一般と専任の違い

これから住宅を売却しようと考えていますがよく「一般」と「専任」がありますがこれらの違いをそれぞれのメーリット、デメリットも交えて教えてください。あと、不動産に売却を依頼している途中に知人が購入したいなどと言い出したら何か手数料などを不動産に払ったりとかの違約金みたいなものはかかってくるのでしょうか？
今現在そういう事実はありませんがどうぞご回答をお願いします

No.1 ベストアンサー 回答者： and4173 回答日時： 2001/04/10 15:13

媒介契約には大きく分けて、(1)専任媒介と(2)一般媒介とがあります。

簡単に言うと、専任媒介はあなたが直接コンタクトする窓口を１社にし、その会社が責任をもって他社へも物件を紹介し、広告や取引上の手続きの交通整理をするってことです。したがってどんな場合も、成約するとあなたはその専任媒介を締結した会社へ仲介手数料を払うことになります。ですから業者の立場とすれば、直接買主を見つければ両手（売主・買主それぞれから手数料が入る）になりますし、他社のお客様でまとまっても、最低売主分の手数料は確保できますので、広告等も惜しみなくできるメリットはあります。他社で買主をつけた場合は、その他社は買主より手数料をもらうということですから、あなたにとってはあまりデメリットはありません。ただ業者によっては他社に物件情報を公開せず、ひっぱるところもあるので、あまり長期間売れないようならこのあたりはうまく確認しましょう。

専任媒介には実はもうひとつ、専属専任媒介というのがあり、こちらと専任媒介の大きな違いは、自己発見取引の場合です。あなたが言われている知人があなたの物件を購入することになった場合は、自己発見取引になりますが、この場合、専属専任ではやはり仲介手数料が必要となります。単に専任だと仲介業者をとばして取引できますので、手数料は必要ありません。

一般媒介の場合は、窓口を１社に限定せず、直接的に何社かにお願いすることになります。手数料は決まった業者に対して払うことになります。この場合、懸念されるのは各社の見解や考え方が違うため、いろんなことを吹き込まれ、交通整理すべきあなた自身が混乱する恐れがあるということです。
また悪い言い方をすれば、他社で決まってしまえば１円にもならないので担当としてもあまり広告はしたくありませんし、積極的に取り組みたくない場合もあります。それから飛び込みで、とりあえずうちも入れてくださいと、いろんな業者が訪問してきます。その他、報告の義務も違いますがここでは省略します。どれも途中でやめたり、更新することはできます。

どちらが良いかは物件にもよりますが、ターミナル駅など買い需要が多いところでは一般、その地域の限定されたお客様しか買わないような地域なら専任が良いと思います。むしろ業者選びの方が大切で、一番安心なのは、地元の大手、特に購入客を一杯もってるとこだと思います。また担当によってもさばき方が下手な人もいるので、変につっぱらずに、聞くところは聞いて、本音で話して販売方法についても自分の意見をきちんと言うべきと思います。

この回答へのお礼

詳細なご意見ありがとうございました。専属専任だけはやめようと思います。

お礼日時：2001/04/12 18:58

No.3 回答者： lawlight 回答日時： 2001/04/12 00:56

＃１，＃２の方が専任媒介をお勧めのようなのでアンチテーゼしましょう。

専任媒介は止めるべし、一般媒介にすべしという掲示板書込等を御案内します。

●『専任契約で騙された業者へのお仕置き』
http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=RL&action=m& …

●『専任契約のうま味』
http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=RL&action=m& …

●『専任媒介は期待できないの？』
http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=RL&action=m& …

●『専任媒介は辞めた方が良い』
http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=RL&action=m& …

●『専任媒介契約は百害あって一利もありません。』
http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=RL&action=m& …

●『一般をおすすめします』
http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=RL&action=m& …

その他参考になりそうな書込です。業者間の手数料の分捕り合いについてです。
●『複雑な仲介業者の世界』
http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=RL&action=m& …

●平成13年3月29日付け日経新聞記事「マイホーム安心の設計図（稲葉なおと）
『仲介者の営業姿勢』『情報「抱え込み」に注意』」
「一度つかんだ専任の物件情報は、直接買い主を見つけて売り主、買い主双方
から手数料を稼げるまで、自分で抱え込んでしまうというわけだ。」

「専任」にすると、契約条文にもよるでしょうが、売主の縁故で買主が
登場した場合でも、専任業者が自分を通せと主張しかねないでしょうね。

この回答へのお礼

とっても参考になりました。よく話合っていい方向に向かえるように頑張ってみます。

お礼日時：2001/04/13 15:25

No.2 回答者： noname#20895 回答日時： 2001/04/11 21:32

ａｎｄ４１７３さんが詳しく書いておられる通りですが、一般媒介にしたときに問題になりそうなのが、一度に複数の会社でお客さんが付きそうな場合です。

先に付いたお客さんで決めようとしたら、別の会社からもっと良い条件でお客さんが付きそう、などと言われた場合、迷ってしまうことがあると思います。中には、よその業者に取られたくないために、いい話をちらつかせる、などということもあるかもわかりません。
ご参考になればと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございました。振り回されないように気をつけます。

お礼日時：2001/04/13 15:24