たいへんマニアックな質問で失礼いたします。

仮換地指定がされている区画整理事業地区内で農地転用5条許可をとりました。
対象従前地は農地 (仮換地も併記) 譲受人は 住宅メーカーさんで
転用目的は 建売住宅建築 用地です。

許可後、メーカー名義に所有権を移転して、仮換地を造成 建物を建てました。
そして、いざ売ろうとしたのですが・・・ 地目としては従前地が関係してきて
そこは農地のままなのです。(農地用の街区の底地)そのため地目変更が
出来ず農地法の縛りが続き買い人に転売できないのです。

このような場合既存の農転許可証では更に所有権移転登記出来ませんよね。
こういった場合どうすればよいのでしょうか?お願いします。

補足として
1 農地転用を再度取り直したいのですが市は応じてくれません
 (取り直しが一番最善策だと思うのですが応じない理由がわかりません)
2 住宅メーカーは建物の物上保証及び移転できない土地の固定資産を 
  いつまでも払いたくなく、責任も離れたい(換地処分は5年後以降)
3 買い人の融資先の金融機関が納得するように従前土地の登記を
うまくしたい(移転仮登記?とかいろいろできるのでしょうか?)

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A 回答 (4件)

>難しいです。

この案件

従前地の場所が集合農地?
制度上、移転できないなんて、
なんか矛盾を感じるんだよね。
一度法務局の登記官の意見を聞いたほうが良いでしょう。
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換地手法には


1・現地換地
2・飛換地
おおむね、2つの手法があり
・現地換地であれば、仮換地の底地は、従前地(登記簿所在地)になりますので
仮換地に住宅を建てれば底地(従前地)もイコールですので、地目変更はふつーにできます。
今回の事例は
2の飛換地に起こりうる現象です。
http://www.weblio.jp/content/%E9%A3%9B%E6%8F%9B% …
現地換地できない理由
・公共施設用地(道路、公園)であれば、とーぜん
飛換地になりますので、今回のように、仮換地に建築しても
対応する従前地の「宅地」への地目変更はできません。

>こういった場合どうすればよいのでしょうか?

方法論として
事業計画上、飛換地にした理由に挙げたように
従前地(現地)は道路、公園などに築造されている、されつつある状態ですので
区画整理事業者の発行する
「土地利用状況(現況)証明書」で従前地の現況地目を
農地以外の地目(雑種地が妥当)で証明書を
発行してもらえれば
地目変更は可能
地目変更で雑種地にし、移転登記する
ただし、換地処分まで、雑種地にしかできまい。
換地処分で、事業者が「職権」宅地にします。

>たいへんマニアックな質問

たまにはあります。
以上。
証明書様式が興味があれば調べておきます。
また、補足をください。
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この回答へのお礼

換地手法の詳しい解説ありがとうございます。
私も現地換地の場合の地目変更をしたことがあります。
(通常は換地処分時に組合がしてくれるのでしません)

今回の場合は金融機関が納得する結果が第一で
道路公園部分を雑種地にすれば所有権移転が出来ますし
それで抵当権を設定すれば宅地でなくてもOKなのですが・・・

残念ながら底地は、農地に指定された街区の真ん中なのです。
現在バリバリ耕作中です。
換地処分も更に5年延長らしいので住宅メーカーも自分の名義の
まま(仮登記等を打ったとしても)土地を気長に持つわけも
いかないので・・・

難しいです。この案件

お礼日時:2011/04/25 19:59

私もわかりませんが、より詳しい人が来るまでの


ツナギ回答。

区画整理事業中であるからといって、土地の売買が否定される理由は
ありませんよね。転売だってそうです。これが出発点と思います。
転売の機会を逸してしまえば、国賠訴訟も辞さない、早急な回答を求める、
と言えば、市役所(区画整理)も焦って法務局、県庁(農地転用)と
調整を図るのではないでしょうか。

考えられる手段は3通りかと。

1.従前地を地目変更、移転登記
(しかし、換地処分に当たって区画整理計画に掲げた地目とズレ)
2.転売契約の農地法5条許可
(しかし、すでに許可済みであり、非農地の転用許可などありえない)
3.原売買の5条許可書を転売の添付書類として流用
(しかし、区画整理がない通常の農地売買では、このようなことは認めていない)

いずれも、問題点がありますが、1、2、3の順で実現可能性が高いかと。
1は区画整理計画を変更するとすれば大層ですが、ズレの部分について、
市役所と法務局が事前に調整することによって、
何とかなるような気もするのですが。。。 甘いですかね?
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この回答へのお礼

いろいろ考えていただきありがとうございます。

区画整理事業中であるからといって、土地の売買が否定される理由は
ありませんという理由はそのとおりでして、市役所(区画整理組合)・法務局
・県庁(農地転用)とどこかが尽力していただかないといけないんです。

考えて頂いたものも

1.従前地の地目変更は、農地の街区なので不可能
2.転売契約の農地法5条許可は一番可能性が高いのですが
  すでに許可済みですので・・・、従前地は農地のままですが・・・
3.原売買の5条許可書を転売の添付書類として流用も
  2箇所の法務局で聞いてもダメの一本やり

2で押してみます。

お礼日時:2011/04/25 19:51

一般的には、区画整理地は、市街化区域内なので、農地法の届け出です。

許可ではありません。
許可申請を要するのは、市街化調整区域です。

所有権移転登記するたび、毎回届け出をしています。
農業委員会も受理します。

私は、同じ土地を、何回も届け出を出しました。
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この回答へのお礼

解答ありがとうございます。私の市は市街化区域が無いため、すべて県知事許可の農地転用になります。
その県も農地転用許可申請の2重申請を良しとしない(農地転用は許可どおり完了しているため受け付けない)状態です。
県としてもレアケースか、初めてなのかもしれません。ただ移転登記するたび届出を出されて受理されているんですね。でしたらその旨を県にも言って見たいと思います。

お礼日時:2011/04/22 16:04

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Aベストアンサー

>私有地なので、断りを入れないで勝手に使うのは問題があるのでしょうか?

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どー使おうと自由
ただし、認定されていなければ
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→この時に登録免許税がかかる。

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>共有物分割と従前地分筆です。それぞれの費用についてどちらが有利か教えてください。

 登記簿謄本、評価証明書、仮換地証明書などの資料を見ないと何とも言えません。費用のことは別にすれば、イの方法をお勧めします。
 仮に従前地の地番を100番1、その100番1の土地に対応する仮換地を1画地とします。従前地を100番1と100番2に分筆して、区画整理組合に区割りの変更をしてもらい、100番1の土地の換地は1-1画地(1000m2)、100番2の土地の換地は1-2画地(500m2)にする...続きを読む

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Aベストアンサー

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>お宅の私道は航空写真で見る限り利用者が限られているので公衆用道路にはならない
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Q農地法 農地転用について

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原則として3年と書いていたのですが、例外などあるものなのでしょうか?
どなたか詳しい方よろしくお願いします

Aベストアンサー

恐らくそれ以前の問題だと思います。
お父さんは借家住まいですか? たぶん、農家住宅に住んでいらっしゃるはず。質問者さんが家業を継ぐ以上、それとの兼ね合いが関係します。
借家住まいであれば、特例が受けられますから。

Q地目が公衆用道路なんですが・・・

高速道路沿線の田舎にある戸建て購入を検討しているのですが、その庭付戸建ての庭の部分の地目が「公衆用道路」になってます。これって購入するにあたり問題ありますでしょうか?
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 よろしくご教示願います。

Aベストアンサー

補足2

>スッキリするのですが…。

建物がたっている土地の地目は
ふつーに考えて宅地です。

Q囲繞地である農地に違法の既存墓がある市街化調整区域の農地付きの土地購入検討について

現在土地の購入を検討しています。

県庁所在都市なので土地代が高く、
げんざい市街化調整区域にある比較的安価で広い土地の購入を検討しています。
南半分地目が宅地、北半分奥が農地です。
自分は農家ではありません。
現在宅地部分には古い既存の家がありますが、S46年以前であると登記簿で確認済みなので、
建て壊し、新築を考えています。
都市計画法的にも建築法的にも新築できる見込みはたっております。

うしろの農地では畑をやりたいと思っています。
売主である不動産屋には仮登記で時効取得すれば良いと言われました。
しかし、それ自体が違法であること、市街化区域になる見込みはないので、
時効取得できる可能性は低いと思われ、
考え中ですが場合によっては自分たちは仮登記することなく、
登記元の所有権者とうちうちに貸借契約、
あとあと所有権者の子孫に返還要求されれば、返還するようでも仕方ない、
平穏に畑ができればラッキーと思えば良いかと思っています。

南宅地部分だけでも100坪以上はあるので、
上記のようなことで将来問題がおこれば、宅地部分だけで暮らせば良いかと思っています。

ただ問題がありまして、
奥の農地は私たちが南宅地部分を買えば囲繞地となります。
その農地に登記簿上、元の所有権者親族の墓があります。
(げんざい農地は不動産屋名義の仮登記となっています)
墓は墓埋法制定のあとに勝手に建てたということで、違法です。

墓の親族たちは、宅地部分を通らせてもらって、墓参りだけはさせてほしいと言っています。
友好的にとりきめ等できればと思い
不動産屋、親族、土地家屋調査士、わたし同席での打ち合わせにのぞんだのですが、
墓の親族は
「ずっと通ってきたのだから地役権、通行権だ、通って当然だ
念書等かくとすればその費用はそちら持ちだ」と強行的な態度で、
囲繞地通行権としてはこちらに費用を払う立場になることをまるでわかっていない様子でした。

墓を合法的な場所にうつすことさえ、
費用をとにかく一銭も払いたくないという様子でした。

不動産屋はわたしたちの農地への不安に対し、
「仮登記して抵当権を設定しておけば、誰も買いたい人なんていないよ」と言います。

そして、墓についてはとりあえずその墓部分を分筆しておけば良いと、
分筆をしようと進めています。

けれども、墓の親族が
「分筆は墓のまわりをふたまわりくらい大きくとっておいて」などと言います。
そうなると草が茂り、盆と彼岸だけの出入りだけでは済まなくなることが考えられます。
墓の手入れの親族と不審者の判別がこどもはつきませんので、
親族が墓を理由に自由に出入りするようでは、
それは防犯上とてもよくないと思っています。

元の所有者は農地ごとここを売り払いたいと言っているので、
墓もこの際うつしてもらうのがいちばんの解決策だと思うのですが、
費用をかけたくないようです。

いろいろ問題が山積みな土地ではありますが、
その宅地部分は見晴らしよく南に面し、穏やかな区域で通学通勤買い物にも便利、
家族皆で気に入ってしまったので、
問題をクリアし、ある程度のリスクを認識し承知していれば、
買うという結論も、あまり一般的ではないかもしれませんが、
考えています。

この土地を本当に買いたいとすれば、今後どの方向で動くのが得策でしょうか。

(1)囲繞地通行権のとりきめ、
  違法墓地に対してのとりきめ、
  農地で耕作することのとりきめ等
  何か問題がおこった時に被害を最小限にとどめるよう、
  あらかじめ弁護士に相談してとりきめが成功したら購入を本決めにする

(2)何十年も耕作していないことから
   元の所有者が農地を雑種地や原野に地目を変更してもらう
   (農政課にその可能性はあると言われています。
    本登記元の所有権者もそのことに関しては動くと言われています。)
   その上で墓地と通路を分筆してもらう、
   それから土地を購入する

(3)まず墓をどこかに動かすことがトラブルにならずお互いのためであるし
   購入の前提であると強気に出て交渉する


(1)をとる場合、この場合の弁護士費用はどのくらいになると思われるでしょうか?
(2)をとる場合、だいたい違法墓地であるのに
  違法墓地に通行するための分筆など成功するものでしょうか?
(3)をとる場合、仮登記という方法をとるかもしれない農地をめぐって、
  将来墓の親族が報復にでてくる可能性はどのくらいだと思われますか?

また、農地を「仮登記して抵当権を設定」ということの意味がよくわかりません。
どのような意味合いをもつのでしょうか。


できればここを買って住みたいと思っています。
(まだ買うとも言ってませんし、手附金も一切払っていません)
どのような方法をとるのが賢明か
お知恵ご意見をお聞かせください。
「そんな土地面倒だからやめなさい」等の一言意見はこの場合無意味ですのでご遠慮ください。
法的なリスク等のご意見は頂戴いたしたいと思います。
前向きに購入できる解決策のご意見をぜひお願いいたします。
よろしくお願いいたします。

現在土地の購入を検討しています。

県庁所在都市なので土地代が高く、
げんざい市街化調整区域にある比較的安価で広い土地の購入を検討しています。
南半分地目が宅地、北半分奥が農地です。
自分は農家ではありません。
現在宅地部分には古い既存の家がありますが、S46年以前であると登記簿で確認済みなので、
建て壊し、新築を考えています。
都市計画法的にも建築法的にも新築できる見込みはたっております。

うしろの農地では畑をやりたいと思っています。
売主である不動産屋には仮登記で時効取...続きを読む

Aベストアンサー

現時点では(3)が最も望ましいと思います。

ところで、現在の土地所有者(売主)と、問題の墓の所有者は違う人物なのですか?

「墓の親族」というのがよく分かりません。法律上、墓は、祭祀承継者の所有物です。土地の慣習もあるのですが、祭祀承継を親族の合議制でやるというのは、あまり一般的ではないですし、祭祀承継者は一人では?

あくまでも、墓の所有者がどう考えるかであり、法律上、無関係な人は入れずに話を進めた方がいいかと思います。

Q公衆用道路は道路?敷地?

4区画に分割された分譲地に
[地目:公衆用道路]となっている道路(?)が2本あり、
その公衆用道路は市道に4m接しています。(一般的な分譲区画と思ってください)所有権はこの区画の4件にあります。
更に公衆用道路1本につき、地籍の1/2をそれぞれの区画の買主に無償提供されるんですが。

私道であるようにも思えますが、
気になるのは『公衆用道路の地籍の
1/2を無償提供』という部分。
そうするとここは敷地?

敷地なのか、道路なのか・・・
建築基準法でいくと敷地面積に入るの(敷地の場合)
そして道路斜線の検討が必要になるの(道路の場合)か?

Aベストアンサー

補足拝見しました。
つまりこの公衆用道路は1)ですね。
ただ、敷地延長ですが隣地のための敷地延長です。
質問者の土地は1項1号の道路に接しているので隣地の方が建築敷地として算入すればその敷地延長部分を利用できません。あくまで隣地となります。道路斜線もかかりません。

それでは損した気分にもなりますが、公衆用道路で持分を共有する事でここに建物などを勝手に作ることが出来ないわけです。つまり日照の確保には有利ですね。
ここを完全に公衆用道路でなく宅地として隣地に売却するとその2m分に軽自動車を止めたり自転車を止めたり花や木を植えたり、1項1号道路に接するところに門を作っても、敷地境界の内側なら塀を作ってもいいことになってしまいます。それを防ぐための対策だと考えられます。

南側の条件はわかりませんが、そのあたりや南側の接道条件なども含めてそのようにしたのだと思います。
ほぼ3方道路状態ということで日当たり、風通しよさそうな土地ですね。

Q農地転用後の事業計画変更届けについて

お世話になります。農地を駐車場にして転用しようと思います。地目はおそらく雑種地になると思います。その後1,2年のうちに、建物を建てるたいと思っています。その場合、事業計画変更届けが必要になると聞きました。その届出というのはかなり煩雑なものでしょうか?
どなたかご存じの方がいらっしゃいましたら、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>農地転用後の事業計画変更届けについて

転用中(造成中)であれば
変更届が必要です。
転用後=雑種地ですから
農地法の制限はありません。
よって必要なし。
農業委員会に確認しましょう。

>計画変更承認

農地じゃ無くなれば
農地法の制限は受けない。

Q公衆用道路を共有しています。

公衆用道路を3人にて共有しています。公衆用道路を使用して建築をしたいと思っています。市の建築指導課に相談に行きました。市では共有者に永久に道路として使用できるとの念書のような物を交わしてくれと言っていました。小生も共有者の一人であり必要ないと思っていました。念書を交わさなければ住宅は許可しないようなそぶりです。建築関係の人に聞きましたら公衆用道路の共有者が一人でも反対があれば地目の変更は出来ないといわれました。市の対応は変ではないかと思い質問させていただきました。

Aベストアンサー

補足ありがとうございます。
要するに市の対応でなく、共有者の申し出に困惑されているのですね。
始めからそう書き込んでくだされば、こんなに回り道をせず、
よい回答が出たかもしれません。
一度締め切って問題を整理し、再度質問を立ち上げられたらどうでしょうか

Q農業委員会で審議される前に農地転用の工事が始まったときの対応

農地法第4条申請書が出されましたが、農業委員会の総会で審議する前に農地転用の工事が始まりました。農業委員会の総会ではどのような対応をしたらよいか教えてください。
また、この申請者の親が農業委員である場合の対応についても合わせて教えてください。農業委員の資質としての問題はありませんか。

Aベストアンサー

>農地法第4条申請書が出されましたが、農業委員会の総会で審議する前に
>農地転用の工事が始まりました。農業委員会の総会ではどのような対応を
>したらよいか教えてください。

 農業委員会の内部事情に関しては分かりませんので、あくまでも一般論としてお聞き下さい。

 girouさんがお考えになっておられるのは、農地法92条によると、「同法4条1項の規定に違反した者は3年以下の懲役または100万円以下の罰金」ということになっているために、このような者に対して許可を与えるための審議をする必要があるのかどうか、という点が引っかかっておられるのではないかと思います。
 もちろん、議事進行に関する内部規律や条例などがあればそれに従うことになるわけですが、特別そのようなものが無かった場合どうすればよいのか、ということだろうと思います。

 私見では、農地法の許可基準を満足するか否かということと、農地法違反による罰則とは別のものです(このことに関する内部基準が別にあればそれに従います)。ですから、「許可は下りたけれども、農地法違反で罰金。」という結論もあり得ると考えます。

 つまり、私ならば、

1.まず、出された許可申請については、おそらく許可のための内部基準が
  おありでしょうから、他の案件と共に、その許可基準を満たすか否か
  という点を、総会において公平に審議して結論を出します。

2.次に、許可が下りていないにもかかわらず、転用の工事を始めている事実を
  公表して、農地法92条の罰則の適用をするべきか否か、
  適用するとしたならば、どの程度にするのか、という点を審議して、
  結論を出します。


>また、この申請者の親が農業委員である場合の対応についても合わせて
>教えてください。

 おそらく、農業委員会の構成員の中でも実力者なのだろうと思いますが、私ならば、素知らぬ振りをして、他の案件と共に平然と審議を進めます。あくまで公務ですから、私情をはさむべきではないと考えるからです。
 しかし、これはgirouさん個人の資質にもよるところが大きいですから、girouさんご自身のご判断に委ねたいと思います。


>農業委員の資質としての問題はありませんか。

 確かに問題はあると思います。
 このことを他の農業委員の方も同様に感じておられるようであるならば、所定の案件の審議終了後、任命権者である首長に対して、他の農業委員全員連名の上、罷免の請求をしても宜しいと思います。

 私ならば、有力な農業委員、少なくとも数名と共に、総会が始まる数日前に、事前にこれらに関する段取りを打ち合わせておきます。
 その方達との話し合いの結果によっては、その農業委員の方の進退問題に関しては不問にふすこともあるかもしれません。


 以上、あくまでも私見です。農業委員会の内部事情に詳しい方ならば、また違った判断があるかもしれません。他の農業委員の方と、よくご相談なさったほうが宜しいと思います。ご参考まで。

>農地法第4条申請書が出されましたが、農業委員会の総会で審議する前に
>農地転用の工事が始まりました。農業委員会の総会ではどのような対応を
>したらよいか教えてください。

 農業委員会の内部事情に関しては分かりませんので、あくまでも一般論としてお聞き下さい。

 girouさんがお考えになっておられるのは、農地法92条によると、「同法4条1項の規定に違反した者は3年以下の懲役または100万円以下の罰金」ということになっているために、このような者に対して許可を与えるための審議をする...続きを読む


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