追加金・工事遅延・違約金（事業用ビル建築工事）

事業用ビル（ＲＣ造）の建築をとある業者に依頼しました。契約書には請負代金、支払計画、建物の仕様、建物の引渡日が記載しております。ちょうど上棟したところですが、すでに工事が半年ほど遅れています。契約書には添付の工事請負契約約款にしたがうと記載してあります。契約のときに旧四会の約款を渡されましたが、内容の説明はありませんでした。
請負業者は建築確認をとった後に追加金を要求してきました。仕様に変更があったとのことでしたが、建築確認がとれるまで追加金の話は知らされていませんでしたので、契約にしたがって工事を進めるように依頼しました。建物が上棟し、請負業者はさらに追加金を増額してきました。請負業者は、施主が追加金について了承しないと工事を進められないと言っています。あるいは、請負業者は、不足金額の分だけ工事を行わずに引き渡す方法でもかまわないと言っています。これまで契約を変更したり、念書に判を押したりはしていません。契約書の条件で工事を最後まで進めてもらうためのよい方法はないものでしょうか。
旧四会の約款によりますと、遅延日数１日につき、請負代金から経費を差し引いた残りに1万分の4をかけた金額までの違約金を請求できるとあります。事業用のビルですので実際の損害にはとうてい足りません。また、建物が完成して、引渡を先延ばしにする方法をとられると、違約金はほとんどゼロになってしまいますので、施主の損害だけがふくらみます。このような約款がまかり通っていることに驚いています。同時に、契約書の作成に注意が足りなかったことを反省しています。とても勉強になりました。ご教授よろしくお願いします。

No.1 回答者： kentkun 回答日時： 2011/04/18 16:17

建築確認申請書が取れたことと、工事請負契約はどちらが時期的に早かったのでしょう？

仮に工事請負契約を締結後に建築確認申請で、役所等の指導によって工事内容の変更や仕様材料の変更等があったなら、その分の追加代金を支払わないと工事は続行出来ません。

建築確認は行政がその中身を審査して、構造材や強度や法令に照らしてどうか等を吟味します。
それを、審査で変更があったことまで建築屋さんに押しつけては工事は進みません。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。契約が先です。契約金額の根拠となる図面と見積書があります。仕様の変更に見合った増額であればしかたがないのですが、工事の遅れにより発生した違約金を帳消しにするため、勝手な増額をしているのだと思われます。仕様の変更による増額を吸収するためあきらめた仕様があり、差し引きゼロであるとの理解しています。

補足日時：2011/04/18 16:31

No.2 回答者： dokatan 回答日時： 2011/05/03 11:37

まずは冷静になって時系列で書いてみてそこから何かみだせないか考えられたらいかがしょうか。

記述内容から設計施工で建築業者に事業用ビルを依頼した。RC ということはたぶんあっても5F建て程度だと思いますが。
請負業者が建築確認をとったあと追加料金を要求してきた？　内容はなんなのですか。特殊な事ですか？
通常建築申請時　要求があれば　朱書き訂正を要求されると思いますが。設計しているわけではないですが、
設計事務所さんから副本をみせられ注意するようにいわれます。この時点で図面訂正はされていますが。
それと消防審査　なのでは、具体的にならない為　その時点で判断する旨　の話もあります。
したがって内容と時系列が重要になってきます。四会連合を見せられてもたぶん見ない方も多いと思います。しかし
こういう文献にかかれていることが重要になってくる場合があります。契約変更　自然災害等だと思います。
仕様変更は質問者が言われたのですか？　内容はなんなのですか。　打合わせ議事録等で同意しているのですか？
それとも建築確認申請時の指摘条件なのですか？　それによって違うのではと思います。質問者が変更依頼していなければ
建築業者さんに建築設計をスムーズに通すだけの能力がなかったことになりますし、もしそうでもその分どこか変更して
ちょうじり合わせもできたと思いますが。半年も工事が遅れた原因はなんなのですか。設計遅れなのか現場が資材調達等
で遅れたのか。内容からはわからないと思うのですが。支払も通常　前渡し金　　　上棟時　　　完成時
とかになっていませんか。建設業者がその分さし引いて工事をするということは、どの部分をやめて引き渡すといっているのですか？　　通常支払が完成しないと建築検査済書が渡されないとと思うのですが？そうすると登記もできないと思うのですが。
一度これらの内容を整理なされ、このような半年も遅れた原因を確認し、それから業者さんとお話された方が良いと思いますが。
内容からみると業者と施主さんの間に信頼関係がみえません。そうすると引き渡し後だけでなく、経年変化によるときの対応
も出てくると思います。ビル物業者さんのように自分がやった工事以外は手をださないのが普通のような気もします。