自己破産（住宅ローン）の予納金について

住宅ローンが支払えず自己破産を考えております。
不動産の評価価格の1.5倍以上の債務が残っていると管財人が必要なく予納金を納めなくても良いと聞きました。本当でしょうか？
本当であれば　同時廃止　と同じことでしょうか？
同時廃止であれば　自分で申し立てようと考えています
もし予納金が発生しますと多額となり現在の状況では支払えません
その場合　住宅ローン会社が競売を裁判所に申し立てるのでしょうか？
競売を申し立てずに任意売買となる場合もあるのでしょうか？
自分から破産・免責を申し立てないと何年もかかるのでしょうか？

宜しくお願いします

No.3 回答者： minom66891 回答日時： 2012/03/28 16:59

私も以前住宅ローンの支払いが厳しくなって、自己破産を考えた者です。

でも、色々とネットで調べたり、質問サイトなどで勉強しているうちに、
自己破産はお金もかかるし、任意売却のほうが良いと分かりました。

借りている金融機関も、競売よりも任意売却を勧めてくるのではないかと思います。
というのも、金融機関にとって、競売になると時間とお金もかかってしまう上に、
売却できる額も通常の物件よりも安くなってしまいますので…
任意売却だと、通常の売買のようにできるんですよ。

それに、任意売却の専門の不動産会社もあって、
無料相談などもすることができます。
自己破産を考える前に、任意売却の相談をされてみてはいかがでしょうか。

私も実際に、任意売却を知って、数年前に任意売却を実際に行いました。
最初は相談するのも、お金がかかるのではないかと思ったり、
適切に解決できるのかとても心配でしたけど、
相談をするうちに、住宅ローンの問題は、任意売却という救済策が用意されているのだと知り、
今は、任意売却して良かったと思っています。

残債務も任意売却のあとには残りますが、その残債務についても、
金融機関は任意売却後でしたら、柔軟に対応していただけています。

住宅ローンでは自己破産はしないほうがいいと思いますよ。
相談者さんが良い方向に向かうことを願っています。

参考URL：http://www.ninbaisuishin.com/auction.php?id=3

No.2 回答者： away_2012 回答日時： 2012/03/24 07:53

>不動産の評価価格の1.5倍以上の債務が残っていると管財人が必要なく予納金を納めなくても良いと聞きました。

本当でしょうか？
　住宅ローン債務が住宅評価額の1.5倍以上ですね。債務総額ではありません。競売して換金したところで、抵当権者にそのまま渡るだけで、他の債務者に一銭も回らないならば、競売をする意味がない。なので物件を抵当権者に渡し競売は省略するという趣旨。但し、その判断をするのは裁判所で、1.5倍ならこうすると決まっている訳じゃありません。結果としてそうなったとしても、申し立て時に住宅という資産を持っていれば予納金は発生します。予納ですから。払わないなら門前払い。

>同時廃止であれば　自分で申し立てようと考えています
　他の回答でも書きましたが、代理人を立てずに自己破産の申し立てをした場合、債務者本人が債権者との話し合いに応じるしかなくなります(代理人を立てれば、債権者は代理人を通してしか話し合う事が出来ません。破産廃止後に免責が出るまで、債権者は正当な請求権がありますから、話し合いに赴くのは正当な行為です)。弁護士相手に無茶はしませんが、個人相手だと、触法スレスレのタフな話し合いになることが予想されます。胸ぐら捕まれてやいのやいの言われるくらいは民事だと思ってください、警察は民事不介入です。相手がプロなら触法スレスレで停まる事が期待できますが、素人さん(=個人的な繋がりで借りた債権者)の場合、ものの弾みで....とか、ご注意くださいね。金銭トラブルで殺人とかのニュースをまま見かけますので。素人は限度を知らないので怖いですよ。債権者から見れば、踏み倒そうとする債務者など犯罪者といっしょです。
　私の知っているケースでは、自分で申し立てたその日のウチに債権者に囲まれ、深夜の闇に紛れて身を隠し、慌てて弁護士事務所に駆け込んだというのがあります。隠れ家の準備をお勧めしたいですね。

>住宅ローン会社が競売を裁判所に申し立てるのでしょうか？
　まぁそうならないでしょう。抵当権を行使して物件を押さえ、貴方を追い出して売却するでしょうね。その方が高く売れるでしょうから、競売の申し立てをする意味がありません。

>自分から破産・免責を申し立てないと何年もかかるのでしょうか？
　抵当権行使後に売却価格でローン残債をチャラに出来なければ、相変わらず債務は残ります。残債を払うか時効まで逃げ延びるか？破産を申し立てないならいつまでも残るでしょう。まぁ、頑張ってください。

　住宅ローン会社に頼んで抵当権行使して家を取り上げてもらえば？

No.1 回答者： oska 回答日時： 2012/03/23 14:57

＞不動産の評価価格の1.5倍以上の債務が残っていると管財人が必要なく予納金を納めなくても良いと聞きました。

本当でしょうか？

そうなんですか？
評価額の１．５倍以上というのは、初耳ですね。
安易な自己破産が多発しているので、改正されたのですかね？
私が理解しているのは・・・。
所有財産の総額が50万～100万円未満の場合・・・同時廃止事件。
所有財産の総額が50万～100万円以上で、財産の 管理・調査・換価・配当 を行う為の破産管財人が必要な場合・・・管財事件。
と、理解していたのですがね。

＞本当であれば　同時廃止と同じことでしょうか？

例外として、住宅ローンの場合は「評価額の１．５倍以上の債務が残っていても、他に財産が無い場合は同時廃止」と東京地裁が判決を出しています。
つまり、質問者さまに「不動産以外に財産が無い」との前提が成立すれば同時廃止が可能ですね。

＞予納金が発生しますと多額となり現在の状況では支払えません

予納金は、同時廃止でも必要ですよ。
自己破産は、無料ではありません。
同時廃止の場合だと、約２万円を裁判所に上納金として納める必要があります。

＞住宅ローン会社が競売を裁判所に申し立てるのでしょうか？

自己破産をするのですから、住居は競売となります。
「借金は免責、自宅には今後も住み続けたい」は、残念ながら自由主義国家では認めていません。
自己破産は、債権者に対して加害者なんです。
社会的・金銭的ペナルティーは、当然受けます。

＞競売を申し立てずに任意売買となる場合もあるのでしょうか？

可能性は、極めて低いですね。
質問者さまの場合、既に「ＧＩＶＥ　ＵＰ」しているのです。
借金返済が出来ないのですから、何ら権限はありません。
言葉が悪いですが、自己破産を申請すれば「まな板の鯉」なんです。
煮られ様が焼かれ様が、一切異議を唱える権利はありません。

＞自分から破産・免責を申し立てないと何年もかかるのでしょうか？

質問内容だけからでは、誰にも分かりません。
過払い請求・任意整理・個人再生・自己破産事案は、今はバブルの真っ最中なんです。
利害（権利）関係が複雑に絡んでいれば、数年必要な場合もあります。
住宅ローンだけで、他に債権者が居なければ（他に借金が無い場合）数ヶ月で免責判決が出ます。
免責判決前に、裁判所が「○○さん（実名・実住所などを公表）に債権がある方は申し出るように」と公示する期間が必要ですからね）
まぁ、質問者さまの自己破産が早いか？金融機関の競売手続きが早いか？
どちらが先に、裁判所に申請するかですね。

余談ですが・・・。
融資を受けている金融機関に「返済計画見直し」を相談する事も一考ですよ。
「暫くは、利息のみ支払う。その後、元本も含めて支払を再開する」
金融機関は、鬼ではありませんから儲けが出れば何でも有り！なんです。
融資を受けている金融機関が知らない間に自己破産手続きを開始するなど信義を誤った行動をすれば、即刻鬼に変身します。
金融機関側から「○○さんの破産認定」を、裁判所に申請しますよ。
この場合、競売手続きが早く行えます。
入居者を、合法的に追い出す事も簡単です。
まぁ、債権者を怒らせない事も心の隅に覚えていて下さいね。