不動産売却時の税金 マンションの建物価格 教えて

譲渡所得算出時の建物価格について教えてください。
マンションを今年売却しました。そのマンションは２１年間住居用とし、その後今年の３月迄４年間賃貸で貸していました。

譲渡税の計算で建物価格の減価償却について教えてください。

１．不動産所得用の建物価格は約２６００万円として減価償却計算。
　　（これは税務署の指導で購入価格と固定資産税の割合から算出）
２．売却後、国税庁に電話で譲渡所得の計算を質問したときには
　　建物価格は約１５００万円とのこと（購入時の建築単価より）

１１００万円も差が有りもちろん２の１５００万円で減価償却をしたいのですが、可能でしょうか？

もし１５００万円を使うとしたら、不動産所得の減価償却費を４年間計算しなおして修正申告しても、譲渡所得の税額が少なくなります。

これは可能ですか？

このほかにも節税できる方法はありましたら教えてください。

No.1 回答者： hata79 回答日時： 2010/11/14 12:50

？１，１００万円の差額？

２，６００万円から１，５００万円を引いた額にはなにも意味がないのでは？

建物価格を２，６００万円として、減価償却をして、現在の価格Ｘを出す。
国税庁のいう１，５００万円とＸとの差額が「譲渡にかかる利益、または損失」では？

No.2 回答者： daigo21 回答日時： 2010/11/14 20:55

私の譲渡所得の試算では下記の様になり、１．の方が節税になると思いますが。

＞１．不動産所得用の建物価格は約２６００万円として減価償却計算。
＞　　（これは税務署の指導で購入価格と固定資産税の割合から算出）


課税譲渡所得＝譲渡価額(収入金額)－(建物の取得費＋譲渡費用)、(29頁)

建物の取得費＝建物の取得価額－償却費相当額＝建物の取得価額－自宅時の償却費相当額－賃貸時の償却費累積額、(30頁)

償却費相当額＝建物の取得価額×0.9×(旧定額法の)償却率×経過年数、 (31頁)、
自宅として使用時の耐用年数は、法定耐用年数の1.5倍とし、端数が有る時は1年未満の端数は切り捨てる、

マンションを鉄筋コンクリート・住宅用として、譲渡価額(収入金額)を1,000万円と仮定して計算し、経過年数は記載年数とします、
自宅時の耐用年数＝47年×1.5＝70.5年 → 70年(端数は切り捨て)、旧定額法70年の償却率:0.015、旧定額法47年の償却率:0.022。

建物の取得価額が2,600万円の場合、
自宅時の償却費相当額＝2,600万円×0.9×0.015×21年＝7,371,000円、
賃貸時の償却費累積額＝2,600万円×0.9×0.022×4年＝2,059,200円 (不動産所得の計算上必要経費に参入された償却費累積額で計算して下さい)、
建物の取得費＝2,600万円－7,371,000円－2,059,200円＝16,569,800円、
課税譲渡所得＝1,000万円－16,569,800円＝△6,569,800円 (赤字、仮定値です)。

建物の取得価額が1,500万円の場合、
自宅時の償却費相当額＝1,500万円×0.9×0.015×21年＝4,252,500円、
賃貸時の償却費累積額＝1,500万円×0.9×0.022×4年＝1,188,000円 (不動産所得の計算上必要経費に参入される償却費累積額で計算して下さい)、
建物の取得費＝1,500万円－4,252,500円－1,188,000円＝9,559,500円、
課税譲渡所得＝1,000万円－9,559,500円＝440,500円 (黒字、仮定値です)。

国税庁＞確定申告に関する手引き＞平成21年分　土地や建物の譲渡所得のあらまし　(28頁～35頁)
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/ …