築3年の家が500万円！？

築3年の家が500万円！？
住宅の売却を考えています。
築3年 トヨタホーム 軽量鉄骨ラーメンユニット構造延べ床面積37坪の2階建ての家です。

駐車場は4台分駐車できます。（縦列駐車ではない）
建てたハウスメーカーさんにお聞きしたところ・売っても500万円くらいにしかならない
・築年数は関係ない
・売った物件で1000万円以上するいえなんてありません
・売るなんて担当者にいったら悲しむからやめてほしい

と言われました。
ちょっとビックリしています

では築年数が40年とかで1500万円で売られているのに？
たしかに中古って言うだけで価値が下がるのは分かりますがこんなに下がるものですか？？
素人ですので何もわかりませんが
これって信じてもいいものですか？？

それからできたら買取希望なのですが2500万円くらいで買い取っていただけるっていうのはさすがにできないですよね？？

土地は800万円で建物が2600万円ローンは2800万円あります
土地は借用地ではなく買い取りました
ペットはいませんし喫煙者もいません

No.1 回答者： ykoke01 回答日時： 2012/07/23 23:07

買った瞬間に購入金額の半値になるというのはよく言いますね。

未使用であったとしても。
仲介業者は買値と売値の差額で儲ける訳ですから、当然買値は安いほうがいい。当然最初から高い金額は言ってきませんよ。５００万というのは開始値みたいなもんですかね。ただ半値というのは言わば上限とも取れることなので、５００万は安すぎるにしても買値の半額くらいに考えていくべきでしょう。

No.2 回答者： ks5518 回答日時： 2012/07/23 23:12

立地条件にもよるでしょう。

何もなければ、500万という事はないと思いますよ。
土地•建物で、1800万くらいはいくのでは。
浸水が有ったとか。場所が山奥でとても不便だとか。

ERA加盟の不動産屋さんが、近くにあれば相談してみれば相場が分かると思います。

No.3 回答者： anndoromeda 回答日時： 2012/07/23 23:14

一番の要件は場所・・ですね。

値段は需要と供給で決まります。

都会・・ざっくり東京なら・・高くても売れます。
それに引き替え田舎なら、色々と好条件をつけても？・・売れない場所もあります。

近くの不動産屋を覗射てみましょう。
また、最近売買をした所を探して話を聞くのも手ですね。

No.4 回答者： 7964 回答日時： 2012/07/23 23:27

厳しい言い方をすると事実ですよ。

住宅は収益を生みません。戸立て賃貸にして需要があるなら家賃が７万ぐらい取れればいいでしょうか？余程立地がよくて１０万ぐらいです。しかし、もともと賃貸用にできていませんので家賃が割りに合わないです。更に入居者つきで売りに出すわけではないので、利回りなんて計算もできません。だから建物はただ同然、土地に邪魔な建物があるので土地の評価額が下がり、解体費用を差し引いて５００万と言う計算ではないでしょうか？住宅を資産運用だと考える時代はとうに過ぎています。バブル時は土地を保有していると土地の値段が２倍、３倍となり売却しても利益が出ました。今は住宅は純借金です。これからどんどんあなたと同じ境遇の人が増えます。家自体は二束三文です。しかし、人は家に住みたいものです。だから、あなたは本当はローン破綻した人から安く家を買い取り軽くリフォームして住めばよかったのです。アパートだっておんなじことですよ。いかに安く一棟土地つきの物を手に入れるかにかかっています。土地がないものはまったく担保力がないのでだめとなります。他の収入を増やし、ローンを払いきるか？自己破産の手続きを踏むことになります。それか団体信用生命にはいっている場合は・・・・となります。勉強されて次は引っかかないでください。

No.5 回答者： tequilagogo 回答日時： 2012/07/23 23:47

町の不動産屋やら折り込み広告やらで見かける中古物件の値段は売り主の希望価格です。

あくまで希望で、そのままの値段で売られる事は稀です。
大抵はそこから買い主が値引き交渉します。
ニーズに合わない値段をつければ買い手はつきませんし、一定期間買い手がつかなければ値段をどんどん下げざるを得なくなります。

そして当然ながらその間売れるまでは一銭も手に入りません。

買い取りはこうしたデメリットが無い代わり、とっても安い値段しかつきません。
要するに早く確実に売れことと、少しでも高い値段で売ることは二者択一、ということです。

その500万という値段が妥当かは複数の業者に見積もってもらうしかありません。
しかし買い取りという手段を取る限り、一般の広告の値段よりはずっと安くなるはずです。

No.6 回答者： oo14 回答日時： 2012/07/24 01:08

ただ単に、一つの根拠ある数値。

半値八掛け５割引きだったら？ってことでしょう。
鼻からやる気がないというか、お断りさせていただきます。
と、言うのの別表現では？

２５００万円で売りに出してくれる業者を見つければいかがでしょう。
もちろん買い取りではないてすが。
家など縁のもので、３０００万円の予算を組んでる人がいないとも断言できません。
１５００万円でならいいという客を見つけてくれるかもしれませんし、
ただ、だらだらと下げていくと、誰も足元を見ます。
３年かけて元の半値でまだうれてないなんて物件は、チラシレベルでもよく見かけます。

No.7 回答者： cnshnl 回答日時： 2012/07/24 09:22

マンション売却 経験者です。

駐車場は4台分　　ということは、都内ではなく地方ですよね？
都内なら場所により高値で売買されることもあるかもしれませんが、
地方だと購入時が一番高くて、その後は価値が下がるだけです。

でも築３年で５００万円なんて…。
これは家だけの価格でしょうか？
最寄り駅から近いとかで立地が良ければ、ある程度の価格で売れるでしょうが、
そうでなければ難しいとは思います。
でも、販売希望価格２５００万円はまず無理だと思います。

中古物件の販売価格って、不動産屋が決めるものではなく、
売り主が決めるものなので、取り敢えず、
地元の不動産屋を何軒か回って
"相場価格"を出してもらってみたらいかがでしょう？

納得ができない価格がでてきたのであれば、
試しに自分の希望価格で売り出ししてみればいいと思います。
※不動産屋への手数料は、売却時に発生するものなので。


イメージは逆オークションって感じです。
普通のオークションは低価格からスタートして価格が上がっていきますが、
住宅の場合は、反応を見ながら、売り主が価格を下げていって、
買い手が、買い付け申し込みをするものなんですね。

自分の売りたい価格では、まず売れることはないので、
どこまで下げたら反応があるかを見れば「相場」というのが
見えてきますよ。

どんなに綺麗に使用していても、販売価格には無関係なのが現実です。
ただ、内覧時、印象は良くなるとは思います。
(我が家がそうでした。
不動産屋には「こんなに新築の状態を保っている家は見たことない！」と
驚かれましたし、買い手も「もの凄くキレイ！！」と喜んでいました。)

買い手は売り主と逆で、一円でも安く買いたいから、
「立地」と「坪単価」でシビアに見ています。
値引き交渉も必ずと言っていいほどあります。


注意したい点で言えば、自分の販売希望価格にこだわるあまり、
問い合わせもない状態が続き、買い手からすれば、
物件に新鮮さや魅力が感じられなくなり、
見向きもされなくて、売れ残る可能性があるので、
短期決戦というか、短期で販売できるように、
早めに値引きして適正価格で売り出し、売り払ったほうがいいです。

No.8 回答者： nantamann 回答日時： 2012/07/24 16:45

もし田舎物件として買うなら

土地の値段が下がって８００万円⇒７００万円、更地にする費用２００万円で土地価格５００万円ということでしょうか。しかしこれは酷い値決めです。この値段なら安すぎて事故物件とみなされ買い手は付かないと思います。

上物は築３年でトヨタホームなら半値の１３００万円の値打ちがありとして、土地とともに２１００万円が最高価値でしょうか。

田舎だと飛びつきにくい価格ですね。田舎物件に興味があり注目してみているのですが、千葉県の田舎物件は土地数百坪リフォーム済み民家で１５００～２５００万円です。売れるのは１０００万円前後の物件です。築年の新しい大手メーカー物件は売り出し価格は高目で３０００万円以上だと中々売れません。
申し訳ありませんが山口県の物件は高値は厳しいと思います。
山口県の物件の例
http://www.inakanet.jp/cgi-bin/database/database …

トヨタホームなら解体移築も考えられます。
新たに土地を買って移築します。５００万円で売るくらいなら損失は少ないと思います。営業マンに相談してはいかがでしょう。

No.9 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2012/07/25 07:52

＞建てたハウスメーカーさんにお聞きしたところ

聞く相手が間違っています。

不動産の中古物件の相場感は、地元で長年やっている不動産仲介業者を何件か当たってみるのが正解ですよ。

No.10 回答者： zipang_style 回答日時： 2012/07/25 11:04

上物（家）だけの売却であれば、そんなものでしょう。

新築時2,600万の家でも、登記した翌日から中古住宅なので800万円位。

良くあるでしょう「住宅展示場の家を売ります。780万円など」って広告。
不動産を持っている立替え（購入）予備軍リスト作りが主な目的ですが、
中古の家としての価値はそんな物です。

土地も含んだ不動産としての売却価格に関しては、
地元の不動産屋に相談するのがベターですが、土地800万＋建物800万=1,600万円位

でも、2800万円のローン残高で逆ザヤ売価では売れませんよ。
抵当権解除のために不足分を現金で補填するか、別な担保を入れない限り
所有者の移転登記が出来ませんから。