親の名義の土地について

親の名義の土地に家を建て替える予定です。新築する家は夫がローンを組むのですが、何かあった時の為。例えばローンが払えなくなったりしたもしもの事を考えて今ある土地いっぱいに家を建てるのではなく少し親の名義で残しとくというのが親の意見で、私としては今ある土地いっぱいに家を建てたいと思いで意見が別れてるんですが、解決方法はないのでしょうか？建築の事に無知なのでどなたかアドバイスお願いします。
例えば、親の名義分を少し残し家を建てた後に親の名義の土地に増築とか少しテラスを作るとかそういう選択も可能性としてありでしょうか？

No.8 回答者： oyazi2008 回答日時： 2012/03/14 14:39

NO.7です。

結局、土地を分筆する目的はなんなのか？をはっきりさせなければなりません。親がいくらかでも残れば良いという「気持ち」をクリアするだけなら、駐車場部分だけだろうが面積や形などどのようにでもなります。親御さんが「それで良い」と言えば良いだけの話です。

しかし、測量して分筆となると通常50万前後の費用がかかります。58坪をわざわざ分筆して、担保設定されない土地が、面積が小さかったり、形が悪かったり、流通性のない（売買できない）土地であれば、たとえその部分だけ万一の際に残っても、どうしようもない土地となります。50万負担する意味が無いのではありませんか？

地形がわかりませんが、残る土地を売れるように計画すれば、当然に建物はどちらかに寄り、土地の全体に建てる事は無理でしょう。

前記したようにとりあえず、親が納得すれば良い、という仮定での話なら、工務店に土地家屋調査士を紹介してもらい、全体の建築計画図（配置図）から、分筆して担保設定させない部分を指定して、それで現行の計画に法規上支障が無いかどうか？建築士に判断してもらい測量、分筆します。
工務店側は、当然に建築計画上の敷地から、その部分を除外して、確認申請してもらいます。
手続き上はそんなところです。

私個人的には、流通性の無い土地を費用をかけてわざわざ作っても、意味がないと思います。が、それをしないと親が納得しないなら、仕方ないとも思いますし・・・・・・・
本当は誰か不動産や担保設定などの知識のあるものが、親御さんにきちんと説明できれば、解決すると思うのですがね・・・・・・

この回答へのお礼

またまた詳しいご回答ありがとうございます。
確かにお金をかけてまで分ける意味があるのか疑問ですが、どうやら知り合いの測量の方に何かあった時の為に少しでも残しておいた方がとアドバイス？頂いたみたいです。
よく話し合って決めていきたいとおもいます。
ありがとうございます。

お礼日時：2012/03/17 00:48

No.7 回答者： oyazi2008 回答日時： 2012/03/11 13:13

ＮＯ．5です。

＞そもそも親の名義の土地のまま私達夫婦が家の新築のローンを組むは出来るのでしょうか？
そもそも担保とかはどうなるのか質問ばかりすみません。
親御さんは親御さん名義のまま、土地を担保提供することになります。建物借り入れの御主人さんが債務者の（借入人）抵当権が設定されます。これは、連帯保証人とは違い、万一借入金が支払えなくなり、物件を処分しなければならなくなった場合も、債務全体を保証するものではなく、土地を手放せば親御さんが借金を背負うことはありません。また、売却や競売などにより、残債務より高い金額で売買されれば、債務や諸費用を差し引いた残りの金銭は、親御さんへ返還されます。
通常金融機関は、親御さんのことを「担保提供者」といいます。
住宅ローンの借り入れ自体には問題ありません。
私がＮＯ．5の回答で書いた意味は、現在の敷地全体のままだと、すべて担保に取られます。親御さんはそれに抵抗があるのでしょう。
現在の土地を、建物を建てる部分のＡ地と駐車場や庭先などで利用するＢ地に分筆できるとすれば（地形などが影響するので実際わからない）実際見た目はＡ地Ｂ地一体として一つの宅地として利用しているように見えても、建物の抵当権に担保提供するのはＡ地だけですむので、万一の場合、Ａ地と建物は失っても、Ｂ地は残るということです。
これに似たケースで良くあるのが、広い敷地に実家が建っており、余分な土地に子が新築する場合などです。現状のまま進めると、新築した建物+土地全体+実家の建物すべてに、新築したローンの抵当権の設定が入ってしまいます。ですから、土地を測量して分筆し（登記上分けて）実家が建っている部分と新築する部分と別の土地にします。
そうすれば、担保提供するのは新築した部分の土地だけで良いので、万一の際も子の新築した土地建物は失いますが、実家部分の土地建物は残ります。ってことです。
わかりますかね？？

この回答へのお礼

分かりやすくありがとうございます。
母に話してみたところ家を建て余った土地？に駐車場の土地を母の分という話なら納得いけそうです。
良いアドバイスありがとうございます。
この場合はお願いする工務店等にこの事を伝えれば手続きなど教えてくれるのでしょうか…
駐車場２台分の広くない土地でも分ける事は問題ないんですか？
最低でもこれ位必要とか何かありますか？

お礼日時：2012/03/11 14:24

No.6 回答者： sirousagi1 回答日時： 2012/03/10 15:19

相続まで考えるなら、

親の土地には、親の名義で建てるべきです。
親がお亡くなりになった時に、借入が親名義でされていれば相続対策になります。
お金があっても借りといた方がいい。
もし、ご主人名義の家ならその土地は「更地扱い」での相続課税になってしまいます。
借入は、相続人を保証人として立てればよいと思います。どうせ土地は借入の担保になるんです。

建物は、建基法・予算的に建築できる範囲でならどのような大きさでもかまわないと思います。

また、名義にこだわっているようなので、新築でも増築でも割合（区分所有）で登記する手もあります。
長屋構造とした二世帯住宅での検討になりますが、共有名義より税金は安くなります。

共有名義なら、子の持ち分を非課税の範囲内での親の援助扱いでいけるかも。

親の所有地に子の単独名義では、親の援助は贈与とみなされるようです。

後々のことをよく考慮して土地利用はすべきと思います。

この回答への補足

ありがとうございます。親の名義の土地に私達が建てたら贈与になるんですね、しかしながら母は年金暮らしですので何千万ものお金は借りられないと思うのですが…。
やはり名義は親のままで家を夫名義が一番の得策でしょうか。

補足日時：2012/03/10 16:02

No.5 回答者： oyazi2008 回答日時： 2012/03/10 12:59

親御さんの土地は50～60坪ぐらい（60坪と仮定しましょう）

親御さんは100平方メートル約30坪は自己の分で残したいという希望
質問者さん達は40坪程度の住宅を建築したい
1、金融機関は建設する建設地に対してすべて担保権を設定します。ですから親御さんの希望を取り入れると、測量し、分筆（登記上土地を2つにわけてしまう）しなければ解決しません。
2、地域性や土地計画上の制限がわかりませんが、周辺は狭小地に3階建てなど建っている地域ですか？30坪程度の敷地で売買されるような地域なのですか？親御さんの希望の通りでは、建設地が30坪程度で、残りも30坪程度、都市部や高度制限が甘い地域でなければ、流通性もありませんし、建築も40坪の床面積を確保し、駐車場も・・・となると3階建てなどになる可能性が高く、その当たりの地域的な不動産の個別性がわからないとむずかしいです。
3、基本的に元々そう広くない敷地ですから、分けること自体が現実的ではないような気がします。土地に家を建てて良いということは、自己では使用できないわけで、将来子である娘さんに贈与相続されるであろうことは、親御さんも承知だと思います。住宅新築時であれば、贈与も無税で可能な場合もありますから、この際娘さんへ贈与した方がすっきりすると思うのですがね・・・・
4、思い当たる解決策としては、30坪ではきついですから、測量して40坪程度を分筆し、そこに住宅を建てる。残りの20坪を駐車場や庭で利用する。
この場合、担保権が設定されるのは建物と建設地の40坪分だけで、残りの20坪には設定されません。
条件としては、確認申請図面を間違いなく40坪を敷地面積として許可を得て、すべての登記や融資が終了後に、20坪部分に駐車場や外構などの工事をすることです。
これなら全体的に質問者さんが使用可能ですが、万一住宅を手放さなければならなくなった際も、20坪は親御さんに残ったままです。（その20坪が換価できるかどうかは別です）
但し、地形がわかりませんので、実際現実的に可能かどうかはわかりませんが・・・・・

この回答への補足

土地は58坪程でした。隣は三階建てなので制限？はなさそうと考えてよいのでしょうか…
そもそも親の名義の土地のまま私達夫婦が家の新築のローンを組むは出来るのでしょうか？
そもそも担保とかはどうなるのか質問ばかりすみません。

補足日時：2012/03/10 17:09

No.4 回答者： yasuto07 回答日時： 2012/03/10 11:19

あのさ、親名義のママ、親がokすれば、家は立てられる。

どうせ作るなら、親の部屋も用意します、2世帯住宅にしておきます、といえば文句ないのでは。
土地があり、家だけのローンなんだから、通常は返していけて、当たり前です。ソオイウ風に、話を持っていけないなら、

自分で、土地から、家を考えるべきでは、甘えが見えるから、親は嫌なんじゃないの。

この回答への補足

家は母１人なので一緒に暮らしています。もちろん母の部屋、仕事部屋も作ります。二世帯には母が１人になるのでしません完全同居で土地以外は母からはお金を貰うつもりはありません。

補足日時：2012/03/10 12:31

No.3 回答者： atelier21 回答日時： 2012/03/10 10:00

1、土地の広さ？区分けする広さ？

2、生前贈与？無償借地？
3、ローン不払いのもしもとは？
家は物ですから何とでも出来ます、建築の専門家が良いアイデアから選択すれば良い
一方、家は人間関係の器です、他者には何も出来ません

この回答への補足

土地は50から60はあると思います。正確じゃなくすみません。図面で確認してみます。
親の分は最低でも100ヘーないといけないと言われました。
やはり分割しないで親の名義のまま建て替えた方が利口でしょうか？

もしもとはローンがこのご時世不況なので何かあった時の事も考えた方がいいとの事で、払えなくなったら土地も一緒にもってかれるそういう心配のようで、少なからず残しておいた方がという事です。

補足日時：2012/03/10 10:16

No.2 回答者： tel0463 回答日時： 2012/03/10 09:46

銀行さんがどうやって土地に抵当をつけてくるかで

違ってくるので何とも言えないですが、
あくまで確認申請上の敷地面積に対して抵当をつけれるとします。
まず、市街化区域ですか？
市街化調整区域の場合、敷地分割できない可能性あります。
それと、文筆登記をしないと駄目と銀行から言われるかもしれません
（多分そんなことは言わないと思いますが）

親御さんの言うとおり、土地いっぱいに建てて、ローンが払えなくなると、
通常土地ごと持っていかれると思いますので、
ローンの設定とシュミレーションを行って、
仮に収入がここまでになっても、返済が可能というラインを決めて
建物のボリュームを検討されてはどうですか？

土地の大きさ、希望建物の大きさや仕様がわからないので、
どのくらいの支払いになるのか想定できないので、
補足が有ると他の方も回答しやすいと思います。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
スミマセン市営化調整区域か市営化区域かわかりません。調べておきます。住宅色々あるんですね、全く勉強不足でお恥ずかしい次第です。現在建っている家を壊し庭があるのでそこに駐車場を作りたいと考えています。毎月10万いくかいかない位の返済で考えてるのですが、頭金を少し入れて25から３０年返済でしょうか…40坪位の家がたてられたらなと私なりに思っています。土地は正確ではないですが50から60はあると思います。

補足日時：2012/03/10 10:10

No.1 回答者： black2005 回答日時： 2012/03/10 09:35

名義は問題ではありません。

親名義でも、ローンを組む際に抵当権を設定されれば万一の場合はアウト。
要は抵当として提供するか否かの問題です。

それ以前に、親名義の土地を親の生前に名義変更すると贈与とみなされますよ。
親名義のまま、借地として家を建て、後々相続するのが普通です。
税金の件も勉強されたほうが良いかと・・・

この回答への補足

土地は親の名義のまま家を建て替える際のローンは夫。という感じの方がいいのですか？一般的にどちらがいい損しない？のかが分かりません。すみません。

この場合親が心配してる何かあった場合土地は親の名義、家は夫？だとしたらどうなるんですか？やはり土地も家ももってかれるんですか？私としては何かないように頭金と無理のないローンで備えればいいと思うのですが、
よろしくお願いいたします

補足日時：2012/03/10 10:21