マンション購入で妻の支払いは頭金の一部のみ～共有の所有権と持分、贈与に

マンション購入で妻の支払いは頭金の一部のみ～共有の所有権と持分、贈与について

5000万のマンション購入を考えています。
私（妻）は現在扶養内で働いているので、ローンは組めません。
そのため、頭金1000万だけ私が出資し、残額は全て夫が支払う予定です。

その場合、私には1/4持分の所有権があり、マンションは夫との共有所有となると
思っていたのですが、
不動産会社の担当者（20代の方）がいうには、銀行によっては共有所有にできず
夫の単独所有しか認められない場合があるとのこと。

それでは私の所有権が認められないばかりか
私が夫に1000万円贈与したことになってしまい贈与税もかかることになるのでは
ないでしょうか。

これは銀行云々ではなく、法律の問題だと思うのですが、どなかた
詳しい方に教えていただけばと思います。よろしくお願いいたします。

No.1 回答者： bo0od 回答日時： 2010/09/18 01:41

法律では、貴方の言う通り、妻に１/５の所有権があります。

しかし、今回の件は、法律より銀行の問題です。
妻が１/５の金額を出資したから夫婦の所有じゃないと駄目と主張されると、銀行のローンは通らなくなります。
夫がローンを払えなくなった時、夫婦の共同名義と夫だけの名義では、差し押さえ等をする時の手間が全然違いますから。

この回答へのお礼

迅速なご回答ありがとうございました。
共有財産の問題は銀行のローンとは無関係と考えていましたが
全くそうともいいきれないのですね。
もう少し調べてみます。ありがとうございました。

お礼日時：2010/09/19 12:37

No.2 回答者： poolisher 回答日時： 2010/09/18 08:41

＞これは銀行云々ではなく、法律の問題だと思うのですが

お金を払った人の持分に従って、権利登記をするというのは
法律の問題ですが、お金を貸すか貸さないかは銀行の判断の
問題です。

共有名義だからといって、ローンが絶対に通らないという事
ではないと思いますが、通りにくい原因になる可能性もあり
ます。　

例えば、妻１０００万を自己資金にするとした場合、夫の
自己資金は無いのか？という事を聞かれるかも知れません。
もし無いとすれば、貯蓄能力の低い人物（＝貸出リスクが
高い）と判断されるかもしれません。

それから、質問とは外れますが、マンションというのは今後
よほどのことが無い限り、買った時の値段を上回ることは
ありません。ですから、あなたが１０００万出して持分権利
を持ったとしてもその価値はどんどん下がることになります。

先々のことを考えれば、無理にあなたのお金を使うことはせず
きちんと自己の財産として確保しておいたほうがいいと思い
ます。
マンションは夫の単独のローンとして、返済計画が立たないの
であれば価格を下げて４０００万のマンションを探すのが賢明
です。
・つつがなく返済が終われば、離婚しても半分はあなたの財産
　です。
・もし、返済が滞ったり、返済途中で離婚の危機に陥っても
　あなたは自分の１０００万のことで悩む必要は無くなります。

この回答へのお礼

共有名義の場合の銀行への信頼度について教えていただき、大変参考になりました。
ありがとうございます。

今のところは2000万の頭金を夫と折半するつもりで、（夫の）自己資金にも余裕は多少あり、
また私も一時的に扶養内で働いているだけで、いずれはバリバリフルタイムの仕事に復帰します。
そのような理由ですので、後半にご心配いただいた件は大丈夫なのです。
アドバイスありがとうございます。

今後は地価下落するというご意見について、実際あちこちで賛否両論を耳にしますが、
私も回答者様と同意見です。ですので、定年後には田舎へ越すときに半分でも
もどってくればいいか、子どもがすんでくれたらいいかな、くらいに考えおります。
改めて、ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2010/09/19 12:46

No.3 ベストアンサー 回答者： k_tukahara 回答日時： 2010/09/18 14:07

不動産勤務です＠＠ノ

ハッキリ言いますが・・・不動産屋の担当の問題だと思いますｗ


説明が下手なんです。しかも住宅ローンの仕組みを理解していません。残念ｗ

１、いまどき夫婦共有で持ち分問題で金貸さない銀行なんてありませんｗ

２、その際は、奥さんは一般的には担保提供者になりますが、銀行によっては連帯保証人指定になります
⇒担保提供者とは、読んで字のごとくですが、あなたが持分で持っている1/5の借金のない不動産を担保として預かりますということです。これは不動産の性質ですが、4/5所有しているご主人はお金を借りるのにこの不動産を担保に入れないといけませんが、不動産は　１　が不動産ですから、残りの無借金の1/5を所有しているあなたに担保提供して下さいということです。

⇒連帯保証人とは、これまた読んで字のごとくですが、ご主人と一緒に借金返してくれというものです。特徴としては、本来はご主人が４０００万の借金を背負っているのですが、連帯保証人ですと同様にあなた自身が４０００万の借金を背負っている状態になります。

３、上記内容を理解した場合の銀行に対する説明が不動産屋に不足している可能性がある

４、奥さんが１０００万出そうが、ご主人が１０００万出そうが、申し訳ないが銀行は関係ない
⇒奥さんは扶養の範囲内ですから、ハッキリ言って所得はご主人がいなければ成立しませんよね。ですので、いくら奥さんがず～っとこの時の為に、２０歳から貯めて来たと言っても、所得を同一にするモノの考えが働きますので、全く関心ありません。

ですので！奥さんが所有権を持とうが、ご主人が全部持とうが融資に関係ない！

ということがわかって頂けましたでしょうか？？


※ないことだと思いますが念の為
・連帯債務者の提案があったら、絶対拒否して下さい。その代わり連帯保証人でも担保提供者でも提案があったら、受けて平気です。

実損（実際の損になること）は一切ありませんから安心して下さい。


でわでわｗ

この回答へのお礼

不動産業界で働いていらっしゃる立場からの詳しいご回答をありがとうございます。

私も実は担当者さんが頼りなく、ちょっと信頼できないかな・・と思っておりました。
きちっと銀行およびこちらの状況を把握して対応してくれる方でないといけませんね。

担保提供者、連帯保証人、連帯債務者についてもおしえていただき、
また4番のご回答についても、参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/09/19 13:00