所有権移転を阻害する第三者の権利は所有権移転までに抹消する」と記載し、抹消出来ない場合は契約を白紙撤回する特約を記載します。

根抵当権は根抵当権を付けた金融機関で決済・引渡と同日に同席で司法書士が抵当権抹消の書類を確認すればいいわけで、差し押さえも同様に、取下げ書類を司法書士が確認し、正しく所有権移転登記ができる事を保証してもらって手続を進めます。ですので、信頼のおける司法書士さんに依頼する事が必要ですね。

住み替えの検討。購入希望物件がある場合、自宅の売却もその物件の専任媒介

■Ｑ１■

No.1です。

私は横浜で４０年余り不動産の競売と任意売却を専門にやっている者です。

書かれている通りだと思いますよ。

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