住宅ローンの借り入れ希望額について

先日、某信託銀行の住宅ローンの仮審査を申し込みましたが
借り入れ希望額に対し、約４００万減額で融資可能との回答がありました。
状況は以下のとおりです。

　借り入れ希望額：３７００万円
　購入物件：新築マンション
　頭金：５００万円
　年収：６００万円
　勤続年数：１８年（大手上場企業です）

＃夫が契約社員で収入が安定していないため、妻のわたしが1人で
　 ローンを組みます。子供はいません。

車のローンが２００万円残っていたので、それが原因かと思い完済したらどうなるか？
と問い合わせをしましたが、「完済した場合として、再審査したが前回と同様の結果です」との
回答がありました。

マンションの営業の方は、何の問題もないと言われていたのですがこの結果です。

現時点で、車のローンも完済しておりますが、他の銀行でも同様の結果がでるのでしょうか？
クレジットカードは所有していますが、キャッシングや分割払い等は一切していません。

No.5 回答者： 86tarou 回答日時： 2012/04/23 07:14

No.4です。

主人の収入を合算すればとご提案いただきましたが、恐らく連帯保証人にはなれないのでは？と思います。（以前会社経営をしており、その時の残債があるため）そのこともあり、私１人でローンを組むことを考えております。＞
残債自体は金額にもよりますが、これ自体が問題となることはないでしょう。この債務の延滞等の事故があれば、審査で落ちることにはなりますが。この辺りは、個人信用情報を開示してみれば分ることです。
http://www.card1616.com/shinsa/certify.html
http://wiki.livedoor.jp/creditinfo/d/%B8%C4%BF%C …

ところで、ご存知であれば教えて頂きたいのですが、減額された４００万円のみを他の銀行でローンを組むことは可能なのでしょうか？＞
400万円を無担保でというのは難しいでしょうから、マンションを担保にする必要があると思います（他に担保があれば話は別）。この時に最初のローンで第一抵当を打たれますので、第二抵当で問題なく貸してくれるかが問題です。多くの頭金を用意すれば第二抵当でも回収出来るので可能性はあるかもしれません。ただ、400万円貸すのに、既に3300万円の債務があることが問題となる可能性も当然ながらあります。貸す方としては400万円だけでなく、全てを含めて返済出来るかどうかを考えますので。なぜ、最初の銀行が全額貸さなかったのかとも考えるのが普通です。

No.4 回答者： 86tarou 回答日時： 2012/04/22 18:27

3700万円を年１％の金利で３５年ローンを組めば、収入の20％程度の返済になるので特に問題はないでしょう。

ただ、勤続年数18年ですので、年齢からすると35年ローンでは無理があります。この辺りが減額の要因となっている可能性があるでしょうか（私は年齢の要因が大きいと思います）。若くても現在40才くらいでしょうし、70才完済としても24％の返済率ですので銀行の審査としては通ってもおかしくありません。なので、他の銀行にもあたってみるのもありかもしれません。または、旦那さんの収入を合算すれかです（連帯保証人か連帯債務）。これであれば400万円程度なら、収入が安定していなくても極端に少なくないのであれば大丈夫だと思います。
ローンというのは将来の収入を今使ってしまうことであり、年齢よってこれからの生涯収入が大きく変わってくることになります。このうちの一部しか返済に充てられませんし、年齢というのは収入額と同じく大きなファクターとなるのです。

ここまでは銀行の審査としてですが、審査に通れば完済出来る保証なんてありません。審査に通ることを考えるのではなく、無理なく払えるローンにしておいた方が良いでしょう。具体的には、定年までのローンにしておき、繰上返済で短縮して完済後は老後資金の貯蓄に充てたいところです（年金だけでは生活出来ない可能性高し）。多くの退職金が保障されているならある程度貯蓄は多くなくても構いませんが、定年までに完済出来ない分を退職金で清算することだけは避けましょう。変動金利が悪いとは言いませんが、長期間同じ返済額であるとは限りません。試算だけでも全期間固定金利でも無理のないようにしておき、差額は貯蓄して金利上昇時に備えないと安心出来ないでしょう。こうなると20年ローンということになり、35％程度の返済率になるため無理なローンということになります（旦那さんの収入を含めれば問題ないかも？）。

マンションの営業の方は、何の問題もないと言われていたのですがこの結果です。＞
営業マンはマンションを売るのが仕事で、金融の専門家ではありません。更に言えば、ローンさえ通れば売り上げになるので、無理なローンでも通そうとするでしょう。それによって払えなくなって破たんしても、営業マンが代わりに払ってはくれません。相談するなら金融機関やファイナンシャルプランナー等にしましょう（無理のない返済としたいなら後者）。

現時点で、車のローンも完済しておりますが、他の銀行でも同様の結果がでるのでしょうか？＞
400万円なので、審査してみないと分からないと思います。どうしても通したいなら、上記したように旦那さんの収入も合算して審査して貰いましょう。

クレジットカードは所有していますが、キャッシングや分割払い等は一切していません。＞
カードの所有は問題ないですが、ローンや借金も問題とはなりません。延滞等の事故を起こして、それが個人信用情報に記載されている時に問題となり、これがある限りはまず審査には通りません。なお、ローンがあればその分返済率が上がるため、住宅ローンの返済額が減り引いては借入金額に影響することになります。多く借りたいなら、ローンは完済する方が良いのは間違いありません。ただ、返済率に余裕があればこの限りではありません。

この回答へのお礼

ご丁寧なわかりやすいご回答をいただき、ありがとうございます。

年齢も大きく関係してくるんですね。何事も早いうちがいいんですね。

主人の収入を合算すればとご提案いただきましたが、恐らく連帯保証人にはなれないのでは？と思います。
（以前会社経営をしており、その時の残債があるため）
そのこともあり、私１人でローンを組むことを考えております。

ところで、ご存知であれば教えて頂きたいのですが、減額された４００万円のみを他の銀行で
ローンを組むことは可能なのでしょうか？
可能な場合、メリットデメリットもあわせて教えて下さい。

住宅ローンの事について、全く無知ですのでよろしくお願いします。

お礼日時：2012/04/22 22:52

No.3 回答者： oska 回答日時： 2012/04/22 17:06

＞借り入れ希望額に対し、約４００万減額で融資可能との回答がありました。

年収・頭金・勤続年数では、何ら問題ありませんね。
（大手上場企業勤務か否かは、全く審査には無関係です）
女性だから融資額減額という事も、今では原則ありませんからね。
質問者さまより年収が少ない知人女性（独身）でも、４０００万円の融資を受けています。

＞車のローンが２００万円残っていたので、それが原因かと思い完済したらどうなるか？

これも、信託銀行が述べた通りで融資審査には影響しません。
全く無責任な回答を行なう方も、時々いますがね。

＞マンションの営業の方は、何の問題もないと言われていたのですがこの結果です。

今回は、珍しく？マンション営業担当者が正しいです。^^;

＞車のローンも完済しておりますが、他の銀行でも同様の結果がでるのでしょうか？

減額された原因が同じだと、他の金融機関でも同じでしよう。
勤続１８年という事ですから、大卒だと４０歳。高卒だと３６歳ですよね。
退職金・年金で住宅ローンを返済する事は、原則認めていません。
（退職金は、法律で決まっている収入ではありません。年金制度は、既に崩壊しています）
平均定年年齢を６０歳として計算した場合、減額になった可能性もあります。
また、購入希望マンションの市場評価額（担保価値）が借入希望額を下回っている可能性もあります。
この２点は、大丈夫ですか？

＞クレジットカードは所有していますが、キャッシングや分割払い等は一切していません。

これは、一切気にする必要はありません。
根拠の無い都市伝説を広める方も、多いですがね。
「カードを多く持っていると、与信枠が無くなって審査に落ちる」
「カードの与信枠は、利用しなくても借金をしているのと同じだ」
もう、笑ってしまいます。（満点大笑い）
この無責任な都市伝説を信じて、わざわざカードを解約する被害者もいますからね。（怒）
何十枚カードを持っていても、過去に金融事故を起こしていなければ大丈夫です。
仕事で知り合った銀行関係者（支店長よりも上の方）との飲み会で都市伝説ごっこを楽しんでいますが、銀行関係者も皆爆笑しています。
「申込者に信用が無い事を、カードに責任を押し付けているだけだ！」とね。

先ず・・・。
１．購入マンションの販売価格は妥当なのか。
２．定年までに、完済出来るのか。
３．毎月の返済額は、手取り月収の３割程度に納まっているのか。
（法律で決まっていない賞与は、基本的に考慮しません。不景気で賞与がゼロになっても違法ではありません）
４．生まれてから一度も金融事故歴は無いのか。
５．過去に大病経験は無いのか（保証会社の保証を受ける為の最低条件）
もう一度、返済計画を見直して融資を申し込んで下さい。

この回答へのお礼

ご丁寧なご回答をいただき、ありがとうございます。

＞１．購入マンションの販売価格は妥当なのか。
販売価格が妥当かというのはどこで確認できるのでしょうか。
購入マンションは細かく言うと、３月末に引渡しが完了している物件です。
引渡しから１ヶ月たたない内に、既にその価値が下がってしまっているのでしょか。

＞２．定年までに、完済出来るのか。
現在３８歳ですので、あと２２年で定年になります。
具体的な返済計画は現時点では設けておりませんが、繰上げ返済でそのようにしたいとは思っています。

＞３．毎月の返済額は、手取り月収の３割程度に納まっているのか。
＞（法律で決まっていない賞与は、基本的に考慮しません。不景気で賞与がゼロになっても違法ではありませ＞ん）
手取り月収のみで計算したところ、４割弱になりました。
このあたりがネックになっているのでしょうか。。。。

＞４．生まれてから一度も金融事故歴は無いのか。
ありません。

＞５．過去に大病経験は無いのか（保証会社の保証を受ける為の最低条件）
こちらもありません。

信託銀行が減額された理由を教えて下されば良いのですが・・・

お礼日時：2012/04/22 21:57

No.2 回答者： tarutosan 回答日時： 2012/04/22 15:34

車は完済が基本ですね。

単純に奥様の年収だけで考えるなら確かに難しいですね。
手放しでOKと言うにはギリギリだと思います。
別の金融機関で試してみるのは如何でしょうか。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

一度、別の金融機関にも審査を出してみようと思います。
ちなみに、今回の信託銀行とさらに減額された額のみを他の銀行でローンを組むことは
可能だと思われますか？

お礼日時：2012/04/22 16:04

No.1 回答者： noname#153414 回答日時： 2012/04/22 15:21

当然の結果だろうとしか思えません。

女性が申し込みされる場合には、男性申込時よりも厳しく低額での仮審査通過となりますので。

更には、恐らく、本審査通過は期待できない可能性が大きいのではないかと。

クレジットカードに関しては、加入し発行してあるだけでも審査には大きな影響が出ます。

マンションと申込金融機関の担当者か仰られることは決して何事もあてにされないことが重要です。
金融機関は、経由する機関の一つに過ぎませんので。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

友人（女性）も同様のローンを申し込み、満額融資されたと聞いていたのと、
販売担当者の言葉で完全に私も大丈夫と安心しておりました。

お礼日時：2012/04/22 15:52