中古マンションの購入に際し逆指値は可能ですか？

中古マンションの購入を検討しています。初めてのことでわからないことだらけなのですが、逆指値（？）が可能か否かお教えください。
購入を予定している物件の提示価格は、3300万円です。しかし、過去の取引事例や、簡易査定などの価格は、2900万円程度です。
そのため、不動産屋さんに提出する「購入申込書」には、「価格が3000万円以下なら契約する」という条件（逆指値）をつけようと思っているのですが、こうしたことは可能ですか？

No.3 ベストアンサー 回答者： congrats 回答日時： 2012/06/11 12:38

指値は「可能」ですが「有効」かどうかが重要です。

つまり、いくらこの価格で買いたいと申し込んでも、それ以上の価格で買いたい人が来れば
買えません。

売り出してまもない時期に、大幅に下回る指値をいれても、相手にされないだろうし、逆に
時間が半年１年とすぎてくれば売主は弱気になり自分で売り出し価格を下げてきます。

とはいえ、売主にはどうしてもこの値段以下にはさげられないという価格があります。
それは、ローン残高＋仲介手数料
これを下回るくらいなら売らないほうがましという話になります。というかキャッシュがないと
売るに売れない状況。

さて、買換えなどで住み替え物件の決済待ちなどの場合も売ったお金を新居の購入にあてるので
一定額を下回ると住み替え自体がご破算という話になります。
これについては「停止条件付契約」ということで選任媒介で売りに出し期間を決めて売り出すので
一定額で売れないと新居の購入もなくなるという契約形態です。

これらを見分けるのは難しいですが、いつまでも粘ればいいというものでもないし、売主がさんざん
高値でねばって、あきらめたころに指値をいれてさっと話がきまることもあります。

相対的に地域によります。物件が多い場所は値崩れしつつあるだろうし、少ない規模、場所で
安い売出しがあれば、複数の申し込みがあり、即金や融資条件の属性のいい人が勝つことに
なります。

そこは、買主代理の仲介業者からじっくり情報を仕入れることです。

ついでに指値は「３０００万以下なら」などというのでなく
きちんと２９００万と歯切れのいい言い方で指定するものです。
その際、幾度もいいますが売主のローン残高がひとつの尺度になります。
新築価格と頭金（推定）地区年数、推定金利がわかれば、それが２７００万
なのか２３００万なのかだいたい計算できます。押さえておくと交渉しやすい。

契約してからならローン残高を確認するのは必須の手順ですが、契約前には
なかなか知りえないですけど。

No.2 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2012/06/11 11:00

おっしゃっているのは普通の指値のことであって、もちろん可能です。

No.1 回答者： yana1945 回答日時： 2012/06/11 08:00

物件に購入希望者がどれ位興味を持つかで異なります。

私は、一昨年１０月下見希望７世帯の物件で競合、
先発の４世帯に入れたので、
下見後、通常の頭金７～１０％を、２０％を提示して
（後、ローンを組まず、審査待ちが無かったのも良かったようです）
下見終了３０分後には、仲介会社を経由、購入希望を伝えました。

後発の３世帯の下見の前に、売り主は我が家に売却を決めていたそうです。

５０００～７０００万円前後までの物件では、
購入希望世帯（競合数）の情報収集に一番神経を使います。