農地を現金決済で購入し、マイホームを建てます。

農地を現金決済で購入し、マイホームを建てます。
農地法5条で許可(未線引き地域です)の後、引き渡しです。
マイホームはローン(フラット35)を組んで建てますが、5～10年後に両親が別棟を建てるため、土地すべてに抵当権がつくのは好ましくありません。
ですので、農転許可が出た後、抵当権が設定される前に分筆を行いたいと思いますが、可能でしょうか。
可能でしたら分筆のタイミングはいつになりますか？(所有権移転後？地目変更後？)

銀行や仲介業者、ハウスメーカーとの対応のポイントと併せてご教授ください。

なお、土地の購入原資は半分が両親からの援助です。

No.1 ベストアンサー 回答者： akak71 回答日時： 2010/10/14 17:31

建物がないと、地目変更できません。

分筆はいつでもできます。

この回答への補足

承知してます。抵当権を設定されない方法(あれば…)を知りたく、質問しました。

補足日時：2010/10/14 18:21

No.4 回答者： hktouki 回答日時： 2010/10/15 22:11

未線引区域で開発許可ですか？

調整区域ならまだしも、未線引区域の１軒や２軒の住宅新築で開発許可なんて聞いたことがありません。

通常なら不要ではないですか？
それとも、市町村独自の条例で開発許可が必要とでも定めていますか？

申し訳ありませんが、私の住んでいる県にはないです。

No.3 回答者： hktouki 回答日時： 2010/10/15 09:50

土地家屋調査士・行政書士をしています。

ご質問のケースですが、正直迷うところです。

分筆は、他の回答者もおっしゃるとおり、いつでもできます。

(1)所有権移転登記～分筆～住宅新築～住宅の建てられた区画のみ地目変更
(2)私有権移転登記～住宅新築～地目変更～分筆

どちらかのコースを選ぶことになると思いますが、
(1)の場合は残った区画は数年後にもう１棟新築した時点で地目変更をします。
(2)は住宅を端に寄せて新築し、地目変更してから分筆しますので２区画とも地目は宅地になります。

抵当権設定登記はその後の話ですので、いずれのコースでも残りの区画には抵当をつけなくて良いことになります。

(2)の方が後々まで考えると良い気がしますが、人によっては「そんなことしたら２区画とも
固定資産税が宅地として課税されてもったいない」と言い出すかもしれませんが、
かといって、農地法５条の許可を受けて所有権移転していますので、(1)の場合でも
残った区画に宅地並み課税をされる可能性は多いにあります。

一つ気になるのは、農地法の許可をどのように取っているか（事業計画）です。
単純に住宅１棟を新築しますという許可内容であれば、(2)なら問題有りませんが、
(1)の場合は事業計画と異なることになります。最初から分かっていて(1)のコースを選べば、
５条許可については「虚偽申請」になってしまいます。
一方(2)の場合は地目変更が完了した時点で農業委員会とは完全に縁が切れますので、
あとで分筆しようが、もう１軒住宅を新築しようがいくらも言い訳ができます。

なお、どちらのケースでも不動産取得税については「５条許可」ということで宅地並みの課税が
されると思いますので税額は同じです。

安全策なら(2)ですかね。
万一もう一軒建てるのをやめても地目は「宅地」ですので転売も容易です。

この回答へのお礼

詳しくありがとうございます。件の土地は開発許可も要るんですが、よろしければこちらについても教えてください。

お礼日時：2010/10/15 16:17

No.2 回答者： ben0514 回答日時： 2010/10/14 18:59

お分かりでしたらすいません。

土地家屋調査士や税理士の意見を聞きましょう。
分筆登記は素人だけではまず無理でしょうね。登記手続きに必要な測量図面などは、高額な設備が無ければ出来ませんからね。また、隣地との関係の書類も必要でしょうしね。

土地購入原資が親からで、親も建築予定があるのであれば、購入原資を贈与として考えない方法を考えたり、贈与税の特例などを検討して考えましょう。

計画的に行動しなければ、あとからやり直しは大変な作業であったり、後戻りできない手続きもあるでしょうからね。

農地のまま分筆でしょうね。ただ、あなたの建築予定の建物、両親の建築予定の建物の建築確認などに影響が無いように分筆しましょう。地目変更は地目が変わったことを証明できるようになってからです。
住宅用の建物の敷地である宅地とそれ以外の土地では、固定資産税が大きく変わるかもしれません。
農地で利用しなければ現況で課税され、分筆で区分けされた更地のような土地は、固定資産税が高くなるでしょう。両親の建築時期にも注意が必要でしょうね。