マンションの購入について

マンションの購入について検討しています。
駅から徒歩7分、3800万の物件で環境もよく、非常に住みたいと思う物件があります。

収入は夫29歳、妻30歳で共働き。それぞれ400万円、合計年収は800万円です。
貯金は700万くらいあり、うち500万円を頭金にする予定です。
なお、親からの資金援助は無いものと考えています。

子供はまだいないのですがいずれ欲しいと思っています（できれば２人）
ただ子供のことでかかる費用など今後の返済のことを考えると
今のような状況で無理なく返済していけるかどうか悩んでいます。

皆さまならこのような状況をいかがお考えでしょうか。
しっかり返済計画をたてれば大丈夫だと思いますか？または物件の価格自体高いと思われますか？

アドバイスや意見をいただけたら幸いです。
よろしくお願いいたします。

No.5 ベストアンサー 回答者： goemon_2012 回答日時： 2012/09/18 09:08

返済計画に随分、無理があるように思いますが・・・。

今は二人の収入を合わせて８００万円かもしれませんが、奥さんの収入は近い将来無くなるわけですよね。ならば、４００万円が年収と考えなければいけません。そうなれば、おのずと答えは見えてくると思います。

ぼくもＮｏ３の回答者さんの意見同様、返済は１０年前後で終わらせるべきだと考えています。それができないのなら購入するのは諦めて賃貸にするべきです。マンション等の営業は、夢物語ばかり語って肝心の維持費とか税金のことは言いませんので始末が悪いです。

当然、長期（３５年とか）のローンで誰にでも購入可能のように思わせて月々、家賃と同じくらいの金額で家が持てるんですよ。今が買いどきですよって購買意欲を煽ってきます。そこに落とし穴があるとは、普通は気づきにくいですよね。冷静に考えてみてください。

仕事は終身雇用ですか？自営業でしたら、いつまでも今の売り上げを維持できますか？

どうですか、ココに落とし穴があるんですよ。長期のローンなんて組まなければ買えないような物件を購入すればまず間違いなく、近い将来、支払いに行き詰まって家を手放すことになります。残るのは多額のローンだけです。ローン会社はもちろん、別会社なので当然のように貸したお金の催促をしてきます。生きた心地はしませんよ。

客観的に見れば、その収入（年収４００万円）で頭金も５００万円と少ないし見送るべきだと思いますよ。せめて、２０００万円くらいの頭金で残額が１８００万円くらいなら、今後、収入が減少しても何とか支払えると思いますが・・・。

一概には言えませんが、年収４００万円の人が現在、借金なしで融資金利1,620％で借り入れる場合１５年返済で、およそ１，８００万円くらい借入が出来ればいいほうです。これを超えれば返済能力が保証されないので借入は不可になります。

参考までに・・・。（http://www.flat35.com/simulation/index.html）

原状では無理しすぎです。返済計画云々という問題ではないですね。

後後、後悔しないためにも今は無理して家を買うことにこだわらないほうがいいです。家の返済計画を考える前にこれから先の人生計画を考えられたほうが良いと思いますよ。お子さんもほしいのなら、年収４００万円程度では、かなりの節約をしないとやっていけないと思いますので・・・。冷静な判断をされてください。

No.4 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2012/09/17 21:35

奥さんの収入が無くなった時点で破綻します。

奥さんが永遠に（ローンを返し切りるまでですけど、）働き続けてもらうか、さもなければ退職時点で換金処分して賃貸アパートに戻るか。

実際、３３００万円のマンションから賃貸アパートに戻るというのは心理的につらいので、多くの人が夫婦喧嘩を繰り返し、破綻してゆく可能性が大きいと思います。本当に愛し合っている御夫婦であれば賃貸アパートでも問題ありません。

お子さんを二人欲しいそうですが、出産や子育てはだれかが支援してくれますか？
出産や子育て期間も奥様は年収４００万円をキープできそうですか？

どちらかを諦めなければならない場合は、マンションを諦めましょう。

マンションを買うチャンスは、二人の子供を育て上げた６０歳前後にもう一度やってきます。

No.3 回答者： ka28mi 回答日時： 2012/09/17 15:47

物件の価格が高いか安いかは、地域にもよりますし、マンションの規格や占有面積にもよりますので、３８００万という値段だけで、高いか安いかは言えません。

また、それが質問者さまご夫婦にとって分相応なのか、ぜいたくなのか、質素なのか、これも年収だけではなく、質問者さまご夫婦の他へのお金の掛け方でも変わります。

自宅購入のローンの場合、まず第一には、今の住居費との変わり方です。
ローン返済分だけではなく、共益費や固定資産税、駐車場料金なども考慮に入れてくださいね。不動産を販売する方の中には、共益費や固定資産税を考慮に入れないどころか、住宅減税分まで最大で勝手に引いて計算するような方もいらっしゃいます。惑わされないようにしてください。
現在、実家住まいや社宅住まいなどで、住居費がゼロに近い方の場合、新しい家の費用が全額増えるようなものです。
賃貸の場合には、賃貸費用がかかりませんので、差引額になります。
一番厳しいのは持ち家に住んでいる方の場合です。ローン返済中であれば、二重ローンになる可能性がありますし、ローンがなくても固定資産税などの維持費が二重になると考えておく必要があります。

次に、その「自宅」が、いつまで住めるのかも大事なポイントです。
一般論ですが、マンションの耐用年数は４７年程度という説があります。鉄筋コンクリートの建物の法定耐用あん年数です。
仕様がしっかりしたマンションで、管理をきちんとし、何事もなければ、６０年７０年でも持ちますし、場合によっては、もっと短い年数で建替えや大幅な改修になるケースもあります。
住宅性能表示制度というものがありますから、購入予定のマンションについて、立地やデザインだけでなく、そういった面もきちんと見てくださいね。
短くしか住めないマンションならば、一生のうちに次を購入しないといけないのですから、価格に比べ購買力に余裕がある人しか、買ってはいけないということになります。
質問者さまのケースなら、避けた方が無難でしょう。

そして、ローン返済です。
利息が安い銀行を選びたいのはもちろんです。
くわえて、必ず、質問者さまなり、ご主人なりが現役のうちにローンを終了できるように組んでください。
それが無理なら、どんなに魅力的な家でも諦めた方が良いと思います。
個人的には、家のローンは１０年以内に完了するレベルが理想だと思っています。１０年たてば、状況が変わってしまうでしょう？
ただ、賃貸にお住まいとか、社宅で何年以内には出ないといけないとか、そういう個別事情がありますから、難しいですけれど。

質問者さまの場合、お子さんも欲しい、つまり、奥さまの退職または休職が条件に入ってこられるのですから、一度ライフプランのシミュレーションをなさってみることをお勧めします。
奥さまが３０歳ということは、高齢出産のリスクを避けると実は何年もありません。
いつ、ご結婚なさったのか分かりませんが、世帯収入８００万の３０前の方の貯蓄額が７００万というのは、少し少ない気がします。
奥さまが退職なさったり、無給になれば、年収が半減してしまうのですから、出費内容そのものを見直す必要があります。

ライフプラン、シミュレーションで検索すれば、色々と出てきます。たとえば、下記のＨＰのようなものです。
一度、正直なデータを、お二人で入れて見てください。
http://www.dcnavi.jp/shinkin/F0600/F0402/html/F0 …

「しっかりした返済計画」とよく言われますが、返済計画にはライフプランや収支の把握が必須です。
そこを抜きにして、数字だけをこまかく立てても失敗してしまいますから、数字はざっくりと、備えるべきことの把握はきっちりと、という感覚の方が間違いが少ないと思います。

後悔のない選択をなさってくださいね。

No.2 回答者： -__ 回答日時： 2012/09/17 15:27

一般的にローンの頭金は最低、物件価格の3割はあった方が良いと聞きます。

また、高いか安いかは、間取りや地域他によるので何とも言えませんが、私は首都圏の某駅から徒歩5分の(3800万円より)もう少し安い物件を買いました。

No.1 回答者： silent_blue 回答日時： 2012/09/17 15:14

下記の条件でシミュレーションサイト※で試算したところ

借入限度額は4,313万でした
あとはご自分で判断ください
※「マンション購入　シミュレーション」で検索すると出ます

前年度の税込み世帯年収　800万
毎月16.6万返済
頭金500万
年齢30歳
35年ローン
金利3％