離れて暮らす両親が現住地(約400坪)に賃貸マンションの建設を計画しています。

 「どう思うか?」と建設会社で作成した建築計画書(ラフプラン)と収支計算書が送られてきました。
 税金、建築資金や金利の返済等を含めても、家賃保証で年間7%でまわせるようです。

 だた、子供として気になるのは、年老いてから3億もの借金をして(何年で返済するのか知りませんが)果たして意味があるのか?もっと有効でリスクの少ない利用法があるんではないか、ということです。

 相続の問題も当然絡んでくるでしょうし売却、税金等わからないことだらけです。
 最終的に決めるのは両親ですが、簡単に結論は出せないと思います。
どう考えればいいんでしょうか?

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A 回答 (4件)

 補足についてですが、10年以内であれば別に普通に入居者は集まると思いますが? もっとも家賃が高すぎるとか条件が悪いとかになると別ですが。


 要するに「10年以降は自信が無いんで様子を見て入居者が集まりそうなら保証しますよ。」という事なんでしょうね。
 あと、借り上げでなければ、別に生かさず殺さずと言うような事は無いと思いますが。 まあ、向うからすると当然、保証は低めにしたいでしょうね。
 それから、7%というのは土地の分を含めた利回りですか? 当然、利回りを考えるのであれば土地と建物を併せて考えなければなりません。(建物部分だけで考えているのであれば、土地は只で貸してるのと同じです。)
 相続税の節税を考えないのであれば、今どき(不動産が安くなっているので)土地と建物併せた取得価格で10%以上の利回りは全然めずらしくないですよ。
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 「家賃○○年保証」なんて謳われると確かに魅力を感じますね。


 でも実はこのような制度は緻密な計算の基に成り立っており、オーナーは生かさず殺さずという収支になっています。
 儲かるのは実は「レ○○○ス21」などの大手なんです。
 ただひとつだけいえることは相続税評価によって相続財産が帳面上安くなるなら考える余地ありです。
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経費を差し引いて7%でまわせるのであれば結構良いような気はしますが、家賃保証は、何年間くらいでしょうか?


 一般に新築では殆んど苦労しなくても入居者は集まるようです。 問題は、築年数がそれなりに経過してからです。 古くなってきてから入居者が集めにくくなった時に保証が無ければ、家賃保証は意味が無いと思います。
 また、収支計算は売り手側に都合が良いように、収入は多めに、経費は少なめに見積もられていると云う可能性も充分にありえます。 その数字の充分な根拠はあるのでしょうか?
 また、相続の問題ですが相続の時に負債が残っていれば、当然それも一緒に相続しますので、不動産の評価額から負債の分が相殺されますので相続税は大幅に少なくする事も出来ると思います。

この回答への補足

家賃保証は10年間です。以後2年ごとの更新となっていますがどうなんでしょうね。
当然経年により建物の修繕費用も発生すると思うんですが収支計画表にはまったく計上されていません(別に『オーナー負担』とは明記されていますが)。

周辺は古い街道沿いでマンションはほとんど見当たりません。駅からはバス便でお世辞にも便利な環境とは言えないです。

補足日時:2001/05/08 10:20
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ご両親の年齢が分かりませんが、確かに3億からの借り入れをしての賃貸マンションはご心配ですね。


計画通りに全室入居して、トラブルがなければ、年7%での運用は魅力がありますが。

立地条件が分かりませんが、駐車場などには向かないのでしょうか。
これは、投資額が少なく、トラブルなども少ないと思います。

あるいは、信託銀行などに相談する方法も有ります。

参考URLに土地の有効利用のページがあります。
参考にしてください。

参考URL:http://homepage1.nifty.com/nihonplanning/archite …
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取りあえず、
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残りは野村證券、大和証券、マネックスビーンズ証券、松井証券、Eトレード証券に1000万円ずつ入れて
ETFやREITあたりにタイミングを見つつ投資しようと思うのですがいかがでしょうか。

当たった直後は気が大きくなってるので手堅くいこうかと・・・

Aベストアンサー

自分も3億円あたったらどうしようと考えたことがあります。まず最初に考えたのは高利の国に移住。例えばニュージーランドに移住し3億円をそのまま普通預金に。仮に5%の利息だとして、年間1,500万円。遊んで暮らせます。
日本にいたい場合は、銀行に預けるのは少額にして、残りは証券投資します。証券投資といってもMMFのような低リスクのものから株式、先物など高リスクのものまでありますので、あとは自分のとれる範囲のリスクで投資すればいいと思います。
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Aベストアンサー

商業ビルを買います。いま安くなっていますからね。
そして、それを担保にお金を借りて家を建てます。自分が住む家。
そして、ビルのテナント料でお金を返せば、家とビルが両方手に入ります。

・・・というのを島田伸介がテレビで言っていました。



私なら、投資信託を買います。
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今、1万口で8000円くらいですから、3億なら150万が、毎月遊んでいても入ってきます。
しかし、それだけではつまらないので、ヘッジファンドもいいですね。
相場に関係なく、えげつなく稼ぎます。
新生銀行のパワーブーストは、ドル建てで105%の元本保証です。
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Q住宅ローンの繰上げ返済について

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手元に外債や外貨MMF、国債、株、保険などをまだ残してあり、今でも多少の貯金はできています。子供がもう1人欲しいので、育児休暇期間の生活費がいるのと、資産をある程度分散しておきたいので繰り上げ返済はまだしていません。10年固定なので10年ぎりぎりで一括繰上げ返済する予定です。
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Aベストアンサー

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https://www.saveinfo.or.jp/saveinfo_ssl/shikin/kinri_s_in_kuriage_ssl.htm
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Aベストアンサー

>2500万
>35年
>2ヶ月
>1,2%
>で、5,381,967円
>同じく26ヶ月で
>4,872,068円となるのですが。
>(50万も差がありますね・・・)

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よろしければ各項目に設定している値を教えていただけますか?(2パターン共)
当初借入元金 2500万円
うち ボーナス返済分 0万円
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借入金利 初回から  1.2%
繰り上げ金額 200
以外の項目を。。
ちょっとやってみましたが同じ結果にならないので・・・

まぁでも200万円の繰上げ返済を2年後にしても
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だけですから50万円も損するということはないです。

Q繰上げ返済、資産投資

主な投資経験はありません。
アドバイスよろしくお願い致します。

昨年、2000万円の住宅ローン(変動金利)を組んで住宅を購入しました。

今年の申告課税後、2000万手元に残るとは思っていなかったので昨年ローンを組んだのですが、現時点で余剰預金として4000万円ほど手元にあります。

この内、2000万を一括返済するべきか投資するべきか悩んでいます。

住宅ローンの支払いは月々10万円弱です。
2000万円を外貨預金もしくはFXでレバレッジ1倍での運用をした方が住宅ローンを一括で返済するより、住宅ローンの金利以上に見入りがある為、投資にまわした方が有利かと考えています。

贅沢な悩みで恐縮なのですが、一般的にどちらの方が良い選択なのでしょうか?よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

質問者様は完全に間違った見解をしています↓。
>2000万円を外貨預金もしくはFXでレバレッジ1倍での運用をした方が住宅ローンを一括で返済するより、
>住宅ローンの金利以上に見入りがある為、投資にまわした方が有利かと考えています。
何故、間違えかと言うと外貨預金やFXの高金利通貨買いは確かに高金利が手に入りますが、高金利国の為替レートは長期的に下落して行くので、上記の事をやると理論上は手数料分だけ損をします。

では、実際のリターンがどれだけかを簡単に述べます。
米ドル建て1年間のある大手銀行の金利は3.450%です。
しかし、米国の大雑把なインフレ率は3%、日本はほぼ0%と考えてよいでしょう。
ですから、理論上の1年後のリターンは・・・
(1+0.0345x0.8)x1.00/1.03≒0.99767
つまり、期待収益率はインフレ調整後で-0.233%ですから元本割れです。
外貨預金ではこれの他に為替手数料を支払う必要がありますし、FXの場合は低金利国の短期金利がコストになります。
更に住宅ローンの金利には市場金利にコストを上乗せしてあるので、結果的には全ての資金を住宅ローンの返済に当てた方が断然得になるのです。

米国の場合は固定相場制時代の為替が1$=360円だったのが今は1$=117円と通貨の価値が1/3以下の下落していますが、米国よりも更に高金利な国の通貨は更に下落が激しく、例えば金利が8%もある南アフリカランドは実に15年前が1ランド=45円だったのが今は1ランド=15円とたったの15年間で1/3に下落しました。
では何故、こうなってしまったのか?
一言で言えば、高金利国は高インフレ国なのです。
高金利国の代表的な企業である米国のGM、フォード、ダイムラークライスラーの場合は、日本に比べて高インフレであるが故に自動車を作るのにインフレ分を上乗せしなければ儲けがでません。
しかし、インフレがどんどん進行して「GM車がスゲー高い、インフレで100000$もするぞ、でもトヨタ自動車のBbって言うミュージックプレーヤーが10000$と凄く安い!」なんて事が起こるとどうなるでしょうか?
誰も高金利国の企業であるGM、フォードの車を買わずに低金利国(低インフレ)の代表的な企業である日本車のトヨタの車が馬鹿売れするのです。
日本車を米国で売ればドルでお金をゲットしますが、これを円に換えるので、円高がどんどん進行するのです。
つまり、高金利国は輸入が増大するのですが、同時に輸出が減るのです。
だって、インフレで激高になった米国産牛肉を買う人がいなくなるからです。
今は吉野家D&Cでは米国産牛肉を使っていますが、これが米国のインフレの進行しだいでは日本国産の方が安くなれば誰もが米国産牛肉を買わなくなるのです。
その結果として高金利国(米国)は輸入が増え、輸出が減って高金利国の通貨が売られる事になります。
逆に、日本円、スイスフランに代表される低金利国の通貨が上昇します。

これが現実の為替で起きているので、長期的には高金利国の通貨を買っても為替差損が出て、更に金融機関に高いコストを支払う事で失敗するのです。

>贅沢な悩みで恐縮なのですが、一般的にどちらの方が良い選択なのでしょうか?よろしくお願い致します。
回答:住宅ローンを一括返済した方が断然お得です。

質問者様は完全に間違った見解をしています↓。
>2000万円を外貨預金もしくはFXでレバレッジ1倍での運用をした方が住宅ローンを一括で返済するより、
>住宅ローンの金利以上に見入りがある為、投資にまわした方が有利かと考えています。
何故、間違えかと言うと外貨預金やFXの高金利通貨買いは確かに高金利が手に入りますが、高金利国の為替レートは長期的に下落して行くので、上記の事をやると理論上は手数料分だけ損をします。

では、実際のリターンがどれだけかを簡単に述べます。
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