地目が公衆用道路なんですが・・・

高速道路沿線の田舎にある戸建て購入を検討しているのですが、その庭付戸建ての庭の部分の地目が「公衆用道路」になってます。これって購入するにあたり問題ありますでしょうか？
あきらかに売主が庭として独占的に使用しているのですが、以前、道路公団から払い下げを受けてそのまま、購入した部分を庭として使用しているとの説明でした。

　地目変更する、しないでどのようなメリット・デメリットがありますでしょうか？
　よろしくご教示願います。

No.1 回答者： tony3303 回答日時： 2011/11/23 16:23

それは、購入する前に道路公団に行って登記簿謄本のその部分がその方の物で有る様変更してもらわないと後々揉めるのは目に見えています、そのまま放置している人の気持ちも判らないし、道路公団が放置する事はまずないと思います、登記簿謄本の変更には当然印紙税が発生しますから、その変更をしてもらって購入すべきですね、変更しなければ買わない方がよいと思います。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
　
　
　揉めるケースとして、地目を変更しておかないと、どういう事態が考えられるのでしょうか？
　
　例えば、公衆用道路部分は建物が建てられないとか…でしょうか？
　課税額が高くなるとか…？

　売主に対し、地目変更にこだわる明確な理由を主張・説明したいので御教示お願い致します。

補足日時：2011/11/23 20:34

No.2 回答者： misawajp 回答日時： 2011/11/23 17:13

登記簿を確認されましたか　？

その部分は、別地番になっていますか　？
また所有者は売主ですか　？

別地番で売主の所有であれば、地目変更を要求することです
（道路敷として提供した土地を勝手に使用している可能性もあります）
他の回答にも懸念が表明されていますが、売主の説明の裏づけをとるか、売主の責任で地目変更を条件とすることです

最低限　登記簿を確認し、前所有者まで調べることです
閉鎖登記簿の調査が必要の可能性が高いです、購入する方向で検討するなら、閉鎖登記簿の謄本、現登記簿の全事項証明（無効となっている事項を含む）を対象地番全てで取得することです
費用と手間は若干（と言っても1通千～2千円）かかりますが、いろいろなことが確認できます

この回答への補足

登記簿は確認しました。
　
　たしかに公団から購入していますし、間違いなく売主の所有のようです。地番も
　別地番になっています。見た目には、草木の生えた雑種地なのですが…。

　地目を変更しておかないと、どういう事態が考えられるのでしょうか？
　
　例えば、公衆用道路部分は建物が建てられないとか…でしょうか？
　課税額が高くなるとか…？

　売主に対し、地目変更にこだわる明確な理由を主張・説明したいので御教示お願い致します。

補足日時：2011/11/23 20:33

No.3 回答者： dr_suguru 回答日時： 2011/11/23 21:21

＞戸建て購入を検討しているのですが

市街化区域であれば
建築確認申請の「副本」に
公衆用道路の地番を含んで
おりていれば
何も考えず建て替え可能です。

調整区域であれば
原則「許可」だから
宅地であっても「新宅地」であれば
購入できても建築不可。
※新宅地・・線引き後の宅地を言う。

＞地目変更する、しないでどのようなメリット・デメリットがありますでしょうか？

借り入れするなら「宅地」にしてもらったほうが無難。

この回答への補足

回答ありがとうございます。

　物件は、市街化区域ですので、問題なさそうです。
　住宅ローンは利用することを検討していますが、金融機関が貸出の条件として地目変更を
　要求するということでしょうか？
　だとしたら、なぜ、金融機関は地目にこだわるのでしょうか？

補足日時：2011/12/07 15:33

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2011/11/23 22:35

調整区域であればNo.３の方がご指摘されているような問題が考えれらますが、市街化区域であれば特に問題ないでしょう。

住宅ローンを組む時に金融機関から「宅地に変更せよ」と言われるかもしれませんが、それくらいでしょう。
「宅地」以外の地目の土地に建っている家なんてくらでもあります。

この回答への補足

回答ありがとうございます。

　物件は、市街化区域ですので、問題なさそうです。
　住宅ローンは利用することを検討していますが、金融機関が貸出の条件として地目変更を
　要求するということでしょうか？
　だとしたら、なぜ、金融機関は地目にこだわるのでしょうか？

補足日時：2011/12/07 15:34

No.5 回答者： dr_suguru 回答日時： 2011/12/07 18:28

補足1

＞要求するということでしょうか？

します。

＞金融機関は地目にこだわるのでしょうか？

市街化なら地目に拘る必要が無いけど
拘る理由が
融資マニュアルにあるんじゃないの？

この回答への補足

回答、ありがとうございます。

　おそらくご指摘の通りマニュアルに沿った金融機関の対応であろうことは、
　推察致しますけど、融資条件として地目を宅地に限定することの趣旨、背景、動機が
　判明すれば、スッキリするのですが…。

　

補足日時：2011/12/07 23:17

No.6 ベストアンサー 回答者： dr_suguru 回答日時： 2011/12/08 20:18

補足2

＞スッキリするのですが…。

建物がたっている土地の地目は
ふつーに考えて宅地です。

この回答へのお礼

回答ありがとございます。

　住宅ローンの対象物件(土地)の地目は、「宅地」である必要があると割り切ります。

お礼日時：2011/12/12 08:10