たいへんマニアックな質問で失礼いたします。

仮換地指定がされている区画整理事業地区内で農地転用5条許可をとりました。
対象従前地は農地 (仮換地も併記) 譲受人は 住宅メーカーさんで
転用目的は 建売住宅建築 用地です。

許可後、メーカー名義に所有権を移転して、仮換地を造成 建物を建てました。
そして、いざ売ろうとしたのですが・・・ 地目としては従前地が関係してきて
そこは農地のままなのです。(農地用の街区の底地)そのため地目変更が
出来ず農地法の縛りが続き買い人に転売できないのです。

このような場合既存の農転許可証では更に所有権移転登記出来ませんよね。
こういった場合どうすればよいのでしょうか?お願いします。

補足として
1 農地転用を再度取り直したいのですが市は応じてくれません
 (取り直しが一番最善策だと思うのですが応じない理由がわかりません)
2 住宅メーカーは建物の物上保証及び移転できない土地の固定資産を 
  いつまでも払いたくなく、責任も離れたい(換地処分は5年後以降)
3 買い人の融資先の金融機関が納得するように従前土地の登記を
うまくしたい(移転仮登記?とかいろいろできるのでしょうか?)

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A 回答 (4件)

>難しいです。

この案件

従前地の場所が集合農地?
制度上、移転できないなんて、
なんか矛盾を感じるんだよね。
一度法務局の登記官の意見を聞いたほうが良いでしょう。
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換地手法には


1・現地換地
2・飛換地
おおむね、2つの手法があり
・現地換地であれば、仮換地の底地は、従前地(登記簿所在地)になりますので
仮換地に住宅を建てれば底地(従前地)もイコールですので、地目変更はふつーにできます。
今回の事例は
2の飛換地に起こりうる現象です。
http://www.weblio.jp/content/%E9%A3%9B%E6%8F%9B% …
現地換地できない理由
・公共施設用地(道路、公園)であれば、とーぜん
飛換地になりますので、今回のように、仮換地に建築しても
対応する従前地の「宅地」への地目変更はできません。

>こういった場合どうすればよいのでしょうか?

方法論として
事業計画上、飛換地にした理由に挙げたように
従前地(現地)は道路、公園などに築造されている、されつつある状態ですので
区画整理事業者の発行する
「土地利用状況(現況)証明書」で従前地の現況地目を
農地以外の地目(雑種地が妥当)で証明書を
発行してもらえれば
地目変更は可能
地目変更で雑種地にし、移転登記する
ただし、換地処分まで、雑種地にしかできまい。
換地処分で、事業者が「職権」宅地にします。

>たいへんマニアックな質問

たまにはあります。
以上。
証明書様式が興味があれば調べておきます。
また、補足をください。
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この回答へのお礼

換地手法の詳しい解説ありがとうございます。
私も現地換地の場合の地目変更をしたことがあります。
(通常は換地処分時に組合がしてくれるのでしません)

今回の場合は金融機関が納得する結果が第一で
道路公園部分を雑種地にすれば所有権移転が出来ますし
それで抵当権を設定すれば宅地でなくてもOKなのですが・・・

残念ながら底地は、農地に指定された街区の真ん中なのです。
現在バリバリ耕作中です。
換地処分も更に5年延長らしいので住宅メーカーも自分の名義の
まま(仮登記等を打ったとしても)土地を気長に持つわけも
いかないので・・・

難しいです。この案件

お礼日時:2011/04/25 19:59

私もわかりませんが、より詳しい人が来るまでの


ツナギ回答。

区画整理事業中であるからといって、土地の売買が否定される理由は
ありませんよね。転売だってそうです。これが出発点と思います。
転売の機会を逸してしまえば、国賠訴訟も辞さない、早急な回答を求める、
と言えば、市役所(区画整理)も焦って法務局、県庁(農地転用)と
調整を図るのではないでしょうか。

考えられる手段は3通りかと。

1.従前地を地目変更、移転登記
(しかし、換地処分に当たって区画整理計画に掲げた地目とズレ)
2.転売契約の農地法5条許可
(しかし、すでに許可済みであり、非農地の転用許可などありえない)
3.原売買の5条許可書を転売の添付書類として流用
(しかし、区画整理がない通常の農地売買では、このようなことは認めていない)

いずれも、問題点がありますが、1、2、3の順で実現可能性が高いかと。
1は区画整理計画を変更するとすれば大層ですが、ズレの部分について、
市役所と法務局が事前に調整することによって、
何とかなるような気もするのですが。。。 甘いですかね?
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この回答へのお礼

いろいろ考えていただきありがとうございます。

区画整理事業中であるからといって、土地の売買が否定される理由は
ありませんという理由はそのとおりでして、市役所(区画整理組合)・法務局
・県庁(農地転用)とどこかが尽力していただかないといけないんです。

考えて頂いたものも

1.従前地の地目変更は、農地の街区なので不可能
2.転売契約の農地法5条許可は一番可能性が高いのですが
  すでに許可済みですので・・・、従前地は農地のままですが・・・
3.原売買の5条許可書を転売の添付書類として流用も
  2箇所の法務局で聞いてもダメの一本やり

2で押してみます。

お礼日時:2011/04/25 19:51

一般的には、区画整理地は、市街化区域内なので、農地法の届け出です。

許可ではありません。
許可申請を要するのは、市街化調整区域です。

所有権移転登記するたび、毎回届け出をしています。
農業委員会も受理します。

私は、同じ土地を、何回も届け出を出しました。
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この回答へのお礼

解答ありがとうございます。私の市は市街化区域が無いため、すべて県知事許可の農地転用になります。
その県も農地転用許可申請の2重申請を良しとしない(農地転用は許可どおり完了しているため受け付けない)状態です。
県としてもレアケースか、初めてなのかもしれません。ただ移転登記するたび届出を出されて受理されているんですね。でしたらその旨を県にも言って見たいと思います。

お礼日時:2011/04/22 16:04

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最近になり,区画整理事業が終了したとのことで,住居表示が変わり,新しい住所となった旨の通知が市からきました.しかし,通知はその旨のみで,登記のことや権利値額のことなど,一切触れられていませんでした.
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また,再登記をしないと来年度よりの住宅ローン控除を受ける事ができないのでしょうか?実は,現在の登記簿上の面積が異なる為,今年度のローン控除の確定申告の際,かなりややこしく大変な思いをしたのですが・・・
ご回答よろしくお願いします.

Aベストアンサー

 No2です。登記簿も修正はされますが、区画整理事業の終了と同時に修正がされることにはなりません。多少の時間が必要になります。住民票は、転居届けの必要はありません。同様に役所が職務権限で、修正を行ないます。登記簿の住所変更ですが、購入時に現在の整理事業終了前の住所で登記をしている場合には、所有権登記名義人表示変更の必要はありません。ローン控除のための資料は、新・旧どちらの住所地で登記簿謄本(又は登記事項要約書)を請求しても、変更後の現在の住所地の登記内容で証明がされます。

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Aベストアンサー

>(共有部の)持分の表記は、移転前の現状の割合でしょう>か?それとも今回申請する移転後の新しい持分の割合でし>ょうか?

今回新たに取得する持分です

>添付書類は何が必要でしょうか?

原因証書(又は申請書副本)、持分を失う人(登記義務者)がその権利を取得した際の登記済証と印鑑証明書、持分を取得する人(登記権利者)の住所証明書(住民票の写し)、司法書士に委任する場合は双方の委任状、課税標準金額を証明するための固定資産税評価証明書が必要になります。その他、利益相反取引や農地の売買等では、さらに別の添付書類も必要となりますが、原則を提示しておきます。

登記申請書の例(甲の持分2分の1を乙が取得)

登記の目的 甲持分全部移転
原因    年月日売買(持分放棄)
権利者   住所 持分弐分の壱 乙
義務者   住所 甲
添付書類  原因証書(又は申請書副本) 登記済証(又は保証書)
      印鑑証明書 住所証明書 代理権限証書
課税価格 移転した持分の価格  金何円
登録免許税 金何円
 (売買は課税価格×50/1000
     持分放棄は、課税価格×25/1000
  土地については特別措置法によりさらに3分の1になります)

従って、印鑑証明書は義務者のみ、住民票は権利者のみです。登記済証を添付できない場合は、保証書による申請になります。法務局の登記相談所のコーナーで詳しく教えてくれます。

以上、参考にして下さい。

>(共有部の)持分の表記は、移転前の現状の割合でしょう>か?それとも今回申請する移転後の新しい持分の割合でし>ょうか?

今回新たに取得する持分です

>添付書類は何が必要でしょうか?

原因証書(又は申請書副本)、持分を失う人(登記義務者)がその権利を取得した際の登記済証と印鑑証明書、持分を取得する人(登記権利者)の住所証明書(住民票の写し)、司法書士に委任する場合は双方の委任状、課税標準金額を証明するための固定資産税評価証明書が必要になります。その他、利益相反取引や農地の...続きを読む

Q住所に記されてある「大字」や「字」とはどうゆう意味なのですか

こんにちは。よろしくお願いします。
住所に記されてある「大字」の意味がよく分かりません。
私が勤めてある会社にも明記されてありまが、私の実家の住所には明記されていません。
これはどのような意味なのでしょうか。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

他の方の回答の繰り返しになる部分もありますが…

「字」というのは、江戸時代頃から使われていたと思われる土地の区分です。
ほとんどの場合、かなり狭い範囲(今でいう何丁目レベルよりも狭い)を差すようです。
だいたい同じような意味で「町」という言い方もよくします。(市町村というときの町と同じ文字ですが、違う意味の言葉です)
「字」が何か「町」が何かというはっきりとした定義づけは恐らくありません。
江戸時代からの地名が消えて、新しい地名がついている場合も多いと思いますが、その地名のことも、「字名」や「町名」ということが多いようです。
ちなみに、「緑ヶ丘一丁目」という地名であれば、「~~丁目」まで含んでひとつの町名ということになります。

「大字」についてですが、
明治時代になり、廃藩置県に市町村制と、新しい国づくりをするときに、いくつかの町村が合体して、もう一回り規模の大きい町村になるということが全国的に起こりました。
そのときに、もともとの村(町)名が消えてしまうのを防ぐためでしょうか。
もともとの村名は「大字名」になりました。
たとえば、「いろは村」と「ほへと村」が合体して、「ちりぬる町」になったときに、「ちりぬる町大字いろは~~」や「ちりぬる町大字ほへと~~」が生まれたわけです。
これは、明治政府が出した命令文書が残っているので来歴がはっきりしています。

つまり、もともと「字」という言葉があって、明治時代になって、それより大きな範囲の「大字」というものが作られたということです。

ちなみに、「大字いろは」の場合は、「大字~~」の部分まで含んでひとつの地名ということになります。

実際上の表記として、「大字」の部分を省いて表記することが広く行われていますが、登記簿謄本など地名を正式に書いてある文書を確認すると、「大字」がついていることが多いと思います。
「字」もついていることがありますが、これは、明治からの長い歴史の中で市町村合併や区画整理、住居表示などいろいろな理由で、地名変更が起こり消えてしまっている可能性が大きいです。

「大字」についても、同様の理由で、まったく違う地名になっていることが増えています。新しく地名を作ったときには、「字」やら「大字」やらをつけるという決まりはないので、普通はつけません。

「ちりぬる町大字いろは字あいう123番地」
  ↓
「ちりぬる町いろは二丁目123番地」

こんな風に変わっていきます。

質問とは関係ありませんが、「~~丁目」というのも、非常によく使われる地名ですが、「丁目」というのも何ら定義づけのあるものではなく、単に全国的によく使われている表現ということになります。

ちょびっと不正確なところもあるかもしれませんが、だいたい理解に役立つつもりです^^;

まだ、疑問がありましたら、重ねてお尋ねください^^

他の方の回答の繰り返しになる部分もありますが…

「字」というのは、江戸時代頃から使われていたと思われる土地の区分です。
ほとんどの場合、かなり狭い範囲(今でいう何丁目レベルよりも狭い)を差すようです。
だいたい同じような意味で「町」という言い方もよくします。(市町村というときの町と同じ文字ですが、違う意味の言葉です)
「字」が何か「町」が何かというはっきりとした定義づけは恐らくありません。
江戸時代からの地名が消えて、新しい地名がついている場合も多いと思いますが、その地名...続きを読む

Q換地終了後の登記簿は?

換地終了後は登記簿は登録しなおすのですか?
登記簿上は、1.仮換地前の住所 2.仮換地の住所 の両方が記載されただけの状態
になっていて、換地終了後の本当の住所が載ってないです。
(もっとも取得したときに取り寄せた登記簿ですから、今はどのような状態かわかりません)

新しい住所として、登記しなおすのでしょうか?
それとも、換地終了したのは公になってるのですから、勝手に修正されているのでしょうか?

Aベストアンサー

>換地終了後は登記簿は登録しなおすのですか?

換地処分なされることにより
数千筆の登記簿を書き換える必要がある。
通常、1月間は換地処分された区域は
登記閉鎖になり閉鎖中は登記簿をさわれない。
この間に全ての登記簿を書き換えるのです。

>登記簿上は、1.仮換地前の住所 2.仮換地の住所 の両方が記載されただけの状態
になっていて、換地終了後の本当の住所が載ってないです。

そのとおり。
職権(嘱託登記)でさわれるのは
甲区(表題部)の土地の所在のみ
乙区(所有権欄)の住所はさわれません。

>新しい住所として、登記しなおすのでしょうか?

以上のとおり
所有者住所は自分で
区画整理法の換地処分による住所変更をする必要があります。

http://www.city.okayama.jp/toshi/kukaku/kukaku_00025.html

土地、建物不動産の所有者の表示(住所)変更登記
説明書き

Q死者を登記権利者とする相続登記申請書

お世話になります。

以下の事例について、以下の質問につきご教授願います。

・被相続人X 相続人は亡A(Xより後に死亡)とBの2名
・亡Aの相続人は、甲と乙の2名
・X所有の不動産を、亡A持分2分の1、B持ち分2分の1とする登記申請書

目  的 所有権移転
原  因 平成年月日相続
相続人 (被相続人X)
      Aの住所
      持分2分の1  A
      甲の住所
      上記相続人甲
      乙の住所
      上記相続人乙
      Bの住所
          2分の1 B
以下省略

質問(1) 上記申請書の書き方に、誤りはございますでしょうか?申請書に亡は書かないですよね?

質問(2) 上記の場合、甲か乙どちらかのみから委任を受けて申請も可能と思いますが、その場合は申請する甲か乙のどちらかの頭に(申請人)と記載すれば良いでしょうか?

質問(3) 質問(2)のように一人からの申請であっても、亡Aの登記識別情報は発行されますでしょうか?

すみませんが、お解りになるかたがおられましたら、宜しくお願いいたします。

お世話になります。

以下の事例について、以下の質問につきご教授願います。

・被相続人X 相続人は亡A(Xより後に死亡)とBの2名
・亡Aの相続人は、甲と乙の2名
・X所有の不動産を、亡A持分2分の1、B持ち分2分の1とする登記申請書

目  的 所有権移転
原  因 平成年月日相続
相続人 (被相続人X)
      Aの住所
      持分2分の1  A
      甲の住所
      上記相続人甲
      乙の住所
      上記相続人乙
      Bの住所
          2分の...続きを読む

Aベストアンサー

受験ではどうなっているかはわかりませんが,
質問(3)は受験では出てこない問題ですよね,きっと。

(1)
いいと思いますが,「亡」は書いています。

(2)
ご指摘のとおりだと思います。

(3)
実務としては発行されていたように思います。
考えてみるに,申請人となるAの相続人は,形式的には
不動産登記法第21条の「申請人自らが登記名義人となる場合」になりませんが,
登記名義人Aの権利義務を承継し,Aの地位において登記申請を行う者であり,
不動産登記規則第62条1項の者に準じた者として扱われるのかな…と。

もっとも実務ではその次の登記まで一括で申請してしまうでしょうから,
ここを気にする実務家はあんまりいないかもしれません。

Q建ぺい率と容積率の計算方法

建ぺい率と容積率の簡単な計算方法

を例で良いので教えていただけませんでしょうか?

建ぺい率と容積率オーバーかどうか調べたいのですが

うまく理解できる所がありません。

ご指導のほど宜しくお願いします。

Aベストアンサー

建ぺい→水平投影面積/敷地面積
容積→延床面積/敷地面積
・・・はお解かりでしょうが。

要は庇が1m以上出た場合の面積の取り方や、車庫が床面積の1/5以下の場合の容積率緩和等細かく調べていくと、極端な場合建築主事ですら考え方、算出方は変わります、素人では不安でしょうね。

建築士に知り合いいませんか?

9割方正解を導いてくれるでしょう。ただで。(なれた建築士なら単純な建物なら簡単に解ります)

住宅で平屋の類、単純な建物のなら別です。素人でも可。

設計事務所のHPで質疑回答してるとこけっこうありますから、そこにメールするのも手。
喜んで教えてくれますよ。


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