退去時のタバコヤニによるクロス張替え請求について

同じような質問が出ていますが、条件等が違うので質問させていただきました。

入居期間は２年３ヶ月。
間取りは1LDKです。
タバコは１日１箱くらいです。

先日、管理会社から連絡が来て、クロス全面張替えで１３万＋クリーニング３万＝１６万程度請求されました。
敷金が１４万くらいで２万程度の追加の支払いらしかったのですが、
管理会社いわく、次の入居者が決まったらしく、
大家さんとしては２万を大家負担にしてかまわないので、
これで了承してもらえるかという内容でした。
プラマイゼロでしょうがないかと思ったのですが、壁紙の張替え自体負担すべきものなのか
疑問に思ったので質問させていただきました。

契約書には、「明け渡し時点で畳表、襖紙の張替え、ホームクリーニングは使用の程度、
入居期間の長短に限らず、借主負担とする。」と書かれていて、壁紙に関しては明記されていません。
また、
「入居者の故意、過失または用法不適切、善良なる管理者の注意義務違反による
破損・汚損・滅失が明らかな場合における修復の費用の一切を、
契約期間中、明け渡し時点についても入居者が負担する」
とも書いてあります。

クロスの張替えは部屋だけでなく、台所やトイレ、洗面所まですべての張替えだそうです。

最初に書いたような使用状況の場合、クロス張替えは私が負担すべきものなのでしょうか。
また、仮に負担すべきという場合でも台所やトイレ、洗面所まで請求されるべきものなのでしょうか。
吸っていたのはリビングと洋室で換気等も２４時間つけていました。

No.4 ベストアンサー 回答者： mineko43 回答日時： 2011/07/17 08:19

家主です。

＞クロス全面張替えで１３万　此れは　クロスの全額ですか？
減価償却率が　有り　例えば１５万ならＸ０.６程です。クロスは　６年で１０％で終わりです
例えヤニ　破ってもです。通常なら　払う事は有りません

たばこのヤニ汚れも　判事の判断です　通常と判断なら　払う必要有りませんし　異常でも６掛け位です。

参考URL：http://www.tvt.ne.jp/~ariki/genzyoukaihuku/zirei …

この回答へのお礼

敷金１４万払ったうち、１１万戻ってくることになりました！
最初はとんとんで戻ってこないと言われていたので逆に驚いています。
契約書に書いてあっても、ガイドラインには拘束力がないとわかっていても
文章として理論立てて説明したら、ガラッと態度が変わり、
大家さんに相談すると言って、早々に私の希望が全て通った形でに話がまとまりました。

契約は重要であることに変わりはありませんが、逆に契約書に明記されているからといって
覆らないということにはならないということ、あきらめてはいけないということを知りました。

本当によかったです。

皆さんの意見の中で結果として私が正しいと思った方にベストアンサーをつけさせていただきました。
たくさんの方が回答くださったので、これをもってお礼とさせてください。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2011/07/18 02:04

No.6 回答者： kagebooshi 回答日時： 2011/07/17 10:20

#3の言うようにガイドラインはガイドラインで法律じゃない。

最高裁の判決も契約書重視だ。一度契約書に判子を突いちゃ、脅されて判子突いたか、文章が理解できないほどの障害者かを証明しない限り、そっちが優先。
　でも、賃貸物件の部屋の中でタバコは吸わないなんて今や常識になっているんじゃないの。俺みたいに自分の家だって家の中じゃタバコは吸えないよ。喫煙者には分からないが、臭いがとれないらしいからね。善管義務違反ってことらしい。

No.5 回答者： e210383 回答日時： 2011/07/17 10:17

不動産業者です。

タバコのヤニによる汚れは支払う必要はありません。
基本的に、次の入居者のために行うリフォームなどは、通常の家賃に含まれているという考え方です。
まだ、こんな不動産屋がいると思うと残念です。

参考URL：http://ameblo.jp/e-woodstock/entry-10955208616.h …

No.3 回答者： ma_h 回答日時： 2011/07/17 07:21

元業者営業です

＞クロス張替えは私が負担すべきものなのでしょうか。

結論から言えば「そのとおり」です。

「国交省のガイドラインでは～」

と、他の回答者さんに対するお礼でかかれていますが、所詮ガイドラインはガイドライン。
法的な強制力はありません。

確かにガイドラインでは「通常のクリーニングで除去できる程度のヤニであれば、修繕費用は貸主負担」というような主旨が書かれていますがね。

民法では「契約能力のある成人が一旦結んだ契約は全てに優先し、（脅迫、犯罪行為以外）履行されなければならない」というのが大前提ですから、貴方がサインした契約書に

「入居者の故意、過失または用法不適切、善良なる管理者の注意義務違反による
破損・汚損・滅失が明らかな場合における修復の費用の一切を、
契約期間中、明け渡し時点についても入居者が負担する」

と書かれていれば、当然タバコのヤニは「自然損耗」や「経年劣化」でもありませんから、貴方の負担において原状回復すべきという結論になります。

どうしても納得がいかないのであれば、司法に訴えて貴方が「自己責任でサインした有効に成立している契約を反故にしてもらう」しかありません。

「何を大袈裟な」

と、お考えになるかもしれませんが、契約とはそれほど重いものであり、法治国家においては「守るべき物」であるのが当然なのです。

後は貴方次第です。

「そこまでやるかどうか」は。

ただし、裁判は「そこまでやっても」貴方に有利な判決が出るかどうかはわかりません。
その事だけは肝に銘じておいた方がいいですよ。

No.2 回答者： in_go-ing 回答日時： 2011/07/16 22:45

　喫煙によるクロスへのヤニの付着や臭いの付着は、生活行為による自然消耗とは違って、借主さんの故意・過失による毀損です。

大家としては当然原状回復を要求するでしょう。

　契約書に『入居者の故意、過失または用法不適切、善良なる管理者の注意義務違反による破損・汚損・滅失が明らかな場合における修復の費用の一切を、契約期間中、明け渡し時点についても入居者が負担する』とある以上、この条文が全てです。

この回答への補足

国交省のガイドラインによれば、喫煙は用法不適切、善良なる管理者の注意義務違反にあたらないとありますが、それでもこの条文に触れることになるのでしょうか？

補足日時：2011/07/17 01:58

No.1 回答者： ooooku 回答日時： 2011/07/16 22:20

多分ですが　日常の生活で　汚れたクロスは　張り替えする義務は無いとおもうのですが、、、