中古マンション売却でリフォームOr値下げ

Question

現在マンション売却中です。リフォームして売りにだすか、そのままの状態で値下げするかまよっています。（しばらくこのまま現状維持かも含めて）文章が苦手なんで箇条書きで続けます。
(1)築30年。外見はそれなりで場所も便利で人気のある地区です。（阪神間）駅徒歩３～5分

(2)現在空き家（引っ越し済み）です。ハウスクリーニングはしましたが、穴も数か所あき、戸も壊れ

見た目かなりきたないです。（もし住む場合最低畳・襖新調及び張替・２，３戸の新調・横のクロス

床のカーペット＜フローリング＞・キッチン　等リフォーム（修繕）は最低必要な感じです。

(3)専売契約してから1.5カ月。内覧は今のところ3件（転売業者も含め？）で買い付けまではありませ

ん。（そのうち1件は多少考えてくれた感じらしいです。）

(4)売り出し価格は1700万台でネットの一括査定の両極端な価格は、はぶいて、ほぼ平均価格＋

αでスタートしました。（転売業者が1200万提示ですのでリフォーム（250万）＋もうけ250万ぐらいと

してほぼ妥当な価格ではないかと思っています）

(4)もし自分が買うとしたら見た目ちょっときついかな（女性から見ればほぼNG)とおもいますが、

リフォーム前提で検討であれば（業者であれば値段をたたいておいしい？）ありかなとも思ってます

(5)引っ越しもすんでますので（数年間は住むつもりです）のんびり価格を通して売却できればとスタート

しましたが、最初はレインズ登録後数十件他不動産業者から問い合わせ及びネットの掲載許可？

等かなり反響があったみたいですがエンドからは最初内覧があってからここ3週間内覧もない状態

で多少あせってます。

質問ですが

＜１＞見た目かなりきたないのはあまりきにしないでいいんでしょうか？

＜２＞このまま進捗がない場合
　　(1)しばらくこのまま
　　(2)値段を下げる。下げるとしたらまずいくらくらい？
　　(3)－（１）100万ぐらいかけてリフォーム（というより修理）を最低限した方がいいか？（水回り以外）
　　(3)－（２）150万ぐらいかけて＋システムキッチン（浴槽はコーティングでかなりきれいになるとのことで　　　　　　　　　す）
　　(3)－（３）200万強かけて＋浴槽まで交換

＜３＞それぞれの価格の見直し価格は？
　　　以上アドバイスお願いします。

kan_chan_san · Accepted Answer

中古分譲マンション購入しましたので、どういう物を見て見学するかお話致します。
＜１＞見た目かなりきたないのはあまりきにしないでいいんでしょうか？

・・・見た目はやはり非常に大切かと思います。殆どが家族か女性の方の購入が多いので、
　　　　女性の目から見た目が悪ければそれで終わってしまいます。　数カ所の穴やタバコの汚れ等は、
　　　　クロス張り替えが必要かと思われます。クロスの種類はAAよりSPでお願いすると安く済みます。
　　　　台所の汚れ（油汚れ）は、ハウスクリーニングが良いです。戸の閉まりや隙間等も修理しないと
　　　　減点対象になるのでできるものは修理が必要です。たとえば網戸が破れていないか？とかです。

＜２＞このまま進捗が無い場合

(1)しばらくこのまま
　　いちばんよく無いです。クロスは部屋の広さで違いますが、6畳で6万くらい見れば妥当かと思います。（天井・壁）また、昔の天井は自下貼りの天井（モルタル下で直接クロスを貼ること）ですからヒビが必ず入ってきます。よって、必ず貼り替えしたほうが良いと思います。あと売るのに何かポイントが必要になります。風呂を最新のユニットバス（テレビ付き5インチ）または、台所をシステムキッチンにするとか、どちらかリフォームすることで買い手にそそるようなポイントを付けると良いと思います。なぜならば、駅から３～5分と近隣なので売れるかと思います（台所または風呂と洗面所取り替えで予算５０万くらいになるかと思います。）あと、出来れば、バルコニーを大変かと思いますがたわし等で綺麗にしてください。
大規模で防水か塩ビシートが貼られていると思いますが、必ずバルコニーにも買い手は見学いたします。
汚いとそれだけで見るのもいやになります。
また、床のカーペット、フローリングが問題になります。・・・・そのままで行ければ良いのですが・・
意外と床とフローリングの貼り替えは高額なので難しいかと思います。すぐ予算オーバーします。クリーニングかワックス掛けが必要と思います。

(2)値段を下げる。下げるとしたらまずいくらくらい？
部屋の広さがわかりませんが値段は1200万が業者の予定値段だったようですので100万のリフォーム（天井・壁・台所または風呂と洗面所）で1400万～1600万位で売り出しで良いのではと思います。もちろん台所または風呂と洗面所の取り替えしないものについては、ハウスクリーニングは必要です。買い手を女性の気持ちになってしないと必ず売れないので今一度検討してみてはどうかと思います。

inon · Answer

見た目汚いところは全てリフォームして下さい。
前の居住者が不潔に住んでいたという誤解でいっぺんに購買意欲が落ちます。
（事故物件に近い印象をもたれます）
設備は問題なければしなくとも良いです。（当然ですが使えることが条件です）

oosawa_i · Answer

こんばんは。

まず誰に売ろうとしているかで違いますよね。
住むことを前提としている一般の方に売るのが一番高く売れると思います。

その方たちはどんな感じで物件を探しているかといえば、まずネットで写真を見て、候補をリストアップして、見に来ると思います。
実際に見に来て、まずは第一印象が大切です。
見た目ですね。

そこそこきれいな物件だったら、「キッチンはリフォームしてもいいかも」とか「浴槽はもうちょっときれいにできないかなぁ」とか検討すると思いますが、今のままだったらそんなことを考えずに「ああ、この物件はだめだ」で終わると思います。

よって、クロスの張り替えとか、ふすまとか、壊れている戸とか床だけ、それも見た目重視で修繕すればいいと思います。
まあ５０万くらいでかなりきれいになるのではないでしょうか。
ただ、安く済ますためには、リフォーム関係の本を２・３冊は読んでみることをおすすめします。

＜１＞気にしましょう。
＜２＞（３）で、５０万くらいのリフォームをおすすめします。
＜３＞値段については、立地とか管理とか広さによって全然違うので何ともいえません。まずはきれいにしてみましょう。

terepoisi · Answer

私が購入するとしたら、
買った物件を好きなようにリフォームしたいので、そのままの状態で値下げ希望なんですが、
リフォーム後の物件を希望する人も多いですから、購入側のニーズによって、違うと思います。

先にお金をかけて物件価値を上げるか、
リフォーム代を織込んだ値引きで売り切ってしまうか、ターゲットをどちらに絞るかでしょう。

話を戻しますが、中途半端なリフォームでは、バストイレの機能が不満とか。
キッチンのビルドイン食洗機とか欲しい物が付いていなかったり、コンセントが使いづらい、
ケーブル端子の配置が悪くてＡＶ関係の配置が制限されるなど、魅力に乏しいのが多いと感じます。
買手がリフォーム代の余地を考えられるように、物件価格を思い切って下げてみるのも一手だと思います。

Mokuzo100nenn · Answer

ネット一括査定の最低価格まで値下げするといきなり引き合いが増えます。

中古マンション売却でリフォームOr値下げ

中古分譲マンション購入しましたので、どういう物を見て見学するかお話致します。

見た目汚いところは全てリフォームして下さい。

こんばんは。

私が購入するとしたら、

ネット一括査定の最低価格まで値下げするといきなり引き合いが増えます。

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