田舎の農地や家について相続人間での争いがない場合(相続人が一人だけとか)登記しないままにした場合。

固定資産税は死人には来ないでしょう。(要するに払わなくていいですよね)
また万一他人から土地や家に何して損害賠償や苦情等を受けた場合でも自分名義ではないのでかわすことが出来ますね。

登記しなくても自分のものなので利用は可能ですし将来住んで利用したい場合必要なら登記すればいいですよね。

なんかずるいようですが過疎化の進んだ田舎では意図しなくてもそのようになってしまっている家が結構あるそうです。

逆の言い方をすればまじめに登記をした場合、全く利用もしないのに税金がかかってきます。
そして住んでいないのに管理しないと問題が発生します。
正直者がバカを見る事象もあるそうです


田舎に実家を持つ者として相続登記をしないでおこうかと考えますが何か不都合があるのでしょうか

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A 回答 (6件)

Q  それって 建前ではないのですか?


A 建前であろうと、本音であろうと、実務であろうと代わりはないです。
Q 市町村が勝手に法定相続人の代表に請求する・・してますか?
A しています。ほとんどの場合は、当該不動産を占有している者に通知しているようです。「相続人代表者」として届ければ、その者に課税しています。
Q  第三者が相続人の一人を勝手に相続したとみなして登記することが出来るのですか?
A 通常できないです。しかし、債権者ならば法定相続人の持分権で登記できます。
Q 債権者代位も調べましたが ちょっと 使い方がわかりません
A 例えば、AさんがBさんにお金を貸していたが、返済のないままBさんが死亡した場合に、AさんはBさんの相続人を戸籍簿謄本で調べ、その者の登記をして、その者の持分権の差押はできます。誰の承諾もいらず、Aさん単独でできます。
Q 登記をしないでおくと相続人が数百人にもなり事実上誰のものでもなくなるとか、道路なども作れなくなるとか書いてあります
A 数十年も相続登記しなければ、相続人は何十人も何百人にもなることはあり得ます。しかし、「誰のものでもない」と言うことはないです。「だれもものかがわかりにくい」と言うだけです。戸籍簿は明治の初めからあるので、必ず、持分権としてあるわけです。
Q 道路なども作れなくなるとか書いてあります。現に私の田舎ではそのような事が起こっています。
A 大変困難と言うだけで「不可能」と言うことはないです。
私が今手がけている案件では、22通の戸籍簿謄本でも、まだ相続人全員がわからないです。おそらく、30通以上を分析しないと確定しないと思われます。
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この回答へのお礼

個別的にわかりやすい回答有難うございました

お礼日時:2012/05/26 18:24

Q 固定資産税は死人には来ないでしょう。

(要するに払わなくていいですよね)
A 相続登記しなければ法定相続したことになるので、市町村では、その者に課税されます。
実務では、市町村で、その法定相続人の代表を勝手に決め、その者に全額課税するように扱いです。
Q 万一他人から土地や家に何して損害賠償や苦情等を受けた場合でも自分名義ではないのでかわすことが出来ますね。
A 違います。債権者で法定相続していることとして勝手に登記でき(「債権者代位」と言います。)差押はできます。
Q 登記しなくても自分のものなので利用は可能ですし将来住んで利用したい場合必要なら登記すればいいですよね。
A 再三言っているように、「法定相続」と言って、登記となくても、法律上で相続しています。
Q 逆の言い方をすればまじめに登記をした場合、全く利用もしないのに税金がかかってきます。
A これも同じです。法定相続しています。登記はしてもしなくてもいいです。しなければ、公に「私の所有」と言えないだけです。
Q 正直者がバカを見る事象もあるそうです
A 違います。これも、登記しようとすまいと同じことです。
Q 田舎に実家を持つ者として相続登記をしないでおこうかと考えますが何か不都合があるのでしょうか
A 自己の所有名義にしなければ、相続人全員の持分権となっているだけで(再三のように「法定相続」)相続人の1人でも相続登記すれば、自動的にujhtygr さんの持分権で登記されます。
そのようなことは、他の者に迷惑をかけるだけです。
他の相続人と協議して、単独所有の登記すべきです。
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この回答へのお礼

大変明快な回答をありがとうございます
しかし それって 建前ではないのですか?
私は実例を体験しており自分自身税金逃れなど目的ではありません。

市町村が勝手に法定相続人の代表に請求する・・してますか?
第三者が相続人の一人を勝手に相続したとみなして登記することが出来るのですか???
債権者代位も調べましたが ちょっと 使い方がわかりません

ネットなどでも調べましたが、登記をしないでおくと相続人が数百人にもなり事実上誰のものでもなくなるとか、道路なども作れなくなるとか書いてあります

現に私の田舎ではそのような事が起こっています

でも回答のように明快に答えがでて実行できているなら大変いいことでもれなく相続登記をし権利者が確定しトラブルも少なくなると思います。

そうなって欲しいと思います

お礼日時:2012/05/25 18:53

そんな簡単に税金逃れはできません。



条文等はわかりませんが、固定資産税は所有者に原則課税しますが、登記は参考にするだけであり、登記の所有者が亡くなっていれば、法的に相続人が所有者ですので、相続人に課税することでしょう。さらに相続人が複数人いる場合には、役所側の判断で代表者に課税することになるでしょう。

私は農家の人間ですが、数代前の所有者のまま登記漏れをしていた土地についても課税されています。固定資産税の所在地と亡くなった方の住所地が同一の役所管轄であれば、亡くなった事実は容易に把握できますし、本籍地も同一管轄であれば、ある程度の相続人の調査は可能です。管轄外の事情も職権による住民記録のデータの閲覧などでも調査は可能でしょうからね。

さらに、今円満であっても、次の世代になれば円満ではないかもしれません。そうすると、手続きや裁判で大変でしょうね。また、役所関係の手続きが必要となった場合には、亡くなった方は手続きできませんので、いざという時に困るでしょう。道路の拡幅などで境界の取り決めなどが必要となれば、役所側が職権で相続登記を行うこともあるでしょうね。

あなたの聞いた話は、すべての状況に言えることではなく、役所の状況把握までの間の仮の姿でしょう。未納が続けば、差し押さえも可能性があることでしょう。相続人全員の給与の差し押さえなどとなれば、その土地を使っていない人にも迷惑がかかるかもしれませんね。

私は5代前からの相続登記を経験しましたが、通常の手続きでは、まず資料や相続人の捺印は得られなかったかもしれません。私のときは相続登記漏れだったため、すでに書類がある程度揃っていたのと、旧民法による家督相続が認められている相続などがあったため、書類の簡略化ができましたが、今後は簡単ではなくなり、最悪裁判も必要となることでしょう。偏った情報で放置すると、あとであなたやあなたのお子さんなどが公開や苦労をすることでしょう。
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この回答へのお礼

私の田舎の事で事実に基づく話なのです。
いくつも例があるのですが殆どの場合税金逃れなどというものではなく、
過疎化の社会現象に思えます。
その為地元に住んでいる人間と、田舎に土地などを残して相続登記をしないで都市部に住んでいるとか行方知らずとかの人間との間でいろいろ難しい問題が起こっているのです。

大きな土地とか資産なら解決可能かもしれませんが、ひとつの例は資産税100円程度の荒地です。
逆に役所が職権登記とか差し押さえでもしてくれれば 幸いなことです。

その土地のために隣の家との境界が決められないとか家が建たないとか、
道路の拡張が出来ないとか問題があります。

当事者もそれだけの土地のために登記や 諸手続きを行いません。

僅かな土地や荒れた家屋でも そこに住むものには迷惑なのです。

登記上はとっくに死亡していて相続人はどこにいるか 調べるすべがありません。

こんな事があちこちであるので、 そんなのなら 私も 登記したら 逆に損をするのではと 思い質問したのです
役所が 回答の通りテキパキ処理してくれればいいのですが 何もしません。

大きい資産は 比較的処理するかもしれませんが・・・

詳しい回答ありがとうございました  地方によって違うのですね

お礼日時:2012/05/25 16:13

登記は第三者対抗要件なので、あなたが相続していることは間違いない。



登記をしないと、他人が勝手に使っても文句を言えなくなるだけ。
他人に土地を使われ、税金は支払う。
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・固定資産税は相続人に来ます


・土地から生じた損害賠償等は、登記名義人ではなく相続人に請求できます

法律の素人が誰でも思いつきそうなそんな甘い法律の抜け穴が、あると思わないでください。
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この回答へのお礼

だから 相続人が確定できない場合 などは だれに来るのですか

相続人を市町村が決められますか? 大抵の場合相続でもめますよ

遺言状の有無 隠し子 海外移住相続人 相続人の死亡 などなど

私の質問は 法律の抜け穴を探すとか そんなのではありません

過疎化の進んだ田舎では 墓でさえ 持ち主が居ないとか 行方不明とか

あります。
抜け穴ではなく こういう場合 どうなるんだろう という 質問なのです

お礼日時:2012/05/25 15:52

固定資産税は死亡者に課税は出来ませんが、相続人には課税できます。

というかします。

まずは、相続人に相続人代表者指定届を出すように依頼がきます。
これを出せば、それで相続人が指定する代表者へ納税通知が届けられ、納税することになります。

で、これを出さない場合、しばらくすると相続人代表者指定通知がきます。
これは、市町村が戸籍を調査し、相続権者を調べ、勝手に代表者に指定し、その者に納税通知を送付し、納税を求めることになります。

さらに、これで納税をしない場合、市町村が督促状の送付のあと差押などの滞納処分をしてきます。
預金や給与などの換金しやすいものというか、もろ現金があればそれから狙われます。
給与の場合は職場に給与などの情報の照会文書が行きますので、職場の給与担当やその責任者には、あなたがなにかやらかしてることがばれます。
それが見つからない場合や、現金などの差押が困難となった場合は、不動産などに手を伸ばしてきます。

登記名義人はすでに死んでいるので、そのままでは差押はできませんが、職権で相続登記を行うことができるので、勝手に登記名義を変更され、差押をされ競売にかけられることになります。

と、ここまでが、うちの市の場合の流れです。

市町村によっては、対応が違うことがありますので、実際どうなるかわかりませんがね…
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この回答へのお礼

具体的な説明で参考になりました。
必ずしもずるをしようと思っているのではないのですが、登記する程でもないし面倒なのです。

回答の中で市町村が相続人を指定するとか書かれていますが、
一般論として相続は身内でもなかなかうまく行かないことがあります

資産価値のある不動産などは相続人でもめたり、時間が経つと相続人が散らばったりします。

市町村がそんなに面倒な相続を指定できるものなのですか?

相続人が確定出来れば 回答分の後半部分 差し押さえなど可能でしょうが
相続人の確定が出来ないとか難しいのが普通では無いでしょうか

だから 相続が先延ばしや 出来ない場合も多いと思いますが そのへんどうなのでしょうか。

私の質問とはすこしずれるのですが・・・

回答大変参考になりました ありがとうございます

お礼日時:2012/05/25 15:46

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五  当該登記識別情報に係る登記に関する次に掲げる事項
イ 不動産所在事項又は不動産番号
ロ 登記の目的
ハ 申請の受付の年月日及び受付番号
ニ 第三項第一号に掲げる方法により請求をするときは、甲区又は乙区の別
六  第十五項の規定により同項に規定する情報を提供しないときは、その旨及び当該情報の表示
以下省略

>登記識別情報の有効証明の請求を登記名義人の相続人から請求する場合には、被相続人の住所も請求情報として提供すべきですか?

 被相続人(登記名義人)の住所も提供すべき情報になります。(不動産登記規則第1項4号)

不動産登記規則
(登記識別情報に関する証明)
第六十八条  令第二十二条第一項 に規定する証明の請求は、次に掲げる事項を内容とする情報(以下この条において「有効証明請求情報」という。)を登記所に提供してしなければならない。
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>相続人が配偶者以外2人の場合、話し合い
>で相続分与を決めてよいのですよね。
『配偶者以外2人』に限らず、自由に決めて
よいです。

>相続税が発生しない金額の場合も
>確定申告は必要ですか?
相続税が発生したとしても確定申告は
必要ありません。

>相続税ご発生する場合は相続税を支払い、
>確定申告をして追加でさらに税金を払い、
>次の年には、市県民税や健康保険も高く
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いいえ。誤解です。そんなことはありません。

所得税、住民税が発生する、健康保険料が
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>相続人が配偶者以外2人の場合、話し合い
>で相続分与を決めてよいのですよね。
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>相続税が発生しない金額の場合も
>確定申告は必要ですか?
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Aベストアンサー

分筆は法律が厳しくなったみたいで土地家屋調査士に頼まないと

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Aベストアンサー

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被相続人:祖母(A)
 相続人:祖母の子(3人)→長男(B)、長女(C)、次男(D)

(1)祖父は15年以上前に亡くなっています。
(2)相続人の3人は、各自、配偶者と子供がいます。
(3)【相続人の次男(D)】は、【被相続人の祖母(A)】が死亡した2週間後に死亡しました。

この場合の法定相続人は誰になりますか?

『B、C、Dの子供』の3分割でしょうか?

私がネットで調べて気になっているところは「被相続人の死亡前に相続人が亡くなっていた場合、相続人の子が相続できる」と書いてあったところです。
今回のように「被相続人の死亡後(遺産分割前)に相続人の一人が亡くなっていた場合」はその子も法定相続人になれますか?
またなれた場合、遺産相続の協議にその子ではなく母(死亡した相続人の妻)が参加して口を出す事はできますか?

少し複雑なのでうまく説明できているか不安ですが、よろしくお願いいたします。

こんばんは。初めて質問させて頂きます。

春頃、主人の祖母が亡くなり、現在主人の両親の代で相続協議中ですがもめているらしく全く解決しなそうです。そこで、相続について調べていたらそもそも「法定相続人」で1つ疑問が生じました。自分でいくら調べてもわからないので、どなたかご回答をよろしくお願いいたします。

被相続人:祖母(A)
 相続人:祖母の子(3人)→長男(B)、長女(C)、次男(D)

(1)祖父は15年以上前に亡くなっています。
(2)相続人の3人は、各自、配偶者と子供がいま...続きを読む

Aベストアンサー

代襲相続は生じません。代襲相続するというのは誤りです。相続人の死亡という代襲原因は、相続の開始以前であることが“民法887条2項という明文の規定”で決まっています。相続開始後の死亡は代襲原因になりません。

Aの法定相続人はB,C,Dの3人です。相続はAの死亡時に発生しているのでその時点で死亡していないDは当然に相続人です。その後にDが死亡したことは何の関係もありません。
Aの死亡“後”にその相続人Dが死亡した場合を“数次相続”と呼びますが、これはAの死亡によりAを被相続人とする相続が発生し、その後、Aの相続人のDについてDの死亡によるDを被相続人とする相続が発生したという状態を指します。ここでDの配偶者と子は、あくまでもDの相続人であってAの相続人ではありません。
とは言え、Aの相続について分割協議等が整っていない場合には、Dの配偶者と子はDの生前の地位を承継しているので、Dになり代わって相続分割協議をすることができます。しかし、それはあくまでも数次相続によりDの地位を承継したことが理由であり、Aの相続人になったからではありません。

ということで、
>今回のように「被相続人の死亡後(遺産分割前)に相続人の一人が亡くなっていた場合」はその子も法定相続人になれますか?
なれません。
しかし、なれなくても
>またなれた場合、遺産相続の協議にその子ではなく母(死亡した相続人の妻)が参加して口を出す事はできますか?
参加できます。なぜなら、Dの妻はDの生前の地位を承継しているからです。Dの妻はDの相続人として自己の固有の地位に基づいて参加できるのであり、Dの子の代わりに参加するのではありません。Dの子もまた同様にDの生前の地位を承継しているのでDの妻とは別に自己の固有の地位に基づいて参加することができます。

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代襲相続は生じません。代襲相続するというのは誤りです。相続人の死亡という代襲原因は、相続の開始以前であることが“民法887条2項という明文の規定”で決まっています。相続開始後の死亡は代襲原因になりません。

Aの法定相続人はB,C,Dの3人です。相続はAの死亡時に発生しているのでその時点で死亡していないDは当然に相続人です。その後にDが死亡したことは何の関係もありません。
Aの死亡“後”にその相続人Dが死亡した場合を“数次相続”と呼びますが、これはAの死亡によりAを被相続人とする相続が発生し、そ...続きを読む

Q相続税の申告について

よろしくお願いいたします。

複数の相続人がいる場合の相続税の申告ですが、一般に共同で申告を出されることかと思います。
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そこで疑問なのですが、相続税は相続税の総額を算出し、相続人などの相続した財産の金額に応じて按分する計算が含まれていたと思います。個別に申告をした場合、相続人や遺産の内容については、遺産分割協議書などに基づくことから、限りなく漏れなどはないことでしょう。しかし、不動産をはじめとする財産評価においては、考え方や判断により計算方法が異なることもあろうかと思います。
このようなことから、同一遺産で申告をしたとしても、必ずしも納税額の計算が同じ計算方法で進められないこともあるかと思います。

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個別にみて計算が合っていれば、問題にしないのでしょうか?

税理士の方、税務に詳しい方、よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

非公開株式の評価額、不整形地の評価額、広大地か否かの判断などで、相続財産評価額は「誰がやっても同じ額になる」わけではありませんので、相続人各自が相続税申告書を提出した場合には、当然評価額が異なってる可能性があります。
税務当局としては申告内容を尊重するとともに「誤りは訂正してもらう」態度になるでしょう。

同一不動産を1000万円で評価してる者と800万円で評価してる者がいて、それぞれに相続税申告書を提出してるとします。
すると「相続税総額」が二つ存在することになり「法令の定めに基づいて申告書が作成されてない」ことになりますので、税務署長は職権で更正することになります。

その際に、1,000万円の評価が正しいか800万円の評価が正しいかの判断を税務署長がすることになるのでしょうが、納税者有利の原則から800万円を採用しての更正となる可能性大です。
更正には納付額が増加する「増額更正」と納付額が減少する「減額更正」があります。

更正をする前に、相続人各自から事情を聞くことは必ずするでしょう。
例えばAは税理士作成の申告書で、Bはそうではない申告書でしたら、財産評価額はAの申告書のものが「より信頼できる」でしょう。しかしBの評価にもそれなりの理由があり、法令で認められてる評価であるならBの評価が採用されるべきです。税理士が作成したから、その評価が絶対だということはないからです。
現実には相続税申告書は素人では手に負えないところがありますから、両者ともに税理士に依頼して財産評価と申告書の作成提出を依頼してるケースになろうかと存じます。

国税当局は、両方の税理士に「評価額が異なってるが、税理士同士で話あって同額の評価にしてくれんか」と持ちかけると思います。
結果としては「評価額の小さい方を選択する」はずですので、税理士を通して「更正の請求」がされることのなると思います。
評価額の高い方を選択せよという指導は、税務署では(この段階では)できませんので、修正申告書提出の指導はされないはずです。

以上は遺産内容が同一のケースで、なんらかの事情で相続人各人が相続税申告書を単独で提出した場合に財産評価額が異なっている場合の話です。
 財産評価額については、「税理士が複数人で評価したら、それぞれ違う額が出る」不動産もあります。不整形地だとかがけ地だとか賃借権が付いてるとか、面積に路線価をぶっかけたら価格が出るという単純なものではないからです。
 路線価評価で2千万円の土地が評価で500円(500万円のうち間違いではありません)というケースもあります。
 現実の土地を見て評価額を比べあうという「評価勉強会」をしてる税理士も存在してますので「「人によって異なることはないはず」という意見は、現実を知らないご意見だと感じました。

非公開株式の評価額、不整形地の評価額、広大地か否かの判断などで、相続財産評価額は「誰がやっても同じ額になる」わけではありませんので、相続人各自が相続税申告書を提出した場合には、当然評価額が異なってる可能性があります。
税務当局としては申告内容を尊重するとともに「誤りは訂正してもらう」態度になるでしょう。

同一不動産を1000万円で評価してる者と800万円で評価してる者がいて、それぞれに相続税申告書を提出してるとします。
すると「相続税総額」が二つ存在することになり「法令の定...続きを読む

Q相続登記(農地)について

先日祖父が亡くなり、そろそろ相続登記をして名義変更をという話が出ています。相続登記する必要があるのは土地だけで、農地と宅地です。相続人は祖母、私の母を含め祖父の子4人ですが、全ての土地を祖母が相続するこで決まりました。そこで質問は
(1)農地の大半は売るこで決まっていますが、売る土地もやはり最初に祖母に名義変更→売買による所有権移転でしょうか?祖父の名義のまま売買することはできませんよね?
(2)農地を相続で所有権移転する場合でも農業委員会の許可は必要でしょうか?
(3)相続登記を司法書士に頼らず自分ですることは難しいでしょうか?また自分ですると言っても相続人の祖母本人が書類を作成したり法務局に出向く訳ではなく、孫である私や母が動くことになります。

以上回答よろしくお願いします。

Aベストアンサー

こんにちは。
既に回答が出ているのですが、

1.必ず相続登記を経由してから買主への所有権移転登記となります。

2.No.1様のお書きのとおり不要です。(No.2様は他人への売買による所有権移転登記の場合と勘違いなさったものと思います)

3.質問文を拝見すると、質問者様は「登記」「農地法」についての予備知識をすでにお持ちのようです。もし、時間的に余裕があるのなら、一度チャレンジしてみてはいかがでしょうか?

これらの手続きは「社会の仕組み」でもありますし、他人の財産の場合は、やってみたくてもできないのですから、挑戦する価値はあると思います。

どうしても分からなくなってからでも、司法書士への依頼は遅くないと思います。ただし、売買決済日などが決まっていて、時間的余裕が無い場合は当初より依頼した方がいいでしょう。

参考URLは「相続登記 自分で」で検索してみた例です。その他にも役立つサイトも多くあると思います。

参考URL:http://homepage3.nifty.com/tetujinn/


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