離れて暮らす両親が現住地(約400坪)に賃貸マンションの建設を計画しています。

 「どう思うか?」と建設会社で作成した建築計画書(ラフプラン)と収支計算書が送られてきました。
 税金、建築資金や金利の返済等を含めても、家賃保証で年間7%でまわせるようです。

 だた、子供として気になるのは、年老いてから3億もの借金をして(何年で返済するのか知りませんが)果たして意味があるのか?もっと有効でリスクの少ない利用法があるんではないか、ということです。

 相続の問題も当然絡んでくるでしょうし売却、税金等わからないことだらけです。
 最終的に決めるのは両親ですが、簡単に結論は出せないと思います。
どう考えればいいんでしょうか?

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A 回答 (4件)

 補足についてですが、10年以内であれば別に普通に入居者は集まると思いますが? もっとも家賃が高すぎるとか条件が悪いとかになると別ですが。


 要するに「10年以降は自信が無いんで様子を見て入居者が集まりそうなら保証しますよ。」という事なんでしょうね。
 あと、借り上げでなければ、別に生かさず殺さずと言うような事は無いと思いますが。 まあ、向うからすると当然、保証は低めにしたいでしょうね。
 それから、7%というのは土地の分を含めた利回りですか? 当然、利回りを考えるのであれば土地と建物を併せて考えなければなりません。(建物部分だけで考えているのであれば、土地は只で貸してるのと同じです。)
 相続税の節税を考えないのであれば、今どき(不動産が安くなっているので)土地と建物併せた取得価格で10%以上の利回りは全然めずらしくないですよ。
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 「家賃○○年保証」なんて謳われると確かに魅力を感じますね。


 でも実はこのような制度は緻密な計算の基に成り立っており、オーナーは生かさず殺さずという収支になっています。
 儲かるのは実は「レ○○○ス21」などの大手なんです。
 ただひとつだけいえることは相続税評価によって相続財産が帳面上安くなるなら考える余地ありです。
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経費を差し引いて7%でまわせるのであれば結構良いような気はしますが、家賃保証は、何年間くらいでしょうか?


 一般に新築では殆んど苦労しなくても入居者は集まるようです。 問題は、築年数がそれなりに経過してからです。 古くなってきてから入居者が集めにくくなった時に保証が無ければ、家賃保証は意味が無いと思います。
 また、収支計算は売り手側に都合が良いように、収入は多めに、経費は少なめに見積もられていると云う可能性も充分にありえます。 その数字の充分な根拠はあるのでしょうか?
 また、相続の問題ですが相続の時に負債が残っていれば、当然それも一緒に相続しますので、不動産の評価額から負債の分が相殺されますので相続税は大幅に少なくする事も出来ると思います。

この回答への補足

家賃保証は10年間です。以後2年ごとの更新となっていますがどうなんでしょうね。
当然経年により建物の修繕費用も発生すると思うんですが収支計画表にはまったく計上されていません(別に『オーナー負担』とは明記されていますが)。

周辺は古い街道沿いでマンションはほとんど見当たりません。駅からはバス便でお世辞にも便利な環境とは言えないです。

補足日時:2001/05/08 10:20
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ご両親の年齢が分かりませんが、確かに3億からの借り入れをしての賃貸マンションはご心配ですね。


計画通りに全室入居して、トラブルがなければ、年7%での運用は魅力がありますが。

立地条件が分かりませんが、駐車場などには向かないのでしょうか。
これは、投資額が少なく、トラブルなども少ないと思います。

あるいは、信託銀行などに相談する方法も有ります。

参考URLに土地の有効利用のページがあります。
参考にしてください。

参考URL:http://homepage1.nifty.com/nihonplanning/archite …
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Q財閥系グループの中に信託銀行と都市銀行がある理由

私は40代の男性ですが、今まで間接的にお世話になった事はあったとは思いますが、直接的に「信託銀行」にお世話になった事はなく、私の周囲を見渡してもそういった人が大半ではなかろうかと思っております。

かように、「信託銀行」というのは一般の庶民にとっては馴染みの薄い存在であり、、最近とある信託銀行のCMのシーンにもあるように

「信託?」「何だ、それ?」
というのが一般的感覚ではなかろうかと感じております。

そこで、信託銀行という業態を調べたのですが、それによると「信託銀行」というのは、預金、貸出といった一般的な銀行業務➕信託を行っているのが「信託銀行」という解説がありました。

ということで、信託銀行というのは、都市銀行よりも広範な業務を行うことが出来る存在である事がわかりました。

そこで、私が抱いた疑問というのは、各財閥系グループの中には都市銀行と信託銀行が並立していますが、私が調べた信託銀行の定義からすると、信託銀行というのは、一般的銀行業務➕信託でありましたので、グループ内においては都市銀行の行っている一般的銀行業務は信託銀行の範疇に入る事となり、グループ内においては業務の重複となります。合理性を追求する経済の世界において、淘汰されてもおかしくないと思われるのですが、そういう意見を耳にした事はありません。

現実には、財閥系グループ内において、都市銀行の方がスケールも存在感も大きく、グループ内に重複する業務を行う「都市銀行」と「信託銀行」が並立する点も疑問ではありますが、➕αの業務範囲を行い得る「信託銀行」の方がスケール、又、存在感が小さいという点、その現状が理解しがたいように思われます。

経済合理性をグループ内で追求していけば、都市銀行と信託銀行の並立という業務の重複はより広範な「信託銀行」一本でいけば重複は解消されるように思うのですが、現状、そのような動きは聞かない上、そういう意見すら耳にした事はありません。

支店数など、スケール面で都市銀行の方が大きく、信託銀行だけでは社会のニーズに応え切れないから並立しているというのが答えかもしれませんが、それではグループ内で都市銀行と信託銀行が再編し、合併で存続会社は信託銀行とする…とすれば、スケール面での問題は解消される訳で、それが答えであるとは考えづらいと思います。

こういった、財閥系グループ内において、信託銀行と都市銀行が並立する理由、経済界の現状について詳しい方、おられましたら、お教えいただけるとありがたいと思います。よろしくお願い致します。

私は40代の男性ですが、今まで間接的にお世話になった事はあったとは思いますが、直接的に「信託銀行」にお世話になった事はなく、私の周囲を見渡してもそういった人が大半ではなかろうかと思っております。

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Aベストアンサー

元々は銀行業と信託業は別の認可事業で兼業は出来ませんでした。
1948年から銀行業との兼業が出来る様になり(おそらくGHQ→CTSの意向)、信託会社の大部分が銀行業の認可を得て信託銀行となり従来の銀行も信託業を兼業するようになります。
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すっごくアホな質問ですけど、色々な意見を聞きたくて質問しました。くだらないと思った方は素通りしてくださいね(^^;)

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そして、ビルのテナント料でお金を返せば、家とビルが両方手に入ります。

・・・というのを島田伸介がテレビで言っていました。



私なら、投資信託を買います。
グローバルソブリンオープンなら、1万口あたり毎月40円が、配当金として入ってきます。
今、1万口で8000円くらいですから、3億なら150万が、毎月遊んでいても入ってきます。
しかし、それだけではつまらないので、ヘッジファンドもいいですね。
相場に関係なく、えげつなく稼ぎます。
新生銀行のパワーブーストは、ドル建てで105%の元本保証です。
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どうだね、イルカのシッポ君。
お小遣いでもあげようか?
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とても失礼な態度だったので、今後二度と利用しないと決めましたが
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Aベストアンサー

そんな仕組みはありません。信託銀行を変えてみれば容易にわかります。

Q住宅ローンの繰上げ返済について

共稼ぎ夫婦でどちらも源泉徴収額で年収500万前後です。3歳の娘が1人います。
昨年4300万で一戸建てを購入。頭金を1900万払い、夫と私とでそれぞれ1200万の20年ローン(東京三菱 10年固定2.0%で20年返済 元利金等)を組みました。
手元に外債や外貨MMF、国債、株、保険などをまだ残してあり、今でも多少の貯金はできています。子供がもう1人欲しいので、育児休暇期間の生活費がいるのと、資産をある程度分散しておきたいので繰り上げ返済はまだしていません。10年固定なので10年ぎりぎりで一括繰上げ返済する予定です。
知人に話すと「こまめに繰り上げ返済したほうがいいんじゃないの?」と言われどうするか再検討中です。
ちょっと第三者の方の冷静なアドバイスが欲しい気分です。ずうずうしい話ですみませんがよろしくお願いします。

Aベストアンサー

金利2%の固定期間中で固定期間があと9年、恐らくは住宅ローン減税で1%還元中で今の実質金利1%だと推測しますと、もう少しゆったり構えて良いのではと感じます。国債・株式で1%相当の運用ならまだ可能でしょう。又、回答.1にある手数料にしても仮に1万円とすれば繰上げ返済金額100万円分の年間実質金利に相当しますので、その点も含めて考えられては、という気がします。

第二子の為の育児休暇と第一子幼稚園入園で生活内容が大きく変わる筈(収入が半分・生活費が倍増)なので、そのタイミングまで待ってから、特に妻の休業中のローン返済をどうするのかについて、生活実感を固めてから判断した方が無難そうです。繰上げ返済しても期間の中抜き(返済不要期間)を認めてくれるのでない以上、その間に手許預金を取り崩しながら毎月返済していくことが起こり得ます。

Q普通の銀行と信託銀行って何が違うんですか?

住宅ローンの相談に三菱銀行へ行ったのですが、帰りにふと見るとすぐ向かいに三菱信託銀行があり、こちらも住宅ローンの広告が出ていました。
しらべると同じ10年固定金利のものでも信託銀行のほうが少し利率が低かったです。
こっちのほうがいいのかなと思ったのですが。

普通の銀行と信託銀行って何が違うんでしょうか。

Aベストアンサー

信託銀行は、預金や貸し付けの他に、貸付信託・金銭信託・動産や不動産の信託・土地信託・証券代行・不動産の売買の媒介・鑑定評価といった財務管理業務を行っています。
この信託銀行特有の業務は、不動産や多額の資金を持っている富裕層を対象としていることから、庶民には敷居が高いということです。

詳細は、参考urlをご覧ください。

下記のページに、各種金融機関の説明があります。http://www.saveinfo.or.jp/kinyu/guide/kikan.html#e

参考URL:http://www.nikkei4946.com/today/basic/03.html

Q住宅ローン繰上げ返済の計算について

2年固定35年ローン2500万を組んでいます。
まだ返し始めて数ヶ月。
200万円ほど繰り上げ返済をしようと思います。
銀行担当者に相談したところ、現在の金利が1.2%なので固定が終わってから返しても24000円の差。
固定期間中の返済手数料21000円を考えると、
2年後に貯めたお金と一緒に返済したほうがいいのでは?ということです。
(2年後にも返済予定があります。)

私の計算では
https://www.saveinfo.or.jp/saveinfo_ssl/shikin/kinri_s_in_kuriage_ssl.htm
こちらに入力してみたところ
今返すか2年後に返すかで10万近く差が出るので、手数料を考えても今返したほうが得に思えます。
私の計算は何が間違っているのでしょうか?

Aベストアンサー

>2500万
>35年
>2ヶ月
>1,2%
>で、5,381,967円
>同じく26ヶ月で
>4,872,068円となるのですが。
>(50万も差がありますね・・・)

上記URLのシミュレータでの結果ですよね?
よろしければ各項目に設定している値を教えていただけますか?(2パターン共)
当初借入元金 2500万円
うち ボーナス返済分 0万円
当初借入期間 35年
返済ずみ期間 2ヶ月
返済方法 元利均等返済
借入金利 初回から  1.2%
繰り上げ金額 200
以外の項目を。。
ちょっとやってみましたが同じ結果にならないので・・・

まぁでも200万円の繰上げ返済を2年後にしても
200万円の2年間分の利息(約48000円)が
繰上げ返済した場合より余分にかかる
だけですから50万円も損するということはないです。

Q三菱UFJ信託銀行のATM手数料

東洋信託銀行って三菱UFJ信託銀行になったんですよね?
東洋信託銀行のキャッシュカードで預金を引き出したいのですが、
三菱東京UFJ銀行のATMでは手数料が掛かりますか?
平日の営業時間内とした場合です。

Aベストアンサー

平日の時間内(8:45~18:00)は三菱UFJ信託銀行は三菱東京UFJ銀行と同様扱いですのでかかりません。下記のただし書きがあります。

当行カード(*)「(*)三菱UFJ信託・十六・岐阜・愛知・中京・名古屋・百五・泉州・大正銀行カードも、お振り込みを除き、当行カードと同様の手数料でご利用いただけます。」

http://www.bk.mufg.jp/tesuuryou/atm.html

Q繰上げ返済、資産投資

主な投資経験はありません。
アドバイスよろしくお願い致します。

昨年、2000万円の住宅ローン(変動金利)を組んで住宅を購入しました。

今年の申告課税後、2000万手元に残るとは思っていなかったので昨年ローンを組んだのですが、現時点で余剰預金として4000万円ほど手元にあります。

この内、2000万を一括返済するべきか投資するべきか悩んでいます。

住宅ローンの支払いは月々10万円弱です。
2000万円を外貨預金もしくはFXでレバレッジ1倍での運用をした方が住宅ローンを一括で返済するより、住宅ローンの金利以上に見入りがある為、投資にまわした方が有利かと考えています。

贅沢な悩みで恐縮なのですが、一般的にどちらの方が良い選択なのでしょうか?よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

質問者様は完全に間違った見解をしています↓。
>2000万円を外貨預金もしくはFXでレバレッジ1倍での運用をした方が住宅ローンを一括で返済するより、
>住宅ローンの金利以上に見入りがある為、投資にまわした方が有利かと考えています。
何故、間違えかと言うと外貨預金やFXの高金利通貨買いは確かに高金利が手に入りますが、高金利国の為替レートは長期的に下落して行くので、上記の事をやると理論上は手数料分だけ損をします。

では、実際のリターンがどれだけかを簡単に述べます。
米ドル建て1年間のある大手銀行の金利は3.450%です。
しかし、米国の大雑把なインフレ率は3%、日本はほぼ0%と考えてよいでしょう。
ですから、理論上の1年後のリターンは・・・
(1+0.0345x0.8)x1.00/1.03≒0.99767
つまり、期待収益率はインフレ調整後で-0.233%ですから元本割れです。
外貨預金ではこれの他に為替手数料を支払う必要がありますし、FXの場合は低金利国の短期金利がコストになります。
更に住宅ローンの金利には市場金利にコストを上乗せしてあるので、結果的には全ての資金を住宅ローンの返済に当てた方が断然得になるのです。

米国の場合は固定相場制時代の為替が1$=360円だったのが今は1$=117円と通貨の価値が1/3以下の下落していますが、米国よりも更に高金利な国の通貨は更に下落が激しく、例えば金利が8%もある南アフリカランドは実に15年前が1ランド=45円だったのが今は1ランド=15円とたったの15年間で1/3に下落しました。
では何故、こうなってしまったのか?
一言で言えば、高金利国は高インフレ国なのです。
高金利国の代表的な企業である米国のGM、フォード、ダイムラークライスラーの場合は、日本に比べて高インフレであるが故に自動車を作るのにインフレ分を上乗せしなければ儲けがでません。
しかし、インフレがどんどん進行して「GM車がスゲー高い、インフレで100000$もするぞ、でもトヨタ自動車のBbって言うミュージックプレーヤーが10000$と凄く安い!」なんて事が起こるとどうなるでしょうか?
誰も高金利国の企業であるGM、フォードの車を買わずに低金利国(低インフレ)の代表的な企業である日本車のトヨタの車が馬鹿売れするのです。
日本車を米国で売ればドルでお金をゲットしますが、これを円に換えるので、円高がどんどん進行するのです。
つまり、高金利国は輸入が増大するのですが、同時に輸出が減るのです。
だって、インフレで激高になった米国産牛肉を買う人がいなくなるからです。
今は吉野家D&Cでは米国産牛肉を使っていますが、これが米国のインフレの進行しだいでは日本国産の方が安くなれば誰もが米国産牛肉を買わなくなるのです。
その結果として高金利国(米国)は輸入が増え、輸出が減って高金利国の通貨が売られる事になります。
逆に、日本円、スイスフランに代表される低金利国の通貨が上昇します。

これが現実の為替で起きているので、長期的には高金利国の通貨を買っても為替差損が出て、更に金融機関に高いコストを支払う事で失敗するのです。

>贅沢な悩みで恐縮なのですが、一般的にどちらの方が良い選択なのでしょうか?よろしくお願い致します。
回答:住宅ローンを一括返済した方が断然お得です。

質問者様は完全に間違った見解をしています↓。
>2000万円を外貨預金もしくはFXでレバレッジ1倍での運用をした方が住宅ローンを一括で返済するより、
>住宅ローンの金利以上に見入りがある為、投資にまわした方が有利かと考えています。
何故、間違えかと言うと外貨預金やFXの高金利通貨買いは確かに高金利が手に入りますが、高金利国の為替レートは長期的に下落して行くので、上記の事をやると理論上は手数料分だけ損をします。

では、実際のリターンがどれだけかを簡単に述べます。
米ドル建て1年間...続きを読む


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