注文住宅と物件住宅のローンの違い・・・？

とても素人みたいな質問で詳しい方には邪魔くさい質問なのかもしれませんが
よろしくお願いいたします

先日、友人が中古マンションを銀行の住宅ローンで購入したんですが
物件がないとローンが通らないと言っていました・・・
でも当然注文住宅ですと物件はすぐないわけで・・・
注文住宅の住宅ローンと物件がある住宅ローンで何か違うのでしょうか？
出来る事なら注文住宅で検討しているんですが・・・銀行で借りる住宅ローンに
違いがあるのでしょうか？

よろしくお願いいたします

No.3 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2011/02/21 12:41

住宅ローンには貸付先や借入の仕方などいくつかパターンが別れます。

建売やマンション、中古などは建築確認を取得済みや完成しているのでその時点で、申込に必要な書類を整っています。
上記ですと、どこの金融機関でも取り扱い可能です。
注文住宅の場合は、土地の購入を決めた段階では建物はほぼ不確定だと思います。この場合、都市銀行の一部を除きほとんど、ネット系銀行などは取り扱いしません。
銀行は、融資の確定に際して建築確認済み証という建物の建築許可を必要としますが、それがなくとも融資申込を受け付ける銀行などで、借入申込をする必要が出てきます。
一般的には地元の地銀さんなどは、積極的に取り扱いますし、フラット35なども大丈夫です。
また、土地契約から土地資金の支払時期までに、建築確認を取得して提出する必要がある金融機関と、土地の資金実行時には、建築確認を必要としない金融機関があります。（後者は限られます）
ですから、少なくとも土地を確定した際にはどこで建てるのか？を決められるような状態でいませんと、建物関係の必要書類が提出できない事から、融資審査の申込が出来ない状態となります。（一般的な話です）
しかし、これも施主さん（土地の購入者）の立場で考えれば、土地は契約後通常2ヶ月程度の残金支払期間ぐらいしか、猶予はありません。その期間に建築確認を取得するという事は、実質建物のボリュームやプランにかけられる時間は限られますし、どうしても時間的な制約があるので、建築側のペースで打ち合わせが進むことも多く、多くの時間をかけられない為に、後日の後悔もしばしば・・・となる場合も

一般的なメーカーさんや工務店さんなどでお考えならば、どこで建てるのか？はある程度絞りながら、土地探しと同時に動いて行くことです。
また設計事務所などで、建てる場合は設計期間がかかりますから、建物の詳細は無くとも計画だけで土地だけ融資を受けられる様な銀行で、借入する必要があります。
しかし、ほとんどは土地の不動産業者か？建築側で融資をお膳立てすることが多いので、融資は先方が提示してきた金融機関から選択すれば良いでしょう。ローンは地域性があるので質問者さんの住んでいる地域の銀行の融資形態によります。

また、土地から先行で・・・・という場合は建売などの場合よりは自己資金を要します。（これも一般的な話です）

この回答へのお礼

ご親切丁寧に素人のご質問に回答して頂きありがとうございます。

お礼日時：2011/02/21 18:04

No.5 回答者： MVX250F001 回答日時： 2011/02/21 16:29

昨年、注文住宅を建てました

ローンはHMの営業さんに全て任せていました

流れとしては

・土地を現金決済

・HMと請負契約
契約では、ローン審査に落ちた場合は白紙

・税務署で過去三年分の確定申告の書類を入手し、営業さんに渡す

・間取り等を検討し、だいたいの構造が決まる

・ローン仮審査に通る

・間取り等最終的に決定。HMが役所に諸々の申請を出す

・ローン本審査が通る

・着工

・完成。ローン実行

・引渡し

ざっくりとこんな感じでした

この回答へのお礼

ご親切丁寧に素人のご質問に回答して頂きありがとうございます。
素人目線でとても分かりやすかったです。

お礼日時：2011/02/21 18:09

No.4 回答者： takapiii 回答日時： 2011/02/21 15:42

地方で工務店も経営する宅建業者ですが、私の地域では土地単独の融資は不可能に近いため、別荘地と言う事もあり、多くの方は土地は現金決済しています。

土地と建物両方でローンを組まれる方は、通常は建て売りを購入する事になりますが、別荘地での建て売りは余りありませんので、多くの場合、土地の契約前に建物のプランを作り、図面を用意してから審査に入ります。土地契約から着工までは早ければ1～3ヶ月程度です。それまでに建築請負契約を交わさなければ融資が実行され無い事もあり、大概はまるで建築条件付きのような販売になってしますね。

私の会社では、土地の仲介もしているので、土地探しと建築プランは同時進行です。施主さんが土地を絞り込むまでにはプランは完成しています。もちろん建築条件付販売では無いので、土地の選択は自由ですし、他の工務店で建てたいと言う事になっても、土地のみの仲介で手を引きます。
最近の大手のハウスメーカーでも同様に手順で注文住宅を請け負っていると思います。

なお、私のところでは、プラン作成に関しては一切費用はいただきませんし、せっかくお客さんと作ったプランなので、そのままお渡ししていますが、ハウスメーカーではそうはいかないと思います。

この回答へのお礼

ご親切丁寧に素人のご質問に回答して頂きありがとうございます。

お礼日時：2011/02/21 18:07

No.2 回答者： n-space 回答日時： 2011/02/21 09:06

戸建ての注文住宅で大きな担保は土地です。

建物は、概算見積もりや配置図、平面図、立面図があれば審査を受け付けてくれます。

この回答へのお礼

回答有難うございます。

お礼日時：2011/02/21 18:00

No.1 回答者： jyagaimo-_- 回答日時： 2011/02/21 02:03

銀行も遊びではありませんので、建物の無い案件には審査すらしてもらえません。

注文住宅の場合建物はありませんが、HMや工務店などの間取り図・見積り書等を審査します。
その為審査する時は、書類の量が多いです。

この回答へのお礼

回答有難うございます。銀行を通すか建築屋さんを通すかの違いなんですね

お礼日時：2011/02/21 17:58