一般媒介契約は専任媒介契約かで困っています。

築３０年の家屋が建ったままの土地の売却をしようとしています。
数件の不動産の方と見積や手順のやりとりをさせていただきました。
また、１社の専任で２年ほど査定価格での売却が出来なかった物件です。

売却が初めてだったため、希望不動産会社数社と契約できる一般媒介と
専任媒介の契約があることを最近知りました。

家屋に価値がないため土地の売却になりますが、

１，一般媒介で契約し、買い主が決まったら家屋解体
２，専任媒介契約で、解体し更地で買い主を見つける

この２社で検討しています。
どちらにもメリットデメリットがあるとは思いますが参考意見を教えてください。
また、一般と専任ではそんなに業者の取り組みが違うのでしょうか？

No.2 ベストアンサー 回答者： 0621p 回答日時： 2011/06/23 23:19

一般媒介か専任媒介かについては、私も信頼できる業者で専任媒介が良いと思います。

おおむねNo.１の方の回答の通りです。

ところで解体については少し注意が必要です。

土地はお買いになったものですか？あるいは先祖から譲り受けた者ですか？
買った土地で今回の売値が買った時の値だんより安ければ税金はかかりませんが、先祖からもらったものであったり、買った値段が今回の売値より安い場合、あるいは買った値段がわからない場合は譲渡所得税が発生します。

先祖からもらったものであったり買った値段がわからない場合は、売れた金額の９５％に対して２０％の譲渡所得税がかかります。
建物が残っていて建物も一緒に売れば、建物を買った（建てた）値段から減価償却をしたものを控除できます。
また建物を解体して更地にして売った場合でも、解体費用は必要経費として控除できますが、その際には「売る為に解体した」という事が必要です。解体してから長く売れなかったしした場合には、解体費用を必要経費として算入できない場合もあります。

この回答へのお礼

先に解体するデメリットがとても気になっていました。
後の固定資産や所得税です。

「売れ残り」物件（坪単価を下げないと一般分譲的に土地面積が広い。２分割ができない。）です。

解体について再検討してみます。

ありがとうございました。

お礼日時：2011/06/24 11:02

No.1 回答者： ma_h 回答日時： 2011/06/23 21:44

元業者営業です

＞一般と専任ではそんなに業者の取り組みが違うのでしょうか？

何から何まで違います。
何故なら不動産仲介業は「成果報酬」だからです。

なので、たとえ販売までに１億円かけても契約できなければ全てパー。
逆に言えば一銭もかけずに契約出来れば丸儲けです。

であれば答えは明白です。

＞１社の専任で２年ほど査定価格での売却が出来なかった物件です。
＞家屋に価値がないため土地の売却になりますが、

この条件なら間違いなく

●２，専任媒介契約で、解体し更地で買い主を見つける

コレ以外の選択肢はありません。

ただし、大前提として「信頼できる仲介業者へ依頼する」という事を肝に銘じて下さい。

現在、殆どの仲介業者では一般媒介では販売予算を付けません。
特に大手（三●のリハ●ス、住●不動産販売、東●リ●ブル等）はコレが徹底されています。
理由は既に述べたとおりです。

なので、やる事（出来る事）と言えばお金のかからない「レインズ・自社Ｈ／Ｐ掲載」くらいで、チラシやＤＭ等の販促手段はとってもらえません。
下手したら若手（新人）社員の「教材」として扱われます。（「一般媒介だし、売れそうもないからお前やってみろよ」のパターン）

これは某大手仲介業者の営業マンから聞いた事実です。

一般媒介で依頼してもいいのは「誰もが欲しがる超人気物件」のみです。
それなら数社に依頼して「競わせる」事ができます。

しかし、そうでない「不人気・普通」の物件なら、信頼できる業者に専任・専属専任で依頼してしっかりと販売活動をしてもらった方が結果的に後悔する可能性が少なくなります。

特に貴方の物件は既に「２年ほど査定価格での売却が出来なかった物件」です。
と、いう事はハッキリ言って市場性を失っています。平たく言えば「売れ残り」と見られています。買主の人達には。

何故２年も査定値で売り出していたのか、私からすれば甚だ疑問です。ご質問文に書かれていない「事情（残債等）」があるのかも知れませんが、それにしても２年は酷い。

買主の人が不動産を検討する時の目は非常にシビアです。
当然です。一生のうち何回もある事ではありませんし、お金だって右から左へおいそれとは出せる金額ではありません。

八百屋で大根を買う時でさえ、店先に何日も出ていた大根を買う人はいないでしょう。
ましてや不動産です。

なので、今回、新たに売り出し直すのであれば「新鮮さ」を出す為にも「抜本的な条件の見直し（カンフル剤）」が必要です。

一番効果的なのは当然「価格」です。
如何に高く売るかより「如何に早く売るか」を考えましょう。
「売却最低価格」を設定し、それ以上であれば「売り抜ける」つもりで腹をくくる事です。

これらをクリアすると、当然「売りやすい物件」となりますので、業者は「より」気合いを入れて取り組みます。

「一般か専任か」は大変重要な要素ですが、それより何より「魅力ある商品」である事が大切です。

この回答へのお礼

貴重なご意見ありがとうございました。

一般と専任の違いを不動産の方から伺いましたが、
そのように入れ込みが違うとは想像しておりませんでした。
でも、確かにごもっともです。

問題は、「信頼性がある」ところかどうか・・・
ということです。

とても参考になりました。

お礼日時：2011/06/24 10:59