住宅ローン、変動から長期固定へ

3310万円を35年ローン（うちボーナス払い800万）で、
元利均等返済、1％優遇、当初の5年固定（2.75％）が終わり、
今は変動（1.475％）で借りています。
安倍政権になり、金利が上がりそうなので、近いうちに、長期固定にしたいと思っています。

夫が転職したばかりなので、借り換えはしばらくできません。
時期を見て借り換えできたら、したいですが、
できない場合や金利があがった場合を考えると、
長期固定にしたいです。

7年や10年のほうが金利が安くていいですが、先がわからないので
15年固定にしてその間に繰上げ返済をしようと思っています。
15年固定にしても、金利が5年固定にしていた時と変わらないし。
最長20年固定が選べますが、金利が高いので考えてしまいます。

夫は変動のままでいいと言うのですが、私は変動は怖いので、
今のうちに長期固定にしたいです。
この考えは甘いですか？

住宅ローンについてはほとんど知識がないので、詳しい方の意見が聞きたいです。
また、固定と変動のミックス型というのもあるそうですが、
ボーナス払いのみを変動にしたりすることはできますか？

あと、15年固定（金利2.75％）にしてから、繰上げするのと比べて、変動のうちに50万でも繰上げしたほうが、得ですか？

手数料は変動だと5000円、固定だと一万円です。

教えてちゃんですみません。
よろしくお願いします。

No.4 回答者： NPAsSbBi 回答日時： 2013/01/03 17:29

ろくに勉強もしないまま、断片的な情報に流されて、あっちへフラフラ、こっちへフラフラした結果、

払わなくて良い多額の利息や手数料を支払い、いつまでたっても元金が減っていかない、
そんなタイプに見受けられます。
住宅ローンについてほとんど知識がない？！
よくそんなんで、何十年もの間、多額の金を払い続けられるものですね。
収入の多くの部分を占める支払いなんですから、きちんと勉強しないと！

悪いことは言いません。
このまま変動で返済を続け、低い金利のうちにドンドン元金を返していって下さい。
急激に金利を上げたりしたら、住宅ローンを組む人が減り、経済がますます冷え込むのだから、
ここ10年や20年は金利なんてそうそう上がりません。
政府は、必ずそのように動きます。
ちょっとくらい上がったところで、現時点の固定の金利のような高いところまで
変動が到達するはずがありません。
ちゃんと勉強する気もないなら、無意味にジタバタしないで、最も安い金利で
ガンガン繰り上げ返済していくのが、ベストな選択です。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
ローンは夫が独身時代に組んだものです。
私はローンは大嫌いなので、なんで買ったのかいまだに理解できません。
よくローンのことで喧嘩になってしまいます。

知識がないなりに、私も勉強しなきゃと思い、ローンについて、調べているうちに、
このローンの組み方がいかに無謀だったかわかってきました。
変動か固定かはもう少し考えてみます。
どちらにせよ繰上げ返済がんばっていきます。
ありがとうございました。

お礼日時：2013/01/04 06:51

No.3 回答者： 86tarou 回答日時： 2013/01/03 12:36

将来の金利が分る人は居ないでしょうから、こればかりは自分で判断して決めるしかありません。

どちらを選べば損しないというのではなく（結果が決まっていれば、みんな同じ金利タイプを選ぶことに）、金利が少々高くても全期間固定金利で総支払額が決まっている安心を取るか（短期固定も変動金利と同じで、結論を先延ばしにしているだけ）、変動金利で総支払額が少なくなるかもしれない賭けをするかの違いでしょう。結果は完済するまで分からないということです。
経済情勢や金利動向に常に関心を持ち、自分でも勉強して臨機応変対応出来るなら変動金利の選択もありですが、そうでなければ全期間固定金利を選ぶべきだと思います。その上で変動金利を選んだとしても、全期間固定金利と同じだけの返済額を見込み、差額を貯蓄して将来の金利上昇に備えないと安心出来ません（一部は繰上返済）。変動金利でないと払えない試算では無理があるということです。
また、ボーナス払いというのもリスクが高く、収入が減るとすれば先ずはボーナスからとなるでしょう。この時に困らないようにボーナス払いを止めるか、予め６ヶ月掛けて次のボーナス払いのための貯蓄をするかです。同じように減給や失職にもある程度対応出来るよう、いざという時の貯蓄も別に必要になってきます（生活費の半年から１年分程度は常に現金で貯蓄）。
あと、35年ローンということですが、30年後に定年になってないことも必須でしょう。定年以降の返済があるローンという時点で無理がありますし、定年までの完済で更に繰上返済で10年程度は短縮して、完済後は老後資金の貯蓄に充てないと定年後困ることにもなりかねません。

この回答へのお礼

具体的なアドバイスありがとうございます。
やっぱりボーナス払いは危険ですよね。。。
繰上げ返済しすぎて、貯蓄がなくなってもダメなんですね。
難しいですね。

ローンは65歳まであります。
10年は短縮できるようにがんばっていきたいです。
ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2013/01/04 06:57

No.2 ベストアンサー 回答者： t0z2 回答日時： 2013/01/03 01:41

15年固定とするか、7or10年の固定とするかは悩まれるところでしょうが、例えば、１０年固定を選んだとして、10年経過後の残債務がどのくらい残っているか、その時までの貯蓄で繰り上げ返済を実施した結果の残債務がどの程度残るか、をきちんとシミュレーションしてみれば、どちらを選択すべきかが判ってきます。

繰上返済のタイミングですが、当然ながら出来るだけ早い方が、金利負担も少なくなってきます。しかし、余裕資金をある程度残しておく必要もありますし、住宅ローン控除との兼ね合いもありますので、何が何でも早く返す方が得策とは限りません。
固定にするのなら、金利が上昇することになりますので、余裕資金を残したうえで繰上返済を実施し、その後に固定への切り替えを行えば良いのではないでしょうか。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
住宅ローン控除のことすっかり忘れていました。
とにかく繰り上げ返済しなきゃと思っていましたが、気づかせてくださり、ありがとうございます。
貯蓄と繰上げ返済のバランスも難しいですね。
固定にする前に少しでも繰り上げしようと思います。

お礼日時：2013/01/04 07:10

No.1 回答者： tar5500 回答日時： 2013/01/03 00:18

先のことは誰にもわかりませんが

これから金利が上がる可能性は高いので
長期固定がいいですがそうすると金利は上がります
こればっかりは賭けです
すぐには急上昇することはないでしょうが
固定型にしておけば将来設計も楽でしょう
変動型はある意味ギャンブルです

この回答へのお礼

安全をとるか、安さをとるか、難しいところですね。
固定は将来設計がしやすいのがいいですね。
金利は少しでも安いほうがいいですが。。。
悩みます。

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2013/01/04 07:20