不動産会社設立の際の個人所有不動産の現物出資の件

現在、個人で不動産賃貸業務をし、不動産所得を申告していますが、不動産管理会社を設立したいと思っています（法人税率が下がることや相続対策から）。この際、(1)資本金を100万円程度とし、建物を会社で個人から簿価で買い取る方法と、(2)個人所有の不動産を現物出資する方法の２つを考えています。どちらかといえば、(2)で行きたいと思っていますが、留意点やメリット・デメリットあれば、アドバイスよろしくお願いします。

No.1 回答者： hata79 回答日時： 2011/02/25 10:42

（１）（２）どちらも、まず法人設立後の固定費用負担が個人事業以上にかかることがデメリットです。

法人は、赤字でも地方税が賦課されます。
相続対策としては、所有者の死亡で相続財産にはなりませんが、法人への出資つまり非上場株の相続となり、その際に株の評価がされますが、相続税の評価基準での評価額（一般的に低い）ではなく、時価評価になります。
法人の代表者変更ということで事業承継ができますが、不動産の持つキャピタルゲイン（含み益）は、いずれ精算しなくてはならないので、特に節税効果が高いという判断は危険です。

個人事業の内容、限界税率、非上場株の評価、事業承継時の手続きなど専門家（税理士）依頼が必須となりますので、報酬が出ます。
法人が存在する間、顧問税理士による管理が必要になります。
個人なら「死んだらそれまで」ですが、法人は代表者が死んでも残りますから、承継者問題を残します。
相続の問題よりも複雑化するわけです。
「親父が不動産出資してるから、法人の管理をするために、税理士報酬を毎年払わないといけないし、赤字なのに法人地方税を払わないといけない。相続税対策をしてくれたのはわかるが、ありがた迷惑だ」
と後に残る人に言われる可能性もあるわけです。

以上述べたうち「なんだ？こんな用語聞いたことがないぞ」というものがあるようでしたら、専門家に相談して選択することをお奨めします。
法人税率の改定、相続税の改正などで「こうするといいかも」というスキームは出てきてますが、個人にかかる税金と法人にかかる税金と、資産税と、事業承継手続き（民法がからみます）への総合的な知識が必要だという点がデメリットといえばデメリットです。

あと、法人の申告書が自分で作成できるというならいいですが、税理士に頼むと個人のそれよりも、高いです。

この回答へのお礼

ありがとうございました。大変参考になりました。急ぐことでもありませんので、じっくり考えたいと思います。

お礼日時：2011/02/25 11:32

No.2 ベストアンサー 回答者： ben0514 回答日時： 2011/02/25 10:55

１についてですが、簿価というのは問題があるかも知れませんね。

あくまでも時価で取り扱わないと、時価との差額を問題視されるかもしれませんね。

２についてですが、１と同様に時価である必要もありますし、現物出資の内容や条件によっては、専門家による証明・鑑定が必要となると思います。

私の会社が分社する際に現物出資や資本金で悩んだ記憶がありますが、現物出資の資本金に占める割合や金額に注意しながら、鑑定が不要の範囲で現物出資させた上で、設立後に現物出資できなかった資産についてのみ売買の処理にしましたね。

一般の資産であれば、税理士や公認会計士の証明、不動産であれば不動産鑑定士の鑑定などとなると思います。

考え方は人それぞれですが、個人資産を会社に賃貸し、会社が又貸しするような形での、不動産管理会社として会社で収入を得る形も良いとおもいます。そうすれば、個人の申告では青色申告特別控除が受けられますし、個人の収入を役員報酬と不動産収入に分けることで、社会保険料の節約なども可能かもしれませんね。国保は前年の収入などから算定されますが、社会保険料は、役員報酬の部分で算定しますからね。ただ、税務知識や社会保険知識の習得をするか、専門家を利用しなければならないという部分はありますがね。

この回答へのお礼

ありがとうございます。大変参考になります。いろいろじっくり考えたいと思います。

お礼日時：2011/02/25 11:30