市街化区域内の農地の、転用及び転売について

Question

質問させていただきます。

市街化区域内に、A所有の農地（登記上：畑、現状：農地でもない土地）があり、それを不動産会社Bが買い受け、現状のまま、住宅を建てる目的のCに転売したいと思っております。
Cが建築用に買い受けるため、Bは極力、造成費用や手続きを負担したくありません。

これをスムーズにするためには、どのようにすればよいのでしょうか？
司法書士や宅建主任者に聞いても人によって意見が異なり混乱しております。
どうか知恵をお貸しください。

※今現段階で把握している手続きを記載しておきます。なお、素人として記載しておりますので、間違っている箇所があれば教えていただきたいです。

１．農地法5条申請（目的：住宅建築）で許可がおりても、AからBへの取引においての所有権移転は地目「畑」のまま移転で、その後、Bが建築をする準備（水道をひっぱったり造成したり）をしたときにBが宅地へ地目変更ができるようになる。

２．よって、Bが宅地にする準備をしない限り、Cに農地のまま転売は不可能となる。Bが建築するという目的で提出しているため、B自身が建築の準備等せずに既存の農地法の許可をCに対して流用できない。

３．そこで考え、Bとしても造成費用を負担したくないので（本来Cが建築に際してするものなので）、農地法5条申請の目的を「資材置き場にするため」に変え、AからBへ畑のまま所有権移転をし、資材置き場である準備（多少造成費用がかかる）をし、Bが地目を雑種地に変更し、それをCに転売することを考える。１の準備よりも楽なのかどうかは不明。

４．現実的に、農地転用で許可がおりていて、所有権移転後に、地目変更するときに誰がみにくるのか？また、宅地に変える、雑種地に変えるときには、どういうチェックが入るのか？

５．上記１から４の前提となりますが、そもそもAからB、BからCへの農地法の許可を添付しての所有権移転（地目変更を含む）を法務局に同時に提出できる方法はないのでしょうか？
仮に上記１から４のような手続きを踏まざるを得ない場合、Bが資材置き場か宅地の準備をしたあとであれば、地目変更とBからCへの所有権移転は同時に可能なのか？

0621p · Accepted Answer

(1)はそうですが、造成して水道を入れただけで宅地と見てもらえるかどうかは微妙です。家まで建てないと認められないかもしれません。
(2)はそうですが、宅地にする準備ではなく、宅地にしないとだめです。
(3)現実的にはその案がベターだと思いますが、資材置場にするための造成費用がどれくらいかかるか？ですし、実際に資材置場として利用している状態にする必要があります。
(4)地目変更は法務局に申請しますが、写真だけで判断される場合もあれば、登記官が現地を見に来る場合もあります。そして(1)にも書いたようにどの状態で宅地として認められるかは微妙です。登記官次第です。
(5)ＡからＢ、ＢからＣという農地転用は、Ｂが農地のまま取得する事になり、Ｂに農家の資格がないと無理だと思います。地目変更と所有権移転が同時に可能か？はちょっとわかりませんが、無理なような気がします。

skyyks · Answer

市街化区域ですから農業委員会も登記所もそんなに目くじらたてることないと思いますね。
土地家屋調査士の知恵と押ししだいでどうにでもなる話と思います。
ＡからＢへ５条で移転登記した後
１、Ｂが簡単な縄式の駐車場をつくり雑種地に地目変更登記しＣへ移転
２、Ｂが５条申請をしなおしＣへ移転
Ａが４条申請し地目を雑種地に変更しＢ・Ｃへと移転。
司法書士や宅建業者より土地家屋調査士へ相談してください。
現地みないと確実な事いえませんが大した案件ではないはずです。

市街化区域内の農地の、転用及び転売について

(1)はそうですが、造成して水道を入れただけで宅地と見てもらえるかどうかは微妙です。

市街化区域ですから農業委員会も登記所もそんなに目くじらたてることないと思いますね。

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