２軒目の住宅ローンについて（融資残あり）

締切済

質問者：aja2010
質問日時：2010/10/04 18:29
回答数：4件

２軒目の住宅ローンについて（融資残あり）
この度急な転勤で戸建てを賃貸にし、地方勤務地での新居購入を検討中です。
つきましては、以下の状況において２軒目の融資は受けられるのか、またその際は金利優遇はどうなるのか、ご教示下さい。

１軒目の状況
優遇金利にて残債１５００万、現在賃貸中１８万　

２軒目
地方で土地、新築含め2500万で検討中

当方、会社員年収　手取り600万　40代中盤　
銀行側にも転勤時は事情説明し、賃貸にする事も承諾を得られたが、２軒目融資は断られた。セカンドハウスローンならと言われたが、高金利。他に何か手立てはないのか模索中。

以上、よろしくご教示下さい。

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回答 (4件)

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No.4

回答者： noname#140877
回答日時：2011/09/24 14:59

ＡNo.３です　補足です

「セカンドハウスローンなら」と言われたということは、通常の住宅ローンより
返済が高くなっても融資が可能だとお墨付きを頂いているようなものですね。
他の銀行で現在の借入を含めた住宅ローンの審査が通れば通常の新規での
金利優遇が受けれるはずですよ。

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No.3

回答者： noname#140877
回答日時：2011/09/24 14:45

現在借りている同じ銀行に相談したら駄目ですよ。

住宅ローンは居住用の不動産が対象ですから、２件の住宅ローンを同じ銀行で
借りることは無理ですよ。
ただし、他の銀行であれば、既存のローンが住宅ローンかどうかは判断しません
（公庫は別ですが）から、既存のローンと新規のローンの２本まとめてでの返済が
可能かの判断をします。
購入先の不動産会社からいくつかの銀行に打診してもらってみてはどうでしょうか？

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No.2

回答者： takapiii
回答日時：2010/10/05 09:22

建築及び宅建業者です。

基本的に住宅ローンを二重に借り入れる事は出来ません。１軒目の残債を処理しない限りは２軒目はどの金融機関の住宅ローンでも却下されます。
銀行が言うように、セカンドハウスローンしかありません。ただし、本来、住宅というのは担保価値は大変低いものです。住宅ローンは国策のようなものなので、抵当権を設定すれば借入できますが、セカンドハウスローンの場合は、その家に抵当権を付けてもなかなか融資が通りません。
頭金を多めに入れるか、１軒目の支払いがかなり進んでいるのであれば１軒目の家にも抵当権を設定する必要があります。

まぁこういう回答を求めている訳ではないのは分かっていますが、それが現実です。１軒目の支払いが完了していない以上、セカンドハウスローン(金融機関によって名前は違いますが、2軒目購入のローンの商品はあります。金利は1％以上高めが多いですが)を利用してください。

ちなみに、手取り600万円という事は支給額では700万円を越えてますか？
借入額4000万円になりますので、金利の高い商品が追加されると、年間返済額が200万円位になります。借入可能なギリギリの線ですので、慎重に。

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この回答へのお礼

回答を寄せて頂きありがとうございました。参考にさせてもらいます。
現在金利は優遇を受け１％以下、セカンドハウスローン金利は３％以上。
やはり一軒目の返済を完了させてからが現実的のようです。

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お礼日時：2010/10/05 10:23

No.1

回答者： noname#136967
回答日時：2010/10/04 18:52

２軒目については、１軒目の残債を完済するかしてから出ない限りは、金融機関から薦められたローン以外は難しいと思います。

例えば、年収が８００～１千万円以上などあれば、また、違ったローンなどを薦めてくれる可能性が大きくなるかと思います。
現在の年収と年齢で、残債が４千万円なんて、とても融資対象となるとは思えません。
しっかり再考しましょう。

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この回答へのお礼

回答を寄せて頂きありがとうございました。参考にさせてもらいます。

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お礼日時：2010/10/05 10:19

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確定申告について調べている時に、居住していないマンションの住宅ローン金融機関に一括返済を求められたり厳しい対応がされるなどあるようでした。

状況は以下の通りです。

元々、妻の自己居住の為のマンションがあります。住宅ローンは全額妻名義で、残債はまだ２５００万ほどあります。（みずほ銀行）

今年、結婚を機に妻と共有名義でマンションを購入しました。
持分は、5:5。
住宅ローンの主契約は夫である私です。妻は連帯債務者となっています。
こちらのローンはオリックスのフラット35です。

住民票は夫婦ともに新たに購入したマンションの住所に移しています。

元々所有していたマンションは売却が難しそうですので、賃貸に出す予定です。

どうぞよろしくお願いします。

Aベストアンサー

＞住宅ローンが二重になっていますが問題ないでしょうか？

何ら、問題ありません。
護送船団時代と異なり、各金融機関共に「金利の自由化」が起きていますよね。
既に、住宅ローンだから金利が安いという時代ではありません。
私自身、一戸建て住宅とマンションの二重住宅ローンを「銀行同意の上で実行」しました。＾＾；
※一戸建ての住宅ローン返済中に、転勤先でマンションを購入。
※マンション購入契約及び金銭消費貸借契約書には、住宅ローン申込書となっていました。
※団信契約書・返済予定表も、住宅ローンとなっていましたね。
質問者さまの場合、婚姻という正当な理由がありますよね。
金融機関も、問題視する事はないでしよう。
但し、嫁さんに「二つの住宅ローン返済能力があるのか？」が重要視されますが・・・。

＞またやらなくてはいけないことがあるでしょうか？

何もする必要はありません。
強いて言えば、確定申告・年末調整時に（二つの住宅ローン減税は利用来ませんから）どちらか債務の多い方を申告する事ですね。
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マンションの方は、形式的に不動産ローン・セカンドハウスローン扱いです。

＞元々所有していたマンションは売却が難しそうですので、賃貸に出す予定です。

こちらも、何ら問題ありません。
「住宅ローンで購入したマンションが、賃貸に出来ない」となると、転勤族は退職まで住宅購入が出来ませんよね。
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Aベストアンサー

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Aベストアンサー

元業者営業です

＞妻名義でも組めますか？

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特に「連帯債務者」になっている場合は、妻の年収、属性、新規購入物件の担保価値にもよりますが、大変厳しい審査になるでしょう。

なので、原則は「連帯債務者」「連帯保証人」になっていない事が前提です。

その前提を踏まえれば、妻が新規にローンを組む事は十分可能です。

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Aベストアンサー

＞私たちはすでに住宅を取得しているので、セカンドハウスとして扱われ、金利が高くなるようです。

実は、ケースバイケースなのです。
転勤族は、「住宅ローンを組むと転勤する」というジンクスがありますよね。
私もご多分にもれず、一戸建て住宅を建ててから転勤になりました。
一戸建てには、両親を住まわせましたがね。
転勤先で、（家賃と同等の金額で購入出来る）マンションを購入しました。
もちろん、（銀行同意の上で）新たに２件目の住宅ローンを組みました。
※当然の事ですが、税金の各種優遇は受ける事が出来ません。

＞このようなことは実際可能なのでしょうか。

たぶん、不可能です。
金融機関が考える「正当な理由」では、ありません。
素人の小細工は、直ぐに見破られます。
また、色々と探られたく無い事も探られますよ。

＞住宅ローン控除まで使わせて戴こうなどと厚かましい事は考えておりません。

先にも書きましたが、税務署が許してくれません。
議員年金（月額約４０万円）原資が、減りますからね。
人口が減っても、公務員・議員・農協職員は定数削減をしませんから・・・。

＞どなたかご助言戴ければ有り難いです。

正攻法で、攻めて行きましよう。
原則論があれば、世の中例外論もあります。
「老いた両親が済む家」
フラット３５では、両親・子供が済む住宅でもローンを組む事が出来ます。
もちろん、融資を受ける者が不動産所有者となる必要がありますがね。
http://www.flat35.com/kaitei/shinzoku.html
「公的機関の住宅ローンを既に組んでいる場合、一括返済」が必要です。
が、質問者さまの場合「自宅は、既に完済」ですよね。
上記ＨＰを参考に、色々と考えて下さい。

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Aベストアンサー

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で、自己の居住用であるかないかで税金に差がでるものは何かというと、

(1)登録免許税の軽減措置が受けられない
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このくらいでしょうか。ただし土地を購入して住宅を新築するのであれば(3)はあてはまりません。土地を購入して３年以内に床面積50～240ｍ2の住宅を新築するのであれば、自己の居住に関わらず不動産取得税の軽減対象になります。

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Aベストアンサー

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Aベストアンサー

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ご質問の件、早速回答させていただきます。
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②経済的には維持費・税金等がデメリットではないでしょうか。

③基本的には問題ありませんが、別居することで
　扶養家族から外れてしまわないよう注意が必要です。
→下記URLのベストアンサーが参考になりますね。
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以上、参考になれば幸いです。

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いまの貴方は崖っぷちに立っている状態です
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頭金０、４５歳です。住宅ローン組めますか？

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◆家族構成（夫婦のみ※子供なし）です。
◆現在は賃貸で家賃１２万（住居年数７年）
◆貯金１５０万円（去年から貯蓄）借金はありません。遅延なども一切ありません。
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◆妻（３１歳）は１１月に仕事を辞め、しばらくは専業主婦です。（病気の為）
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【希望条件】
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土地１３坪、建物１０坪程度で木造またはRC狭小住宅（３階建て）
１階はガレージ、２、３階住居スペース。（将来改造し居酒屋をしたいです。）（※商業地区を検討）
頭金０（手続きなどの諸費用は去年から貯めた１５０万円で支払予定）
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もし２５００万のローンが無理なら、実家を担保に借りられますかね？
頭金０は無理ですか？諸費用（手続き費用など）用の１５０万円ほどを頭金に回し諸費用ひっくるめて住宅ローンを組んだらいけますか？
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借金等なし。

頭金諸費用ゼロで家買いましたよ。1900万の家を35年ローン、ボーナス払い0。

諸費用も引っ越し資金もないと不動産屋に相談したところ、もちろん審査はきちんとしましたが、引っ越し資金ふくめ様々な費用も住宅ローンに上乗せしてくれて、(あまり好ましい買い方ではないとは思いますが…)無事に審査も通り、費用はほぼかからずに引っ越して1年半くらいたちます。

月々7万円代の支払い。月々の支払いは、もう少し多く払ってるつもりで貯金してるので、まとめて繰り上げ返済もしていきながら、返済の年数を短くするそうです。

地元の小さな不動産屋で、銀行は不動産屋と提携している地方銀行だそうです。

妻と親友なので逐一、いろいろ聞かせてくれます。買う時にはちょっと無理そうだけどと言って、お願いして、不動産屋も売りたいわけで(?)、よく相談検討し、結果ローンもなんとか通ったので、買ったあとの生活もさほど苦しいとかはなさそうです。
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奥様に言うのは、できれば確実に買うのが決まってからのほうがいいと思います。もしくは、買えるかわからないけど、相談だけしてみようと話すとか、のほうがいいと思います。誰もが、住宅ローンくむ時って、大丈夫かな、審査通るかなと、不安だそうですから。

それから、仮審査だけをしてみてもらうこともできますよ。仮審査が通ればあとは、本審査と契約終わるまでに他のローン組むとか会社やめたなどの問題が起きなければ、まず本審も査通ります。(仮審査より極端にローン金額が増えたら、厳しくなるのかもしれません)

はじめから諸費用は完全に自己資金で用意できなければ申し込みができないのが普通だそうです。が、友人のように、不動産屋、銀行、によって、色々な相談に応じてくれたり結果が違ったりするそうです。

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Q本審査に落ちました

宜しくお願いします。

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落ちた原因ははっきり分からないのですが、
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覚えているものも覚えてないものもあります。
審査落ちの理由によく「転職・新規借金」と聞きますが、
そんなことも全くありません。
もう他の銀行に行っても無理でしょうか？

現在の住居も出なくてはならないですし、
引越し業者も断らなければいけないし・・
本当に大打撃でした。

Aベストアンサー

関係業界人。
事前でOKだけど本審査で落ちるのは、
(1)　事前審査の申告内容に間違いがあった、もしくは
　　証拠資料が提出できなかった
(2)　事前審査時より信用状態が悪化した。（他社でも）カードの
　　延滞など。
が多いです。また、過去にローンの延滞が無い・個人的な借入が
無いなどの証明が必要になるケースがあります。
「事前審査の時に言ってくれれば・・・」と思うかもしれませんが、
事前審査は早急に回答をするためのものなので、
時間を余分にかけないために、申込人が申込書に書いた書面を
全面的に正しいものと仮定しているのです。本審査は事前審査の
内容に間違いが無いことの確認作業が大半ですので、今回は通帳の提示などを求めたところ、提出できなかった、もしくは提出したところ
事前審査と相違があった、のいずれかの可能性が高いです。

よく見かけるケースとして、
自己資金の証明ができないことがあります。例えばローン2000万、
自己資金1000万で家を買う場合、1000万について自分のお金である
との証明（自分名義の通帳や証書で証明）が無いと、
「もしかしたらその1000万て他からの借金では？」という風に判断されることがあります。そうなると(1)に該当し、断られる可能性が出ます。
他に、以前に住宅購入など、大きな買い物をしていませんか？
そしてそのために銀行以外（親や親戚、知人、経営・勤務している
会社）から借入をしていませんか？
もしこれがあると、これも(1)に該当し、
「現在の借入残高」として申告した内容と違いが
出てくるため、断られる理由になりえます。

最後に、他行では無理かとのことですが、通る可能性は十分に
あります。包み隠さず相談してみると良いと思います。
（状況に不明な点が多いので、回答に対する自身は「参考」に止めます。）