マンション売却

マンションを購入して早4年が経ちました。
実は現在仕事が厳しくなってきまして、給料が減りボーナスも出るか出ないかくらい厳しい状況です。
そこで家族で相談をしマンションを売却しようと考えております。
この間不動産さんに査定をお願いしました。
すると今売却に出した場合2200万になると言われました。
しかし現在のローンは2700万残っています。
不動産さんからは、2700万なら2700万でないと売却に出せないと言われました。
その後に任意売却というのを知りました。いまいち任意売却という意味が理解出来ないのですが、任意売却は、現在2700万だったとしても仮に2200万で出して2200万で売れたらウチには500万残った形になります。その500万は銀行と相談をして少しずつ返済していく。というやり方ができる解釈でよろしいのでしょうか？
でもやはり売却は、現在のローンが2700万なら2700万で出さないと不動産も受け入れてくれないんでしょうか？
ウチは築年数は4年と浅いですが、2700万では誰も買ってくれるとは思いません。
できれば査定金額の2200万で出したいのです。

何か方法はありませんでしょうか？

No.1 ベストアンサー 回答者： drum_KT 回答日時： 2012/07/14 00:03

その話、不動産屋さんに買い取ってもらう前提で話を進めているのでしょうか？

もしそうであれば、買取ではなくて、媒介契約で一般の買い手を捜してもらう方が得策です。買取の場合は、不動産業者が自分でリフォームをして、その後で別の買い手を捜して売るので、安く買い叩かれます。一方、媒介で一般の買い手さんを捜してもらうやり方であれば、うまくいけば買取よりは相当高く売れます。但し、物件を気に入ってくれる買い手さんが見つかればの話ですが。

まずは、複数の不動産屋さんに査定をお願いして内容を比べてみた方がいいと思います。その際、値段だけではなく、どのように売却をサポートしてくれるのか、業務内容の説明までしっかり聞いて、良い業者さんを選んでください。


また、任意売却ですが、通常、今現在ローンを滞納しているような状況に至っていないのであれば、まだ任意売却はできません。任意売却とは、ローンが払えなくなり（滞納が発生し）、金融機関に相談して支払い方法の変更等を行ってもそれでも払っていくことが困難になったという場合に、金融機関さんとの合意の下で行われるものです。また、不動産業者も勝手には選べないはずです。

尚、上のような経過で任意売却に進むと、いわゆるブラックリストに載ることになりますので、その後5年以上の間、借金（クレジットカード、分割払いを含む）が一切できないなどのペナルティを背負うことになる点も注意してください。

No.4 回答者： ninsui 回答日時： 2012/07/14 23:43

任意売却を手がけるFPです。

まず、ご質問にお答えする前にアドバイスがあります。返済が無理だと判断されれば、よそから借り入れるなどして無理な返済を継続しないでください。仮に、身内の方が好意で「出してあげる」といっても断るべきです。「住宅ローンは収入の中から払う」という原則を必ず実行してください。そして、もしそれが実行できなければかまわず延滞してください。それが、悲劇を生み出さない基本原則です。

では、本題に入ります。ローンの残債額に合わせて売りに出しても、あなたがおっしゃるように売れません。買う側はできるだけ安く買いたいわけですから、相場を無視した価格をつけても買い手はつきません。

しかし、銀行に相談しても「全額を返済してください」と言われます。しかし、それは無理です。ローンの返済もできません。延滞が続きます・・・・すると、その先どうなるのでしょうか？

銀行は、あなたから回収できなくなり、保証会社に代位弁済を求めます。住宅ローンには債務保証が付けられている（あなたがちゃんとその保証料をあらかじめ支払い済）ので、保証会社があなたに代わって、銀行に全額返済してくれるのです。

その後、保証会社は、あなたにたいして「私が肩代わりしたのだから、私に返してね」と言ってきます。そこで耳をそろえて返さないことには、家の売却を迫られることになります。

仮に、私があなたから売却依頼を受けていたら、きちんと物件調査を行ったうえで、保証会社に「２２００万円でしか売れませんよ」を伝えます。それに正当な根拠があれば、保証会社はその価格での売却を認めます。

それを「任意売却」と言います。方法はありますからご安心ください。

No.3 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2012/07/14 13:07

不動産の購入時には、「借金は価格の66％まで」という金言があります。

これは、不測の事態に陥った時に、購入価格の66％で叩き売り、借金を完済して、賃貸生活に戻れる目安なのです。

ゴールデンルールを守らずに、過剰な借金をしてしまった人は、残念ながら「叩き売りで借金返済」という出口計画が成立しないので、計画通り30年とか35年とか借金を返し続ける（＝金融を儲け続けさせる）しかありません。

No.2 回答者： konohazuku521 回答日時： 2012/07/14 12:28

＞その500万は銀行と相談をして少しずつ返済していく。

というやり方ができる解釈でよろしいのでしょうか？

できません。銀行からは一括で全額返済することを求められます。

２２００万で売るとしたら、差額の５００万は自力で用意する必要があります。