父母名義の不動産（家屋・土地）について

父母が以前居住していた家屋と土地（家屋：父名義、土地：母名義）があるのですが、現在双方とも要介護状態で施設に入居しており、介護費用を捻出する必要があるため、これらの売却を検討しているのですが、少し事情が込み入っているので、どのようにすべきかご教示いただければ幸いです。

○土地の広さは約34坪。
○家屋はいわゆる2軒長屋で、父名義の部分と内壁を隔てて、隣人が居住している部分があります。
○すなわち隣人の家屋が建っている土地も母の名義なのですが、隣人はその土地の購入の意思があり、現在土地家屋鑑定士にお願いして、土地の分筆の手続きを進めています。

ということで、隣人の土地は売却の目途が立っているのですが（金額についてはこれからの協議によりますが）、父の家屋が建っている部分の土地は、どのようにするのが最も良いかをお聞きしたく存じます。

案１　父の家屋も撤去して、更地にして売却する。
案2　父の家屋を残したまま、「古家つき」という条件で売却する。


案1の場合：2軒長屋の１軒を撤去するので、内壁部分を外壁とする必要があると思われ、これを設置するのは、撤去する当方が行わなければいけないと思われますが、次に家を建てる場合、またこの外壁は不要になるので、無駄な工事といえるでしょうか？
案2の場合：現在の家はすでに居住者がおらず、かなり老朽化も進んでますが（築約50年の木造2階建）、古家があるのは、売却の際条件が悪い（更地の場合より、値段が下がる等）でしょうか？

その他の問題点：
現在の家屋は、都市ガスではなくプロパンガスが引き込まれており、父の家屋の外壁に面して、プロパンガスボンベ庫が設置されています。
ただボンベ庫といっても、家の外壁に沿ってボンベが4本ほど並べられ、その周りをトタン板で覆っているような簡素なものなのですが、家を撤去する場合、このボンベをどこに持っていくことになるのか・・・
実際には前面道路にすでに都市ガスが来ており、個人的には売却を機に、プロパンガスの閉栓届を提出し、次に土地を購入してもらった人には、新たに都市ガスを引いてもらうほうが条件的にいいと思われるのですが、プロパンガスボンベ庫をどこに移設するのかなどについても、当方がガス会社と協議しなければならないのでしょうか？

また、現在隣家が雨漏りしていて、自分の家の屋根はすでに何度も修理しているのに収まらないので、一度父の家も調査させてほしいといわれています。
父の家屋にそれらしい原因があった場合、工事費はこちらが負担（あるいは折半）しなければいけないのでしょうか？現在のところ、父の家屋内に雨漏りの形跡はみられません。
近い将来撤去する可能性の高い家屋にお金をかけて修理するのは勿体ないし、仮に修理を行って雨漏りが直った後、家屋を撤去してまた雨漏りが起こったら、責任の所在はどうなるのでしょうか？

父母は現在要介護状態であり、すでに兄と私が二人の成年後見人となっています。

このように、かなり込み入った事情で、近所の不動産屋には仲介してもらってはいるものの、あまり頼りになりそうな感じではないので、司法書士か弁護士に間に入ってもらったほうがいいでしょうか？成年後見人の申立の手続きや、土地家屋鑑定のため、司法書士の先生にはいろいろ業務をお願いしてはいるのですが・・・
また、隣人との土地売買に係る金額交渉も、不動産屋を介してではなく、直接隣人と当方が行わなければならないでしょうか？

いろいろお書きしましたが、ご教示のほど、よろしくお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2013/02/28 17:26

本件では、父所有の建物を残した状態で売却をする場合、隣人との関係・交渉などの問題により、買い手がつきにくい可能性がある。

隣人との関係が悪くないのであれば、質問者が主体となって、建物解体を勧めた方が良いだろう。

それとは別に、ガスについては、父所有建物の跡地の購入者が考えれば良いことなので、質問者はノータッチで良いだろう。
その次に建てる建物によって、都市ガスの敷地引き込みの場所が変わる可能性もあるし。

雨漏りの件もあり、古屋付き売地などとしたりするような、建物を残すことのメリットはほとんどない。
雨漏りについては、隣人に土地売却をした代金で、父所有建物を解体・隣家との壁面を補修することにすれば、自然と雨漏りの心配もなくなる。（以降も雨漏りがあればその原因は隣家の屋根等）
費用はかかるが、後顧の憂いがなくなり無難。

土地の売買についは、不動産業者に依頼するのが無難。
司法書士は『争われる金額』が140万円以下になるが、本件では売買金額なので無関係。
不動産取引に関する法律相談としては司法書士でも構わないが、代わりに契約条件などを交渉をしてくれるわけではない。
あくまでも法律の専門家。
登記は司法書士に依頼できるので、隣人との契約が成立したら依頼するか。
弁護士への依頼は、隣人との交渉がうまくいかないでトラブルになるかもしれないという状態だと良いだろう。（法律事件に発展する可能性のある場合）
近所の不動産屋が頼りないならば、他の業者に依頼するのもアリ。


長文を書いたが、古屋は自費撤去、跡地を更地で売却　がベター。
隣人との交渉は、不動産業者を入れないのであれば、質問者が直接交渉をして、法律については司法書士を頼る。契約書の作成も依頼してもよい。

この回答へのお礼

詳しい回答ありがとうございました。

お礼日時：2013/03/05 05:41

No.1 回答者： kamaryu 回答日時： 2013/02/19 12:12

案３．土地建物を全て隣家に買ってもらう

　　　これがベストです！

案４．隣家に土地は売らず、現況のまま売りに出す。
　　　隣家からは借地料を貰っているのでしょうか？
　　　３がだめならこれが良いです。

土地を分筆するにも建物の一部を解体するにしてもお金の掛かることです。
狭い土地をさらに分けることで売り難くもなります。