借りている店舗物件の返却のトラブルについて

地方都市で資格試験の教室を開こうと思い教室用に物件を探していた時、

新聞に載せていた「生徒募集」「駅周辺に開校予定」の広告を見た、
物件のオーナーさんから「うちの部屋を借りないか？」と申し出を受けました。

見に行ってみると、そこは立地はよかったのですが内装が何もできていない、
いわゆるスケルトン物件でした。

さすがに「内装費用のことを考える厳しいかな・・・」と思っていると

「スケルトン状態なら３．８万、内装まで仕上げたら7万です」と言われました。

「では、内装付き7万でお願いします」ということで契約しました。
当時は、このまま、順調にいくはずでした。

しかし、それから数か月たって・・・

スクールに関する問い合わせが数件あったものの、生徒は全く集まりませんでした。

(新聞広告・チラシ・ポスティング・街頭ティッシュ配り・タウン誌への掲載など手は尽くしましたが、情けない話しですが一件の申し込みもありませんでした)

収入はないのに部屋代だけがかさみ
申し訳ないと思いつつも、もう部屋は返すしか無い状況になりました。

当然のことながら、オーナーさんは激怒して、
「内装費用に掛かった200万を払わなければ訴える」といわれています。

この場合、その200万は全て私が払わねばならないのでしょうか？
(ちなみに契約書には解約について2か月前に通告することとしか書いていません）


実際、払わねばならないとして、現実には一括で払うのは厳しいので、分割にしてほしいとお願いはできるでしょうか？

No.5 ベストアンサー 回答者： m_inoue222 回答日時： 2012/03/30 14:07

大家してます

＞「内装費用に掛かった200万を払わなければ訴える」といわれています。

心情的な事を別にすると契約書に書かれている事が優先します

恐らくきちんとした業務用物件の仲介業者が入っていなかった契約でしょうね

大家の契約書自体に手抜かりが有りました

通常は．．．

「契約期間はきちんと書かれている」
「中途解約規定は書かないのが普通」
「中途解約の場合でも違約金や保証金の償却については書かれるのが普通」

要するに大家の知識不足

勝手にいつまでも入居し続けてもらえると考えた大家が無知なだけ

貴方は．．．「契約書に書かれている内容で事前通知して解約出来るでしょう」

＞「内装費用に掛かった200万を払わなければ訴える」

訴えてもらえば良いだけです、弁護士の必要も感じません．．．貴方の勝ちでしょう

一般的な契約例では．．．

・家賃は３８，０００円／月
・敷金は３８０，０００円とする
・保証金２００万円を預かり、毎月３２，０００円を償却する
・契約期間は５年間とし、以後更新する
・契約期間中に解約する場合は保証金の償却残は解約違約金として返還されない

ざっとこんな契約になるでしょう

保証金を入れない場合は
・家賃は７万円とし契約期間は５年間とする
・契約期間中での解約の場合は契約満了までの期間の家賃相当分を違約金として支払う

業務用物件の場合は必ずこんな契約になります

大家は確かに内装をしていますがそれは今度の入居者にも使えますので全額貴方に負担させることは筋が通りません

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

心情的な面では申し訳なく思っています。

おっしゃるとおり、大家さんが直接持ちかけてきた話しで不動産屋を通していません
正直、敷金礼金も格安で条件がよかったので契約しました。

しかし、実際こうなってはもうどうしようもありません。辛いです。

おそらく大家さんに話しをしようとしても、内装費用と
その他の保証を全額求められそうです。

次の人が決まるというのは、地方都市的では見込みが低いと思います。

もう、あと何か月借りても「ではこれで契約終了したいので」というのは
受け入れてもらえなさそうです。

既に「支払い済みの保証金と家賃＋迷惑料」で話しがついたらと望んでいます。
この迷惑料の部分について「内装料金の何割」で話し合いに応じてもらえればいいのですが。

全部といわれるともうどうしていいかわかりません。

ここで皆さんに、ご指摘いただいた通りなら、２カ月分を支払って契約は終わりますが
その通りに、突っぱねてもいいものか、仮に突っぱねるとしたら手続きはどうするのか・・・

わからないことばかりです。

お礼日時：2012/03/30 14:28

No.10 回答者： doll2007 回答日時： 2012/04/01 11:45

大家しています。

こんないいかげんな大家がいるなんて呆れます。
大家の風上にもおけないというか、
大家業ってそんなに甘いものじゃありませんから。

はい、皆さんの言うとおりです。

弁護士なんか必要ありませんが、どうしても心配なら弁護士を利用する手はあります。
法テラス（検索してください）で弁護士を紹介してもらいましょう。
簡単すぎる相談だから弁護士費用は３０分５千円くらいで大丈夫。

そこで、支払い義務はないことを確認してもらい、
弁護士からその大家に「支払いの義務も意思もない」という手紙を出してもらいましょう。

その費用もせいぜい数万円で済みます。
大家はあきらめるしかありません。

この回答へのお礼

みなさん意見ありがとうございました。

この間、知り合いの知り合いに弁護士さんがいて相談に乗ってもらいました。

突き詰めると、皆さんの言うとおりでした。

ただ弁護士さんもおっしゃられたいましたが、心情的な問題として
同じ地元に暮らすなら、いくらかは負担したらよいのではと聞きました。

そこで迷惑料を支払うことに決めました。

確かに造作付の時は、普通は「最低契約年数」や「途中解約の違約金」を設定すると思います。
ただ、それを契約に定め、そこまでの話しをきちんと聞いていたら、
その「違約金等の金額」の取決めによっては私も契約はしなかったとおもいます。

回答者の皆さんには私の視点や立場に立っていただき、
対応策や見解を教えていただき、時に叱咤激励も頂きとても感謝しています。

きちんとしたことを定めていない大家さんはオーナーとしては甘すぎるという意見はもっともだと思います。

しかしながら、私は「バカな大家」とは思いきれませんでした。

私は自分が甘い人間だと思いますが、大家さんは私のスクールの成功を信じてくれたわけで、
結果として生徒が集まらなかったのは私のやり方がまずかったということになります。

解約金として二か月分の家賃と敷金の放棄にあわせ迷惑料として30万払うことを大家に提案しすると
最初は怒り気味だったものの渋々ながら了承されました。

「こんなトラブルは初めてだ」ともいわれました。

きっと、厳しい契約をしてしまっていたなら私の負担もこの程度で済んだはずもなく
これでも助かったという気持ちです。
(もちろん、それほど厳しいことが事前に分かっているなら、私も、契約はしていないと思いますが・・・)

結果的には大家はこれまでの家賃と合わせて、初期投資の半分程度を回収したことになります。
しかし造作に200万使ったのなら、大家は次の店子が入らなければ結局苦労されると思います。
(同じ地方都市の同じ通りには、空店舗がゴロゴロしています)

今でも、大家さんに申し訳なかったいう気持ちは変わりません。

私も皆さんの指摘や意見を拝見し勉強になりました。
大家も勉強になったと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2012/04/01 12:43

No.9 回答者： in_go-ing 回答日時： 2012/03/31 10:10

　大家しています。

　大家に同情する必要なんて全くありません。借主なんて信じて自分を守る文言を『契約書』に一言も入れなかった大家がバカなのです。ただそれだけ。勉強不足なんですね。それとも想像力の欠如？

　『契約書』にない要求なんて蹴飛ばせばよい。裁判したって、合意していない要求を求められることなんてありません。ご安心下さい。裁判してきたら正々堂々と「そんな合意はした覚えがない。合意した証拠を出せ。」と反論すれば足りること。質問者様も大家も署名捺印している『契約書』が全てです。それが民事裁判です。弁護士なんて必要ない。

　そんな要求を呑むお金があるなら、再起のために貯めて起きましょう。次の大家もこんなバカとは限らない。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

No.10さんへのお礼にまとめさせてもらいます。

お礼日時：2012/04/01 12:37

No.8 回答者： 4610-19459 回答日時： 2012/03/30 22:55

もうナニも言えないな

あなたみたいな人　ケツの毛まで簡単にむしれるよ

雰囲気に飲まれで独りよがりな事まかり通ったら警察いらないよ
払わなくていいものをあなたはドブに捨てているだけのこと
貴方がそんなふうなら解決策はもうないよ

この回答へのお礼

回答ありがとうございます

申し訳ありません。おっしゃる通りです。

アドバイスはとても参考になりました。


「主張すべきはする」というスタンスで行きます。


結果的に家主に負担を強いてしまうことになり
「こんなつもりじゃなかった・・・」
「自分に至らなさや落ち度があった・・・」と思うあまり、

せっかくアドバイスいただいた条件や法に見合う解決に踏み切れない弱い自分がいました。
(また、実際に強気に出れば、ここで回答して頂いていないような、特殊な方法や解釈があっ
てそれでもっとコテンパにやられるのではないかという怖さもありました)

あす大家さんに、会いますが改めて「次が見つかるまで必ず借りろ」の主張は断ります。

契約書にのっとり
2か月後(実際4月分は支払ったので５，６月分まで)の解約を主張します。

きっと言い争いに成ると思います。
話しが、激しくこじれたらその後の迷惑料については弁護士さんに相談します。

ありがとうございました。

また、はっきりしない態度をとって申し訳ありませんでした。

今後もレスを頂ければ、そのお礼欄にてことの顛末を報告します。

お礼日時：2012/03/30 23:30

No.7 回答者： m_inoue222 回答日時： 2012/03/30 16:23

＃５です

＞仮に突っぱねるとしたら手続きはどうするのか・・・

なんら必要有りません

１．必ず「契約解除日をはっきりと記載した文書」を贈送っておく事

内容証明までは必要有りませんがコピーか控えはとっておきましょう

それだけです

何らかのアクションを起こすのは大家だけです、法律・契約書に従えば問題有りません

大家が弁護士を雇おうとしても恐らく相手にしてもらえないでしょう
大家が勝てないことが目に見えていますから．．．

事業用物件を一般賃貸住宅物件と同じように考えていた大家が勉強不足だっただけです
（良い勉強になったでしょうね）

大家に同情的な貴方の心情は判りますがそのために数十万円も支払うことになってしまいますよ
それもなんら根拠のない支払いになります

スッパリと割り切りなさい．．．今後はその大家も勉強するので大家の為にもなります

必要な契約期間は書かない、
不要な解約特約は書いている．．．とんでもない素人さんです

この回答へのお礼

払えなければ契約書にしたがって返すしかないのですが。

明日、大家に鍵を一本だけ返します。

しばらくは借りなければいけない雰囲気です。

「借りている限りは賃料を支払います、しかし解約に関しては契約書にしたがって
下さい」というしかないと思います。

お礼日時：2012/03/30 18:34

No.6 回答者： 4610-19459 回答日時： 2012/03/30 14:31

話が1週して元に戻ってますよ。

＞次の方が入るまでとはいっても
いく月かは家賃を支払えても、やがて限界は来ます

ですから、「次の人」を待つことも　貴方が「支払うこと」も　する必要なんて全くないのです。
契約に何も掛かれてませんし、あなたもそんなことに従う義務もクソもないんです。
勝手に大家が怒ってりゃいいんですよ。
そもそも契約は2ヶ月前申告でしょ　今日退去するわといても
2ヵ月後の14万はらったら終了なんですよ。　退去の話はいついったのか知りませんけど
契機満了ならそれ以上貴方に義務はありません。



＞それならば、初めに割合を決めて「あといくら」で解決したいと思っています。
仮に訴訟を起こされたらその費用も発生してしまうのではと恐れています。

支払い義務もないし裁判にすることも出来ません。
なんか言ってきたら素人大家を指差して笑って小ばかにすればいいんです。

＞「内装は最終的には大家さんの(物件)のものなので、全額までは負担はしなくていい」
という解釈は合理的でしょうか？

合理も何も、勝手に舌なめずりして儲け考えてバカやらかしてる大家の独り相撲なんで
貴方が同行する必要もありません。


＞弁護士さんに相談すべきでしょうか・・・
しなくても１００％勝てます。そもそも裁判になりえません。
したらしたで、大家の素人さ加減を弁護士が貴方に代わって指差して笑うだけです。
結果は変りません。


これ以上相手が脅すようなら恐喝ですから、逆に追い詰めて賠償金ぶんどれます。

この回答へのお礼

大家さんは、次の人が決まるまで借りてくれなければ困る。

「早く決まった方が、あなたの負担が少なく済むし、あなたのためだから鍵を一本返してほしい」
と言われました。

もう何が何でも、次が決まるまで借りさせるつもりのようです。

明日、一本だけ鍵を返します。

お礼日時：2012/03/30 18:30

No.4 回答者： 4610-19459 回答日時： 2012/03/30 12:02

＞大家さんは、次の借り手が見つかるまでは借りてもらわねばならない。

あー契約書に免責も書いてない後出しじゃんけんの屁理屈なら
そんな約束ケツまくってトンズラすりゃあいいですよ。
なんの罪にも違反にもなりません。弁護士も鼻で笑って成立しない案件を突っ返すでしょう
相手が顔真っ赤にして地団駄踏んだ姿を貴方が指差して腹を抱えて大爆笑するだけです。
壁塗りは、貴方が指示して色変えさせたのなら元に戻しましょう。
これで、なにもかも終了です。

契約書内容というのはそういうものです、相手が何も知らない素人でお得でしたね。
これこそ　“取らぬ狸の皮算用”　もし教室をひらくのなら
この実例を教えてあげてください。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

正直、どうしたらいいかわかりません。

次の方が入るまでとはいっても
いく月かは家賃を支払えても、やがて限界は来ます。

それならば、初めに割合を決めて「あといくら」で解決したいと思っています。

仮に訴訟を起こされたらその費用も発生してしまうのではと恐れています。

「内装は最終的には大家さんの(物件)のものなので、全額までは負担はしなくていい」
という解釈は合理的でしょうか？

弁護士さんに相談すべきでしょうか・・・

お礼日時：2012/03/30 13:41

No.3 回答者： 4610-19459 回答日時： 2012/03/30 11:14

内装については大家の　見越しに過ぎませんから　貴方が払うのは大家の提示した7万です

改装費は大家もちです　7万の家賃を取るために自腹でリノベーションしただけに過ぎません。

ただ、契約に関してですがテナント契約だと　○年契約になってませんか？
1年であれば辞めるときの2ヶ月前に申告で通りますが、　5年契約や3年契約の場合
途中で辞める場合は違約金が発生するか、契約期間まで支払いが発生するとか
そういうことは契約書には記載してませんか？
テナント貸しで、事故リフォームまでやって中途解約違約金を書かない
そんなウスッペライ契約内容であれば、大家が経営ノウハウも知らないド素人なんでしょうね。

ただ貴方が見落としてた場合は支払い義務があるので、分割などは大家相談になります。

この回答へのお礼

契約期間については、未記入になっています。

ただ、大家さんは、次の借り手が見つかるまでは借りてもらわねばならない。

と強く主張してきました。

お礼日時：2012/03/30 11:22

No.2 回答者： iiaiko 回答日時： 2012/03/30 11:01

契約書通り退去２カ月前に申し出れば支払う必要はありません。

内装を仕上げたので家賃が高くなっただけですよね？
内装を仕上げるからとの事に家賃以外の条件はなかったはずです。

強気に出て下さい。

訴えて頂いて構いませんと。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

このままの状態が続けばいずれは、賃料の支払いができなくなります。
(収益性のある事業ができていませんので・・・)

できればそれまでに、なんとか合意できればよいのですが。


＞内装を仕上げたので家賃が高くなっただけですよね？
＞内装を仕上げるからとの事に家賃以外の条件はなかったはずです。

そういうことです。内装をオーナー側でするなら７万でということでした。

当時、おそらくオーナーさんももっと長く借りると思われていたでしょうし
私も、そうなると思っていました。

参考になりました。

お礼日時：2012/03/30 11:14

No.1 回答者： atelier21 回答日時： 2012/03/30 10:46

仕上して7万の契約をしたのでしょう

特別注文して、転用できない訳ではなく、残るのでしょう
吊られた恨みも残るのでしょうが
契約書通りに清算すればよいのではないでしょうか

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

内装は普通のフラットな事務所仕様です。

しかし、一度も使用していません。

看板は(業者に頼んで)塗りましたが、もちろんこれは真っ白にして返します。

結果的に吊ってしまったことになり申し訳ない気持ちでいっぱいですが
収入がないのに、これ以上支払いだけを続けることもできず、

その旨を大家さんに電話で伝えたら

「次の人(借り主)を探すから鍵を返して！」と言われました。

次の人が見つかるまで、家賃が発生するのかもしれません。

そのあたりの話し合いは感情的になられていて、できませんでした。


敷金・礼金と家賃でまだ数十万程度ですが払っています。

正直な気持ちは、200万全額というのはかなり厳しいと感じています。
(内装は最終的には大家さんのものなので・・・)

できれば、あと幾らかの上澄みで許してもらえたらと思ってしまいます。
また、仮に全額が私ならば、月々の支払いを下げてもらえないと、支払えない状態になりそうです。

そのあたりの話し合いは、裁判しかないのでしょうか・・・

お礼日時：2012/03/30 11:03